Có hai tổ chức khổng lồ trong ngành công nghiệp thế chấp Hoa Kỳ: Fannie Mae và Freddie Mac. Hầu hết mọi người đã nghe nói về họ, nhưng ít người hiểu họ làm gì hoặc vai trò quan trọng của họ trong việc tài trợ cho chủ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ. Hầu hết mọi người cũng không hiểu được nguy cơ có hệ thống tiềm ẩn mà họ đặt ra cho toàn bộ hệ thống tài chính của chúng ta. Trong bài này, chúng ta sẽ thảo luận về những gì họ làm, tình trạng doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ (GSE), sứ mệnh công cộng và lợi ích của họ. Sau đó, chúng ta sẽ khám phá những nguy cơ mà những con vật này có thể đưa ra cho thị trường thế chấp tại Hoa Kỳ nếu họ không thể quản lý rủi ro một cách hiệu quả. Hãy nhớ rằng, khi các gã khổng lồ rơi xuống, những người nông dân bị chùng xuống.

Fannie Mae và Freddie Mac mua và đảm bảo các khoản thế chấp qua thị trường thế chấp thứ cấp. Họ không có nguồn gốc hoặc dịch vụ thế chấp.

Các nhà sáng lập thế chấp bán các khoản thế chấp trực tiếp cho Fannie Mae và Freddie Mac hoặc đổi các khoản nợ thế chấp với họ để đổi lấy một chứng khoán được hậu thế chấp (MBSs) hậu thuẫn bởi những khoản thế chấp tương tự nhưng lại đảm bảo thêm khoản thanh toán đúng hạn quan tâm đến chủ sở hữu bảo mật. Khi chủ nợ thế chấp bán trái phiếu cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac, hoặc bán MBS đã được trả lại cho họ, nó sẽ giải phóng các khoản tiền được sử dụng để bắt nguồn từ những khoản thế chấp đó để các nhà sáng lập có thể tạo thêm nhiều khoản vay thế chấp. Fannie Mae và Freddie Mac cũng đầu tư rất nhiều vào MBS của mình trong danh mục lưu giữ của họ.

AD:

Nói tóm lại, họ tạo điều kiện thuận lợi cho dòng tiền chảy từ Phố Wall đến Phố Chính.

XEM: Đằng sau những cảnh của thế chấp

Các doanh nghiệp được Chính phủ tài trợ

Fannie Mae và Freddie Mac là GSEs. Cả hai đều được tạo ra bởi các hành động của Quốc hội; Fannie Mae năm 1938, và Freddie Mac năm 1970. Cả hai công ty này đều là công ty đại chúng được thuê để phục vụ cho một sứ mệnh công cộng. Cổ phiếu của họ giao dịch trên NYSE theo các biểu tượng FNM và FRE, tương ứng. Trong khi họ là công ty giao dịch công khai, vì điều lệ của họ, họ có quan hệ sau với Chính phủ liên bang:

Cả hai công ty đều có một ban giám đốc gồm 18 thành viên, trong đó có 5 người được bổ nhiệm bởi Tổng thống Hoa Kỳ.
Để hỗ trợ tính thanh khoản của họ, thư ký Kho bạc được ủy quyền, nhưng không bắt buộc, phải mua tối đa $ 2. 25 tỷ chứng khoán từ mỗi công ty.

Cả hai công ty đều được miễn thuế của tiểu bang và địa phương.

• Vì những mối quan hệ này, thị trường có xu hướng tin rằng chứng khoán do Fannie Mae và Freddie Mac phát hành có sự bảo đảm ngụ ý của chính phủ Hoa Kỳ. Nói cách khác, thị trường tin rằng nếu Fannie Mae hoặc Freddie Mac, bất cứ điều gì sai trái, chính phủ Ucraina sẽ bước vào giải cứu họ.Sự đảm bảo ngầm này được phản ánh bằng cách rẻ tiền họ có thể tiếp cận nguồn tài chính. Fannie Mae và Freddie Mac có thể phát hành nợ doanh nghiệp, được gọi là "khoản nợ trái phiếu đại lý", với lợi tức thấp hơn các tổ chức khác.
• Mục đích và Nhiệm vụ Công cộng của Fannie Mae và Freddie Mac
• Theo các điều khoản của họ, mục đích công cộng của Fannie Mae và Freddie Mac là tạo điều kiện cho các quỹ thế chấp có chi phí thấp.

Điều lệ của họ bao gồm:

Trọng tâm đặc biệt của họ là thị trường thế chấp nhà ở. Họ có thể không tham gia vào các ngành kinh doanh không liên quan hoặc chấm dứt hỗ trợ cho thị trường thế chấp nhà ở.
Các khoản thế chấp mà họ mua và bảo lãnh phải dưới mức quy định của Văn phòng Giám sát Doanh nghiệp Nhà ở Liên bang (OFHEO).

Chúng không được tham gia vào hoạt động kinh doanh của các công ty tài chính nhà ở khác - ví dụ như thế chấp tiền vay.

• Họ phải đạt được các mục tiêu hàng năm do Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (HUD) thành lập. Những mục tiêu này tập trung vào khu nhà ở và nhà ở thu nhập thấp và trung bình cho các nhóm thiểu số.
• Họ phải tuân theo các yêu cầu về vốn có rủi ro và tối thiểu và các kỳ thi hàng năm của OFHEO.
• Trang web của Freddie Mac tuyên bố rằng nhiệm vụ của nó là cung cấp tính thanh khoản, ổn định và khả năng chi trả cho thị trường nhà ở. Trang web của Fannie Mae cho biết nhiệm vụ của họ là mở rộng nhà ở giá rẻ và mang lại nguồn vốn toàn cầu cho các cộng đồng địa phương nhằm phục vụ thị trường nhà ở U. (Để tiếp tục đọc về bất động sản, xem
• Đầu tư Bất động sản
• ,

Giao dịch bất động sản thông minh và Hướng dẫn của chúng tôi Khám phá Đầu tư Bất động sản ) Các công ty có năng lực với một sứ mệnh công cộng Không mắc lỗi - Fannie Mae và Freddie Mac chịu ảnh hưởng bởi lợi nhuận, như yêu cầu của các cổ đông. Trong khi thực hiện sứ mệnh công cộng của mình, họ kiếm lợi nhuận theo hai cách chính: thu nhập từ phí bảo đảm và danh mục đầu tư giữ lại. Trước tiên, hãy bao gồm thu nhập phí bảo đảm, hoặc "g-lệ phí". Fannie Mae và Freddie Mac giữ một tỷ lệ phần trăm nhất định của mỗi khoản tiền thế chấp cho mỗi khoản thế chấp họ đã đảm bảo thanh toán đúng thời hạn gốc và lãi cho chủ sở hữu MBS (nhà đầu tư). Ví dụ, mỗi khoản thế chấp hàng tháng có thể được chia thành gốc và lãi.

Hiệu trưởng và quyền lợi, như được thu thập bởi một công ty thế chấp, được thông qua vào một trong hai công ty, giả sử Fannie Mae. Fannie Mae sau đó vượt qua khoản nợ gốc và lãi suất cùng với người nắm giữ bảo đảm thế chấp bằng thế chấp; tuy nhiên, nó giữ một tỷ lệ nhất định lãi suất như phí bảo lãnh - thường là từ 0,12% đến 0,50% mỗi năm. Hãy nghĩ về nó như một chính sách bảo hiểm. Hy vọng rằng Fannie Mae sẽ thu được nhiều khoản thu nhập từ phí bảo lãnh hơn khoản tiền mà họ phải trả cho các chủ sở hữu chứng khoán được thế chấp bởi khoản nợ xấu của khách hàng vay. Đó là một chính sách bảo hiểm rất lớn. Vào cuối năm 2006, hai công ty đã có bảo lãnh tín dụng trên $ 2. 9 nghìn tỷ MBS, theo Thư ký của Bộ Tài chính Robert K. Steel (15 tháng 3 năm 2007 Chứng nhận trước U.S. Nhà Dịch vụ Tài chính Ủy ban về cải cách GSE).
Thứ hai, Fannie Mae và Freddie Mac có danh mục đầu tư lớn về thế chấp và MBS. Họ đầu tư rất nhiều vào chứng khoán của mình và của nhau. Vì sự bảo đảm liên bang của họ, như đã thảo luận ở trên, họ có thể phát hành nợ với lợi tức thấp hơn các công ty khác để cấp vốn lưu giữ. Nói cách khác, họ có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn các tổ chức khác vì lợi ích tài chính. Để nói rằng quy mô của danh mục đầu tư của họ là rất lớn là một understatement. Vào năm 2006, danh mục thế chấp kết hợp của hai công ty này là 1 đô la. 4 nghìn tỷ, một lần nữa theo Steel (15 tháng 3 năm 2007).

1. Giám sát Fannie Mae và Freddie Mac

   Fannie Mae và Freddie Mac được quy định bởi OFHEO và HUD. OFHEO điều chỉnh sự an toàn và hợp lý về tài chính của Fannie Mae và Freddie Mac, bao gồm việc thực hiện, thi hành và giám sát các tiêu chuẩn vốn của họ và hạn chế về quy mô của danh mục đầu tư giữ lại của họ. OFHEO cũng đưa ra các giới hạn cho vay phù hợp hàng năm. HUD chịu trách nhiệm về nhiệm vụ nhà ở của Fannie Mae và Freddie Mac. Tất cả các chương trình cho vay mới mà họ có thể tham gia vào (mua và / hoặc bảo lãnh) phải được HUD chấp thuận. Ngoài ra, HUD đặt mục tiêu hàng năm cho Fannie Mae và Freddie Mac để thực hiện nhiệm vụ nhà ở của họ. Những mục tiêu này tập trung vào nhà ở và nhà ở thu nhập thấp và trung bình cho người dân tộc thiểu số.

2. Quá nhiều rủi ro tập trung ở hai công ty với Liên bang Ties?

Không có nghi ngờ gì về việc Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của chúng tôi. Tuy nhiên, có nguy cơ có quá nhiều rủi ro chỉ tập trung ở hai công ty. Họ quản lý một lượng lớn các khoản tín dụng và rủi ro lãi suất. Nếu có điều gì sai trái trong quản lý rủi ro và / hoặc quản lý danh mục đầu tư, thì không có nghi ngờ gì về sự đau đớn và căng thẳng trong toàn bộ thị trường tài chính trên toàn thế giới. Nhiều nhà phê bình cảm thấy rằng, do quy mô và sự phức tạp của việc quản lý rủi ro thế chấp, chúng gây ra quá nhiều rủi ro có hệ thống đối với nền kinh tế của chúng ta. Hơn nữa, một số người tin rằng Fannie Mae và Freddie Mac có lợi thế không công bằng vì chính sách bảo lãnh liên bang ngầm của họ cho phép họ phát hành nợ với lãi suất không có cho các công ty khác - đặc biệt, đó là bảo đảm ngầm định cho phép Fannie Mae và Freddie Mac phát triển quá lớn.
Nói một cách đơn giản, có nguy cơ hai công ty này được phép có quá nhiều rủi ro với chi phí tiềm tàng của người nộp thuế ở Mỹ. Theo Bộ trưởng Tài chính Bạc, vào cuối năm 2006, Fannie Mae và Freddie Mac có khoảng 4 USD. 3 nghìn tỷ tín dụng cho vay thế chấp, chiếm khoảng 40% tổng nợ tồn đọng ở U. (15 tháng 3, 2007). Hoặc nhìn khác nhau, hai công ty có 5 đô la. 2.000 tỷ nợ và nghĩa vụ của MBS, vượt quá $ 4. 9 nghìn tỷ đồng nợ công của U.Chính phủ S., theo lời Chủ tịch Hội đồng Quản trị của Cục Dự trữ Liên bang Ben Bernanke (tháng 4 năm 2007).

Hơn nữa, không có ai cho rằng rủi ro tín dụng hoặc rủi ro lãi suất của thế chấp được dễ dàng quản lý hoặc giảm thiểu thông qua việc sử dụng các công cụ phái sinh.
Kết luận

Vào mùa hè năm 2007, thị trường cho tất cả các khoản thế chấp, ngoại trừ Fannie Mae và Freddie Mac đã dừng lại một cách hoàn toàn, nhấn mạnh tầm quan trọng của vai trò của hai công ty. Vào mùa thu năm 2007, Freddie Mac đã gây sốc cho thị trường bằng cách tuyên bố các khoản thua lỗ liên quan đến tín dụng lớn, gây cháy cho cuộc tranh luận rằng hai công ty này tạo ra một nguy cơ to lớn cho toàn bộ hệ thống tài chính. Những lợi ích mà Fannie Mae và Freddie Mac tạo ra cho chủ nhà Mỹ lớn hơn những rủi ro mà họ gây ra cho toàn bộ hệ thống tài chính và người đóng thuế Mỹ? Chỉ có thời gian mới cho biết.

Để đọc thêm về hai tổ chức này, hãy kiểm tra

Lợi nhuận Từ Nợ thế chấp Với MBS
.