Nếu bạn định mua một căn hộ và bạn là một newbie, bạn cần phải biết sự khác biệt giữa căn hộ là hợp tác xã (co-op) và căn hộ chung cư (condo) và sự tập hợp hiếm có và thường hiểu lầm của cả hai, condit. Các căn hộ được phổ biến khắp Hoa Kỳ, các hợp tác xã được tìm thấy ở các thành phố lớn hơn và tạo thành một phần lớn nhất của thị trường bán hàng tại thành phố New York. Có rất ít và rất ít người hiểu rõ rằng một nhà môi giới bất động sản khi được yêu cầu xác định họ nói rằng "Tôi không thực sự chắc chắn nhưng nó có hợp pháp hay không? "Có, xem bên dưới.

Trước tiên, một chút lịch sử: Theo một bài viết trong một tháng gọi là Hợp tác, có hồ sơ của nhà chung cư tồn tại trong năm 2000 TCN (họ có trong các hang động?). Điều đó sẽ làm cho các hợp tác xã thực sự là những người mới đến, với cái đầu tiên trên thế giới rõ ràng được tạo ra sau khi xảy ra hỏa hoạn gây ra tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng tại Rennes, Pháp vào năm 1720.

Phải mất 150 năm nữa trước khi khái niệm đi ngang qua ao Thành phố Manhattan. Các nhà sử học không đồng ý về việc hợp tác Manhattan đầu tiên được xây dựng ở đâu - một số nói rằng West 18 Street năm 1876, những người khác 152 West 57th Street vào năm 1881. Cho dù đó là gì, nó là một khái niệm bắt đầu. Bây giờ 75% thị trường ở NYC là hợp tác, 25% căn hộ, nhưng con số căn hộ đã tăng đều đặn: Trong những năm 80, nó là 15%, trong những năm 90, 20%. Và đối với những người thu gom những sự kiện kỳ ​​lạ: Có thể cho rằng một trong những tòa nhà nổi tiếng nhất trong lịch sử của Hoa Kỳ gần đây là hợp tác - Watergate.

Ở đây chúng tôi sẽ so sánh căn hộ và hợp tác - hai loại tài sản mà bạn sẽ xem xét. Sự kết hợp kỳ lạ của hai - the condop - có thể đến cuối kể từ khi không có nhiều người xung quanh.

Căn hộ và Hợp tác: Sự khác biệt Xác định

Khi bạn mua một căn hộ, căn hộ của bạn và phần trăm diện tích chung của bạn thuộc về bạn; bạn đã mua bất động sản. Khi bạn mua một hợp tác xã, bạn đã mua cổ phần trong một công ty xây dựng, cổ phần cho phép bạn chiếm một đơn vị trong tòa nhà đó. Khi đóng cửa một căn hộ, bạn sẽ được giao việc, rất nhiều như thể bạn đã mua nhà; khi đóng cửa cho một hợp tác xã, bạn sẽ nhận được một hợp đồng cho thuê độc quyền.

Bạn có thể chọn một hợp tác xã hoặc căn hộ nhưng điều đó không có nghĩa là hợp tác xã hoặc căn hộ sẽ chọn bạn. Bạn sẽ cần phải thông qua một quá trình phê duyệt có thể, đặc biệt là trong trường hợp của một co-op, được lâu dài và đôi khi gian nan. Bạn sẽ phải gửi một gói thông tin chi tiết cho ban quản trị co-op liệt kê bất kỳ và tất cả các giao dịch tài chính của bạn. Trong một hợp tác xã, hội đồng quản trị có thể chấp thuận hoặc từ chối bất kỳ chủ sở hữu tiềm năng nào và phải đảm nhận trách nhiệm bảo vệ lợi ích của tất cả các chủ sở hữu một cách cực kỳ nghiêm túc bằng cách chọn ứng cử viên tốt nhất.

Theo BrickUnderground, một trang web về bất động sản ở New York, các ban co-op được "toàn năng - gần như. Họ có thể từ chối bất cứ lý do nào miễn là nó không vi phạm Luật Nhân quyền của thành phố, cấm việc từ chối vì lý do chủng tộc, tín ngưỡng, màu da, nguồn gốc quốc gia, giới tính, tuổi tác, tình trạng khuyết tật, khuynh hướng tình dục, tình trạng hôn nhân , quốc tịch, nghề nghiệp hoặc trên cơ sở có bao nhiêu con bạn có. Bất cứ điều gì khác là trò chơi công bằng - từ cách bạn phân tóc của bạn cho dù bạn có bất kỳ ở tất cả. Và bây giờ, dù sao đi nữa, họ hoàn toàn không có nghĩa vụ phải nói cho bạn biết lý do tại sao họ đã từ chối bạn. "

Các câu chuyện về các yêu cầu của ban quản trị và các cuộc phỏng vấn ác mộng là một phần trong NYC nói riêng. Một số ban thậm chí yêu cầu bạn mang vật nuôi của bạn vào một bảng "cuộc phỏng vấn" - thực sự.

Trong một thời gian dài, người ta chấp nhận sự khôn ngoan rằng nó dễ dàng chấp nhận bởi một hội đồng quản trị hơn là một hội đồng quản trị. Victoria Vinokur, một nhà môi giới bất động sản có kinh nghiệm tại thành phố New York, đồng ý, nhưng với một lời cảnh báo: "Hầu hết mọi người nghĩ rằng chỉ vì họ mua căn hộ mà không có quy tắc về bất cứ điều gì, nhưng đó không phải là trường hợp", cô nói. Nói chung, "các yêu cầu của một hội đồng quản trị căn hộ không nghiêm ngặt như những gì của một co-op ban, nhưng hầu hết các căn hộ hội đồng quản trị yêu cầu các gói ứng dụng với việc tiết lộ tài chính. "Và quá trình phê duyệt của hội đồng quản trị căn hộ thường không mất một thời gian nếu hợp tác với một co-op.

Tài chính

Tài chính cho việc mua căn hộ chung cư được quản lý bởi các thị trường tài chính, chứ không phải là hội đồng quản trị, và do đó linh hoạt hơn so với hợp tác xã. Nói chung một người mua có thể tài trợ tới 90% giá mua căn hộ.

Với một hợp tác xã, khoản tiền đặt cọc do hội đồng quản trị đặt ra, và một số tòa nhà yêu cầu số tiền đáng kể. Vinokur nói rằng "nói chung, ở Manhattan, những người mua tiềm năng nên chuẩn bị đặt ít nhất 20 đến 50% giá mua. "

Phí hàng tháng

Trong căn hộ, hóa đơn hàng tháng được gọi là" phí chung "; trong hợp tác, đó là "bảo trì. "Cả hai khoản phí bao gồm bảo trì bảo trì của tòa nhà, thanh toán của nhân viên và thường xuyên nước, khí đốt, nhiệt và điều hòa không khí. Mỗi tháng, chủ sở hữu co-op viết một tấm séc, trong khi chủ sở hữu căn hộ viết hai: một cho việc bảo trì của tòa nhà và một cho thuế bất động sản của căn hộ. Phí bảo trì Co-op bao gồm thuế xây dựng bất động sản của tòa nhà và phần lãi cho khoản thế chấp của tòa nhà, và thường cao hơn phí chung chung của chung cư và thuế bất động sản.

Cả hội đồng quản trị và hội đồng quản trị đều được phép bổ sung các khoản chi phí bảo trì / chung để trang trải cho các chi phí lớn có thể xảy ra - sửa chữa rộng rãi, cần thêm nhân viên, vv

Quy tắc

Một trong những lý do khiến nhiều người bị hấp dẫn bởi khái niệm condo là sự hiểu biết rằng có ít luật lệ hơn so với hợp tác xã. Điều này thường đúng nhưng theo Vinokur, "một người vẫn cần sử dụng nhà thầu được cấp phép để cải tạo và để được hội đồng quản trị chấp thuận cho công việc.Và vẫn có các quy tắc cho việc thuê lại và lắp đặt máy giặt / máy sấy và có cho phép thú nuôi hay không. "

Vấn đề thuê lại thường là một lá cờ đỏ với các bảng đồng quản trị và một vấn đề mà họ điều chỉnh cẩn thận; trong căn hộ, thuê lại dễ dàng hơn để sắp xếp. Nếu bạn tuân theo các quy tắc, thường không nặng nề, bạn có thể thuê căn hộ của bạn. Đây là lý do tại sao căn hộ là sự lựa chọn tốt nhất như một tài sản đầu tư. Để biết thêm thông tin về bất động sản đầu tư, xem:

Các ưu và khuyết điểm của Cho thuê bất động sản

và

Mua nhà thứ hai để cho thuê: Dos and Don'ts.) Khấu trừ thuế Co -các cổ đông thuộc sở hữu có quyền được giảm thuế cho phần lệ phí duy trì hàng tháng đại diện cho phần đóng thuế bất động sản của tòa nhà cũng như tỷ lệ phần trăm tương ứng của họ về khoản tiền thế chấp của tòa nhà. Các chủ sở hữu căn hộ có cùng lợi thế / khấu trừ thuế như bất kỳ chủ sở hữu nhà khác, kể cả khấu trừ tiền lãi vay. (Xem

Giới thiệu để mua A

Condominiu

m, để biết thêm thông tin.) Và bây giờ, về những mức đó Một condit là một thể loại được tạo ra trong những năm 1980 bởi các chủ sở hữu và các nhà phát triển những người muốn để có được xung quanh một quy tắc IRS mà đe dọa để stifle lợi nhuận của họ. Quy tắc nói rằng một co-op không thể kiếm được hơn 20% thu nhập từ các cổ đông nonresidential, có nghĩa là không gian thương mại. Nếu con số này vượt quá 20%, các cổ đông không thể lấy một khoản khấu trừ thuế của chủ sở hữu nhà. Vì vậy, để khắc phục điều đó, chủ sở hữu và nhà phát triển "chia" xây dựng của họ. Nhiều thuê bao có không gian thương mại đáng kể và rất có lợi nhuận nhưng cư dân và chủ sở hữu không gian thương mại cần phải có khả năng hợp tác để tránh những tương tác gây tranh cãi. Nếu bạn đang xem xét một condop, hãy làm một số công việc thám tử để tìm hiểu xem hai nhóm này hoạt động tốt như thế nào và liệu có bất kỳ kiện tụng nào chưa được giải quyết. Luật sư Adam Stone của Regosin, Edwards, Stone & Feder, một luật sư về bất động sản nói rằng: "Rất nhiều công ty môi giới sử dụng thuật ngữ 'condit' để chỉ một tòa nhà hợp tác với các quy tắc căn hộ, chứ không phải là một tòa nhà thực sự là một condop. Mặc dù một số điều khoản có thể có các chính sách tự do đối với những người cho thuê và người mua, "nó sẽ không phải do chúng là một phần của một condop", Robert Braverman của Braverman Greenspun, lưu ý rằng "các hợp tác xã tôi đã đại diện trong condops là khó khăn trên các tiểu và bán hàng như bất kỳ hợp tác độc lập. "

Dòng dưới

Quyết định mua một condo hay một co-op (hay một conped) phụ thuộc vào tài chính của bạn; bạn thoải mái như thế nào về việc có được tài chính rất kỹ lưỡng; loại tòa nhà bạn muốn sinh sống (một ngôi nhà được điều hành như một cộng đồng hợp tác hoặc là một nhóm giống như một nhóm chủ sở hữu nhà ở lỏng lẻo chia sẻ một số không gian chung và các chi phí); và cuối cùng, cảm giác thoải mái của bạn về việc làm theo các quy tắc xây dựng có thể bao gồm việc bạn có thể cho thuê lại, chơi đàn piano của bạn sau 10 giờ chiều hoặc để giày dép của bạn ở ngoài cửa vào một ngày tuyết rơi. Như mọi khi, bất kỳ việc mua sắm nào quan trọng như ngôi nhà đều đòi hỏi sự tư vấn của chuyên gia - các nhà môi giới bất động sản, luật sư và cố vấn tài chính, những người có thể xem xét những ưu và khuyết điểm của từng loại hình mua hàng và tư vấn cho bạn từng bước.

Để đọc liên quan đến các quyết định mua nhà, xem

Các khoản thế chấp: Bạn có thể trả bao nhiêu?

và

So Sánh Vượt Qua 30 Năm. Một kỳ hạn 15 năm.