Bán nhà của bạn vì lợi nhuận khổng lồ là gần như mọi ước mơ của chủ nhà trở thành sự thật. Ai sẽ không muốn kiếm một xu khá xa nhà mình? Nhưng để thực sự có lợi nhuận trong việc bán nhà của bạn, bạn có thể muốn trì hoãn lấy lợi nhuận của bạn một lần. Đọc tiếp để tìm ra lý do tại sao, và để tìm hiểu về một lựa chọn khác: một bán hàng.

-1->

Big Payout = Big Tax Bill
Chúng ta hãy nhìn vào một tình huống chủ nhà thông thường:

Ví dụ - Khi một lợi ích về tài sản tăng nghĩa vụ thuế Hal Bookman đã xem xét đề nghị của người mua cho nhà cho thuê của mình và không thể tin rằng số được in ở đó. Tài sản của ông đã tăng gấp đôi trong giá trị chỉ trong năm năm, và ông đã không được coi là giá rẻ ngay cả khi ông mua nó. Tuy nhiên, khi Hal vui vẻ nói với người cố vấn thuế của mình về việc bán hàng, cố vấn của ông ít kích động; thu nhập theo một lần sẽ không phải là lợi ích tốt nhất của Hal từ quan điểm thuế. Nếu Hal tuyên bố toàn bộ số tiền thu được trong bán hàng trong năm đó thì anh ta sẽ bán bất động sản, anh ta sẽ không đủ tiêu chuẩn cho hầu hết các khoản tín dụng thuế mà anh ta thường có quyền lợi. Các khoản khấu trừ của anh ta cũng sẽ bị giảm đi do thu nhập thêm từ việc bán. Hal hỏi cố vấn thuế của anh ta nếu có bất cứ điều gì anh ta có thể làm để giảm thu nhập chịu thuế của anh ta trong năm. Cố vấn chỉ biết công cụ để sử dụng: hợp đồng bán trả góp.

- Theo mục

Ấn bản 537
, IRS cho phép người đóng thuế hoãn thu lợi từ việc bán tài sản hoặc các khoản đầu tư lớn khác với hợp đồng bán trả góp. Sự sắp xếp này cho phép người bán báo cáo một phần tỷ lệ phần trăm lợi nhuận vốn của họ trong nhiều năm, miễn là các thủ tục giấy tờ hợp lệ được hoàn thành trong năm bán hàng. Làm thế nào Bán hàng Phương thức Làm việc công trình Khai báo lợi nhuận theo bán một phần là về mặt lý thuyết đơn giản. Việc tính thuế bán hàng trả góp phản ánh số tiền hàng năm, trong đó phần tỷ lệ của mỗi khoản thanh toán được coi là khoản hoàn trả gốc. Các quy định duy nhất là tài sản được bán không thể là bất kỳ loại chứng khoán nào được mua bán công khai, và người nộp thuế không thể là đại lý của bất động sản được bán.

Chúng ta hãy xem ví dụ về phương pháp này, và xem cách Hal có thể sắp xếp việc bán hàng của mình nếu ông muốn hoãn thuế thu nhập của mình cho một năm tới.
Ví dụ

- Hoãn thuế với một đợt bán hàng

Hal nhận được $ 400,000 cho nhà cho thuê. Ông đã mua căn nhà với giá $ 188,000 và trả $ 12,000 cho chi phí bán hàng, được thêm vào cơ sở của nhà, làm cho nó là $ 200, 000. Do đó, Hal có 200.000 $ (400 $, 000- $ 200,000) lợi nhuận có thể báo cáo để tuyên bố. Cố vấn của Hal khuyên ông nên chia tiền bán hàng của mình thành 8 lần mỗi năm là 50.000 đô la mỗi năm thay vì tuyên bố 400.000 đô la trong một năm.Chừng nào các đợt được nhận mỗi năm một cách có phương pháp, phương pháp này sẽ cho phép Hal được hưởng các khoản tín dụng và khấu trừ thuế mà khoản thanh toán một lần sẽ ngăn cản anh ta nhận được.

Báo cáo Thu nhập bán hàng Trả góp Thu nhập bán hàng trả góp có thể được chia thành ba loại chính: lợi nhuận, gốc và lãi. Mỗi ví dụ trên được coi là khác biệt trong Mẫu 1040. Tăng vốn

Trong ví dụ trên, Hal phải khai báo mức tăng mỗi năm là dài hạn hoặc ngắn hạn phụ thuộc vào việc đạt được là dài hay ngắn hạn trong năm bán hàng. Lợi nhuận dài hạn được đánh thuế ở mức thấp hơn, trong khi lợi nhuận ngắn hạn được đánh thuế là thu nhập bình thường. Bởi vì Hal giữ ngôi nhà trong năm năm, lợi ích trong trường hợp này sẽ là dài hạn. Nếu đạt được trong ngắn hạn, Hal vẫn sẽ bị đánh thuế thu nhập ròng ở mức thấp hơn ông nếu ông phải tuyên bố lợi nhuận ròng. Điều này là do lợi nhuận ngắn hạn được đánh thuế là thu nhập thông thường ở mức thuế cận biên cao nhất của người nộp thuế. Số tiền thu được từ việc bán trả góp được báo cáo trên mẫu IRS 6252 và sau đó chuyển sang Biểu D trên Mẫu 1040.
Lợi ích

Những người đóng thuế có thu nhập bán hàng rong cũng phải tính lãi cho người mua ở mức thấp hơn tỷ lệ liên bang áp dụng (hoặc 9% kết hợp mỗi năm). Người mua sẽ trả lãi cho các khoản nợ chưa thanh toán cho đến khi số dư đã được lưu lại. Do đó, nếu Hal tính lãi suất 9% khi bán cho người mua, anh ta cũng sẽ nhận được và báo cáo thêm khoảng $ 4, 500 thu nhập lãi cho mỗi đợt trả 50.000 đô la mà chưa phải trả. Lãi suất được báo cáo một cách riêng biệt như thu nhập từ lãi thông thường trên Bảng B. (
Lưu ý

: Nếu lãi suất không được báo cáo riêng thì IRS sẽ coi phần tiền bán là lãi.)
Một phần của mỗi đợt bán hàng được IRS xem là một khoản hoàn trả gốc của khoản hoàn thuế miễn thuế. Số tiền này có thể được xác định bằng cách tính tỷ lệ loại trừ. Chia số tiền thực tế thu được theo giá bán, trong trường hợp này là $ 200, 000 / $ 400, 000, với tỷ lệ loại trừ là 50%. Đơn giản chỉ cần nhân số tiền này với số tiền trả góp: Đây là số tiền được loại trừ khỏi thuế vì nó được chỉ định làm gốc. Vì vậy, mỗi năm phải trả lại 25.000 đô la (50.000 đô la x 50%) tiền gốc. Các khoản thế chấp và giá hợp đồng Nếu người mua tài sản giả định một khoản thế chấp hoặc một khoản nợ khác với việc mua thì cơ sở tính giá của bất động sản phải được giảm xuống bằng số tiền thế chấp / lưu ý. Ví dụ: nếu tài sản cho thuê mà Hal bán với giá 400.000 đô la có thế chấp 100.000 đô la thì giá hợp đồng sẽ giảm xuống còn 300.000 đô la (400 đô la - 100 đô la Mỹ). Điều này có nghĩa là Hal sẽ chỉ có 100.000 đô la để được báo cáo theo từng phần.

Nếu số tiền thế chấp vượt quá tổng cơ sở điều chỉnh của tài sản, thì phần chênh lệch phải được báo cáo là khoản thanh toán trong năm đầu tiên, và giá hợp đồng được tăng lên theo số tiền đó.Ví dụ, nếu tài sản của Hal có khoản thế chấp là 250.000 đô la, căn nhà sẽ là $ 200,000 ($ 188, 000 + $ 12,000). Trong trường hợp này, Hal sẽ phải báo cáo mức thanh toán vượt quá 50.000 đô la trong năm đầu tiên cộng với khoản thanh toán theo từng đợt. Giá hợp đồng cũng sẽ là 250.000 đô la, để lại 150.000 đô la Mỹ cho khoản lợi tức chịu thuế.
Kết luận

Có rất nhiều quy tắc và quy định liên quan đến bán hàng trả góp mà phải tuân thủ cẩn thận. Tuy nhiên, những người hiểu luật lệ có thể giữ lại đủ điều kiện cho nhiều khoản khấu trừ và các khoản tín dụng mà nếu không sẽ bị mất. Để biết thêm thông tin về các chủ đề phụ như thay đổi giá bán, các hình thức thanh toán có thể nhận được và khi tốt hơn là bỏ qua hợp đồng trả góp và thực hiện một khoản thanh toán một lần thay vào đó hãy truy cập trang web IRS hoặc tham khảo ý kiến ​​với chuyên gia tư vấn thuế của bạn.