Hai loại hình cho vay mua nhà cơ bản cho người mua nhà xem xét là các khoản vay có lãi suất cố định và có lãi suất thay đổi. Việc thế chấp bằng lãi suất cố định là đơn giản và đơn giản: Lãi suất, và do đó khoản thanh toán hàng tháng, được ấn định trong suốt thời hạn khoản vay tại thời điểm cho vay. Các khoản thế chấp bằng lãi suất thay đổi, còn được gọi là các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh, khác với lãi suất trả cho người đi vay, và tương ứng với số tiền thanh toán hàng tháng, thay đổi theo thời hạn của khoản vay.

Thế chấp bằng lãi suất thay đổi bắt đầu bằng một lãi suất cố định tính trong một khoảng thời gian nhất định vào đầu khoản vay, thường là ba, năm, bảy năm. Chẳng hạn, tỷ lệ ban đầu của một khoản vay 7/1 thay đổi có giá trị trong bảy năm đầu tiên của thời hạn cho vay, sau đó tỷ lệ được điều chỉnh một lần mỗi năm. Các điều chỉnh lãi suất định kỳ được tính bằng cách sử dụng một tỷ lệ chuẩn như LIBOR của London, cộng với phí bảo hiểm dựa trên phí bảo hiểm thông thường của người cho vay và mức độ tin cậy của khách hàng vay. Một số khoản vay có lãi suất thay đổi điều chỉnh hàng năm, một số điều chỉnh mỗi sáu tháng, và một số thậm chí còn điều chỉnh thường xuyên như hàng tháng. Thay đổi lãi suất thay đổi theo số tiền thanh toán hàng tháng.

Lợi thế thu hút nhiều người vay vào một khoản thế chấp bằng lãi suất thay đổi là lãi suất ban đầu tính cho phần đầu tiên của khoản vay thường thấp hơn mức lãi suất tối đa có sẵn trên một khoản thế chấp tương đương với lãi suất cố định. Với tỷ lệ ban đầu là phần trăm trở lên thấp hơn, người vay có thể tiết kiệm được một khoản tiền đáng kể và phải trả nhiều hơn đáng kể số tiền vay gốc trong phần đầu của khoản thế chấp bằng lãi suất thay đổi. Tuy nhiên, có những bất lợi tiềm ẩn đáng kể đối với khoản thế chấp bằng lãi suất thay đổi mà người đi vay nên xem xét.

Rủi ro chính với một khoản thế chấp bằng lãi suất thay đổi là lãi suất tăng có thể dịch cho người vay đột nhiên nhìn thấy một khoản thanh toán hàng tháng tăng quá lớn nên anh ta không thể trả nổi thanh toán. Một yếu tố chính trong việc gây ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 là số lượng lớn những người vay thế chấp có lãi suất biến động đang bị trúng số tiền tăng hàng tháng quá cao để họ đủ khả năng chi trả, gây ra tình trạng vỡ nợ phổ biến trên các khoản vay thế chấp.

Để cung cấp ý tưởng về cách số tiền thanh toán hàng tháng đáng kể có thể tăng lên khi một khoản thế chấp có lãi suất thay đổi được điều chỉnh, khoản thanh toán hàng tháng với khoản vay thế chấp 160.000 đô la với lãi suất 3,5% là xấp xỉ 700 đô la một tháng. Nếu lãi suất tăng lên 8,5%, thanh toán hàng tháng gần gấp đôi, tăng vọt lên trên $ 1, 200 một tháng.

Việc điều chỉnh tỷ lệ ban đầu xảy ra khi thế chấp bằng lãi suất thay đổi thường là lớn nhất vì nó điều chỉnh cho sự thay đổi lãi suất đã xảy ra trong nhiều năm.Các điều chỉnh trong tương lai được thực hiện trên cơ sở thường xuyên hơn nhiều, khi tỷ lệ không chắc chắn sẽ thay đổi đáng kể.

Một cách để giảm thiểu rủi ro lãi suất tiềm ẩn là để có được một khoản vay có lãi suất biến thiên với mức ưu đãi, mức giới hạn tối đa cho mức lãi suất, hoặc thanh toán hàng tháng, có thể tăng lên khi điều chỉnh bất kỳ. Một số khoản vay có lãi suất thay đổi cũng có giới hạn về giới hạn về tổng số tiền mà lãi suất có thể tăng lên trong suốt thời gian vay. Tuy nhiên, người đi vay cần phải đọc bản in tốt, vì đôi khi các chữ hoa không áp dụng cho việc điều chỉnh tỷ lệ ban đầu, điều này mang đến rủi ro lãi suất cao nhất.

Những điều khoản vay khó hiểu

Vì các khoản vay có lãi suất thay đổi phức tạp hơn các khoản cho vay theo lãi suất cố định nên người vay có thể hiểu được chính xác các điều khoản của khoản vay. Các nhà cho vay thế chấp có rất nhiều tính linh hoạt về các yếu tố vay, chẳng hạn như mũ, tiêu chuẩn được sử dụng để điều chỉnh và lợi nhuận cao. Người vay dễ dàng không nắm được các điều khoản phức tạp và liên quan đến khoản vay của họ, có thể dẫn đến những thay đổi thanh toán hàng tháng không mong muốn và có vấn đề. Một ví dụ, như được đề cập ở trên, là một ví dụ mà khách hàng tin rằng mình được bảo vệ khỏi sự tăng trưởng của thanh toán hàng tháng lớn với mức tăng trần cho mỗi lần điều chỉnh, nhưng ông ta không nhận thấy rằng mức trần không áp dụng cho việc điều chỉnh lãi suất ban đầu.

Các khoản cho vay khấu hao phủ định

Một rủi ro với một số khoản vay có lãi suất thay đổi là khoản vay khấu hao tiêu cực, đó là tình huống mà một người đi vay thực sự có thể bị nợ nhiều hơn sau khi trả khoản tiền vay nhiều năm hơn số tiền mà mình đã làm vào đầu khoản vay. Lý do của điều này là thông thường bởi vì khoản vay có giới hạn về số tiền mà khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng lên, nhưng giới hạn đó không tương ứng với mức lãi suất được phép tăng lên. Điều này dẫn đến tình huống mà số tiền thanh toán hàng tháng không bao gồm tất cả các khoản lãi phải trả do khoản vay. Số dư còn lại sau đó được cộng vào tổng nợ của người đi vay, số dư gốc, dẫn đến việc người đi vay phải trả lãi tiền lãi.