Cho dù bạn quan tâm đến việc mua một ngôi nhà để sử dụng như là nơi cư trú chính hoặc bất động sản đầu tư, có thể tài sản hiện đang bị chiếm bởi những người thuê nhà. Nếu đúng như vậy, có một số điều bạn nên cân nhắc trước khi quyết định mua hàng. Đọc tiếp để được giới thiệu nhanh về quyền của người thuê nhà, nghĩa vụ của chủ nhà và cách hạn chế rủi ro khi mua nhà với người thuê tại chỗ. (Xem thêm Ưu và khuyết điểm của Nhà cho thuê Tài sản .)

-1->

Các quyền của người thuê nhà

Đối với những người mới bắt đầu, điều quan trọng là phải hiểu rằng việc bán bất động sản không làm thay đổi các điều khoản của hợp đồng thuê nhà. Cũng giống như easements (và các giao ước khác) "chạy với đất" - có ý nghĩa, họ gắn liền với đất chứ không phải chủ sở hữu - cho thuê vẫn "gắn bó" với nhà, ngay cả khi quyền sở hữu chuyển sang tay. Việc thuê nhà: Hợp đồng thuê tại thời điểm trước khi bạn mua bất động sản vẫn có hiệu lực ngay cả sau khi bạn đóng cửa, vì vậy bạn không thể tăng tiền thuê nhà, điều chỉnh các điều khoản hoặc thoả thuận hoặc bắt đầu thuê nhà trước khi kết thúc hợp đồng cho thuê chỉ vì bạn là chủ sở hữu mới.

Nếu bạn chắc chắn muốn người thuê nhà di chuyển ra, bạn có một vài lựa chọn. Một là đệ trình một đề nghị về nhà mà phụ thuộc vào căn nhà trống (nghĩa là không có người thuê nhà) khi bạn đóng cửa. Điều này đặt gánh nặng cho người bán để phá vỡ hợp đồng thuê hoặc cung cấp một động lực cho người thuê để lại sớm. Nếu người bán không thể (hoặc không muốn) làm việc này, bạn có thể đi bộ và bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà khác. Một lựa chọn khác là mua tài sản và sau đó phá vỡ hợp đồng thuê, thương lượng lại các điều khoản hoặc "mua" người thuê nhà. Nhưng trong trường hợp này, hãy nhớ rằng người thuê không có nghĩa vụ chấp nhận bất kỳ điều khoản mới nào nếu người đó có hợp đồng thuê hợp pháp - và bạn có thể tự mở mình ra tòa nếu bạn vi phạm hợp đồng hoặc cố gắng ép buộc trục xuất.

Nghĩa vụ của chủ nhà

Là chủ sở hữu mới, bạn thừa hưởng nghĩa vụ chủ nhà. Phần lớn là chủ nhà vẫn duy trì được tài sản an toàn và có thể sinh sống cho người thuê nhà của bạn. Nói chung, bạn phải (ở mức tối thiểu):

• Giữ tất cả các khu vực chung, chẳng hạn như hành lang và cầu thang, trong điều kiện an toàn và sạch sẽ.
• Đảm bảo rằng các yếu tố cấu trúc an toàn và nguyên vẹn (tầng, tường, cầu thang, thang máy, mái).
• Đảm bảo hệ thống điện, hệ thống ống nước, sưởi ấm / điều hòa không khí (HVAC), thông gió và vệ sinh được bảo dưỡng.
• Đảm bảo người thuê có thể tiếp cận nước máy, nước nóng và sưởi ấm với số tiền hợp lý vào những thời điểm hợp lý.
• Cung cấp thùng rác và sắp xếp để loại bỏ rác.
• Quản lý các độc tố môi trường đã biết bao gồm bụi sơn chì và amiăng.
• Diệt trừ các loài gậm nhấm và các loài sâu bọ khác.

Luật pháp địa phương của bạn có thể yêu cầu các yêu cầu bổ sung liên quan đến môi trường sống - xem xét chúng để đảm bảo bạn tuân thủ. Ngoài ra, điều quan trọng là bạn phải đọc hợp đồng thuê để tìm ra bất kỳ nghĩa vụ cụ thể nào bạn có thể có - chẳng hạn như cắt cỏ hoặc trả tiền cho các tiện ích. Thay đổi hoặc Chấm dứt Hợp đồng thuê Nhìn chung, nếu người thuê có hợp đồng thuê hàng tháng, bạn (như là người mới chủ nhà) có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc tăng tiền thuê trước khi bắt đầu một tháng mới, với điều kiện bạn phải thông báo thích hợp (thường là 30 ngày, nhưng điều này khác nhau tùy theo tiểu bang và số tháng mà người thuê nhà đã chiếm giữ tài sản). Nếu có hợp đồng thuê với thời hạn cố định (ví dụ 6 tháng hoặc 12 tháng), người thuê nhà có quyền hợp pháp (trong hầu hết các trường hợp) để ở nhà cho đến khi hợp đồng cho thuê hoạt động, bất kể ai là chủ sở hữu nhà .

Có một vài trường hợp khi hợp đồng có thể được chấm dứt sớm. Một là nếu có trong ngôn ngữ cho thuê mà chỉ rõ rằng chủ sở hữu (bên bán) có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nếu bán hoặc chuyển tài sản; trong trường hợp đó, hợp đồng có thể được chấm dứt hợp pháp khi bạn mua nhà. Ngoại lệ khác là nếu bạn mua bất động sản do bị tịch thu tài sản, trong trường hợp đó bạn có thể làm theo các quy định của tiểu bang liên quan đến thông báo hủy bỏ. Ví dụ, ở tiểu bang Washington, bạn phải thông báo cho người thuê nhà 60 ngày thông báo hủy bỏ một căn nhà bị tịch thu trước khi bạn có thể bắt đầu một hành động trục xuất. Trong một số trường hợp, người thuê nhà sẽ đồng ý di chuyển sớm với một phiếu mua hàng "tiền mặt cho chìa khóa" từ chủ sở hữu, người ủy thác hoặc ngân hàng mới.

Cuối cùng, nếu bạn định sử dụng ngôi nhà làm nơi ở chính của bạn (chứ không phải là tài sản cho thuê), bạn có thể sử dụng đuổi nhà (OMI) của chủ sở hữu để thuê người thuê di chuyển ra ngoài. Các nguyên tắc này khác nhau theo từng tiểu bang, nhưng nhìn chung bạn phải di chuyển vào nhà trong vòng 90 ngày kể từ ngày trục xuất và sống ở đó như nơi ở chính của bạn trong ít nhất ba năm.

Dòng dưới cùng

Một bước quan trọng đầu tiên là xem lại tài liệu cho thuê trước khi bạn đóng để biết bạn đang làm gì và bạn có thể đảm bảo rằng hợp đồng thuê được soạn thảo và có cấu trúc để tuân theo luật cho thuê địa phương . Nếu bất cứ điều gì có vẻ như tắt, yêu cầu người bán sửa ngôn ngữ như là một điều kiện để đóng cửa của bạn. Điều quan trọng là không chỉ thu thập các khoản tiền thuê và tiền đặt cọc bảo đảm tiền trả trước mà còn tiền (điều này sẽ được chuyển cho bạn trong báo cáo kết thúc). Có thể bạn sẽ phải giữ khoản tiền đặt cọc an toàn trong một tài khoản tín thác (tùy thuộc vào tiểu bang của bạn) và đại lý đóng cửa nên đánh giá mức tiền thuê hiện tại giữa bạn và người bán.

Ngoài ra, hãy chắc chắn người bán cung cấp tài liệu về tình trạng của tài sản trước khi người thuê di chuyển - nếu có thiệt hại, bạn sẽ gặp khó khăn khi chứng minh người thuê nhà có trách nhiệm mà không có báo cáo kiểm tra. Nếu có thể, gặp người thuê nhà trước khi đóng cửa, do đó bạn có thể xác minh tình trạng hiện tại của nhà và thảo luận về các điều khoản cho thuê.

Cuối cùng, đảm bảo rằng bạn được bảo hiểm hợp lý. Một chính sách chủ sở hữu nhà tiêu chuẩn thường sẽ không thực hiện công việc. Thông báo cho hãng bảo hiểm của bạn rằng nhà đang được thuê để bạn sẽ được bảo hiểm trong trường hợp thương tật của người thuê, sơ suất và các tổn thất khác. (Xem thêm hướng dẫn của chúng tôi:

Hướng dẫn hoàn chỉnh để trở thành chủ nhà

.)