Các khoản thế chấp có thể điều chỉnh được (ARM) là một hình thức thế chấp, trong đó lãi suất trả cho số dư nợ khác nhau, theo một chuẩn cụ thể. Nhiều chỉ số chuẩn đã được sử dụng để đặt ra lãi suất cho ARMS, bao gồm một số tiêu chuẩn độc quyền do các cá nhân cho vay đặt. Hiểu được một số điểm chuẩn phổ biến hơn và cách thức chúng ảnh hưởng đến thanh toán cung cấp tổng quan về cách các điểm chuẩn làm việc và hiểu sâu hơn về tác động của chúng đối với thanh toán thế chấp. (Để tìm hiểu thêm, xem Định nghĩa tốt nhất của Một Danh mục Điểm chuẩn … )

Các chỉ số chuẩn ARM thông thường bao gồm Chi phí Chỉ số Ngân sách của Chi cục 11 (COFI), Kho bạc Kỳ hạn Một năm (CMT) và Lãi suất Giao dịch Liên ngân hàng Luân Đôn (LIBOR ).

COFI là điểm chuẩn dựa trên mức bình quân gia quyền của các ngân hàng thành viên của Ngân hàng Cho vay Gia đình Liên bang San Francisco (quận 11 ) thanh toán cho khách hàng có tiền trong việc tiết kiệm và kiểm tra các tài khoản . Tỷ lệ điều chỉnh hàng tháng. Các khoản vay thế chấp được liên kết với COFI thay đổi mỗi năm một lần. Vì lãi suất có thể tăng mỗi tháng trong một năm, nhưng COFI chỉ điều chỉnh một lần, các khoản vay liên quan đến COFI có thể có khoản khấu trừ tiêu cực, có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng không đủ để bù đắp khoản lãi cho khoản vay.

• CMT là một chuẩn dựa trên năng suất bình quân một năm của bốn hóa đơn kho bạc được bán đấu giá gần đây nhất. Do tỷ lệ này dựa trên mức trung bình trong khoảng thời gian 12 tháng, mức tăng đáng kể của dự luật Kho bạc một năm trong một tháng nhất định sẽ chỉ được tính vào tỷ lệ thế chấp của người đi vay trên cơ sở 1/12, như 11 khác tháng sẽ là một phần của tính toán được sử dụng để thiết lập mức lãi suất. ^{LIBOR là một chuẩn dựa trên các ngân hàng lãi suất ở London trả tiền khi họ vay mượn nhau. Đây là tiêu chuẩn được sử dụng rộng rãi nhất thế giới cho lãi suất ngắn hạn. Các khoản thế chấp dựa trên LIBOR thường dựa trên tỷ lệ LIBOR một tháng. (Để biết thêm thông tin, hãy xem phần} Giới thiệu về LIBOR
  

  .)

• Có hơn một chục điểm chuẩn khác đã được sử dụng để ấn định tỷ lệ thế chấp. Các chi tiết cụ thể và tên của các tiêu chuẩn khác nhau không phải là đặc biệt quan trọng, nhưng sự hiểu biết cơ học cơ bản của các tiêu chuẩn này là rất quan trọng.
  

  Cơ học: Benchmarks làm việc như thế nào
• COFI và CMT đều dựa trên trung bình. Các mức lãi suất này có xu hướng thay đổi chậm, điều này tốt cho người vay khi lãi suất tăng nhưng ít lợi thế hơn khi lãi suất giảm. LIBOR không dựa trên trung bình; nó có thể tăng lên nhanh chóng, gây nên sự gia tăng nhanh chóng của khoản vay thế chấp hàng tháng của người đi vay. Trong khi tỷ lệ người vay thanh toán được liên kết với điểm chuẩn cơ bản, nó không phù hợp với điểm chuẩn. Các nhà cho vay thêm một khoản tiền được gọi là lề, là phần lãi suất cho khoản thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh được giữ lại như là lợi nhuận của người cho vay. Tại sao điểm chuẩn lại quan trọng

Khách hàng vay lựa chọn tổ chức mà từ đó họ yêu cầu một khoản vay khi họ xin vay thế chấp. Khi mua ARM, điều này sẽ giúp người vay khả năng lựa chọn hoặc tránh vay vốn dựa trên chỉ số chuẩn.

Với điều này trong tâm trí, điều quan trọng là phải biết chi tiết về khoản vay mà bạn đang tìm kiếm. Một số câu hỏi mà bạn cần hỏi là: Liệu điểm chuẩn dựa trên trung bình? Bao lâu nó điều chỉnh? Nó có thể điều chỉnh được bao nhiêu? Có thể khấu hao theo giá trị âm không? Khoản thanh toán của tôi thay đổi bao nhiêu? Bao lâu nó có thể thay đổi?
Việc không đặt những câu hỏi này có thể gây ra những vấn đề đáng kể, như chúng ta đã thấy trong hậu quả của bong bóng nhà đất nổ ra vào cuối những năm 2000. Trước khi bong bóng bùng nổ, ARM chiếm 20% thị trường thế chấp, theo Hiệp hội Ngân hàng thế chấp. Sau khi bong bóng bùng nổ, các khoản nợ không đến hạn đã đạt đến hai con số. Các điều chỉnh về ARM chiếm một phần đáng kể trong số những khoản nợ này, và số lượng khách hàng quan tâm đến ARM giảm đáng kể. Từ mức cao kỷ lục của họ, ARMs mất 75% thị phần của họ, giảm xuống khoảng 5% của thị trường thế chấp. Trong bối cảnh bong bóng nhà đất, các nhà cho vay đã trở nên bảo thủ hơn đáng kể, và nhiều điểm chuẩn ARM độc quyền mờ nhạt đi theo các tiêu chuẩn rộng hơn chẳng hạn như CMT và LIBOR. Ngay cả với những thay đổi này, người vay vẫn có nhiều loại ARM từ đó lựa chọn.

ARM có phù hợp với bạn không?

Thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh có thể giúp người vay tiết kiệm được tiền nếu môi trường kinh tế là một trong những mức lãi suất dự kiến ​​giảm. ARM cũng là một công cụ hữu ích cho những người vay vốn mong đợi trả hết nợ nhanh. (Để biết thêm, xem
ARMed Và Nguy hiểm

.)

ARM không nên được sử dụng bởi những người vay dựa vào lãi suất thấp hơn để trả tiền vay thế chấp. Đây là công thức cho thiên tai, vì lãi suất tăng có thể buộc người đi vay vào tình trạng vỡ nợ. Khi có nghi ngờ, người vay phải dính vào một khoản thế chấp bằng lãi suất cố định. ( Các khoản thế chấp: Tỷ lệ cố định so với mức điều chỉnh cung cấp cái nhìn sâu sắc về những lợi thế và bất lợi của cả hai loại hình thế chấp).