Mặc dù có nhiều cách để đánh giá tác động của chi phí sở hữu nhà, một trong những cách tiếp cận trực quan nhất là xác định tỷ lệ hòa vốn của chủ nhà. Theo mục đích của bài viết này, tỷ lệ hòa vốn sẽ đại diện cho giá mua của một ngôi nhà mới sẽ cần phải đánh giá cao hàng năm để trang trải chi phí sở hữu ngôi nhà. Trong bài này, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách sử dụng một phương pháp thực tiễn để đánh giá tác động của chi phí sở hữu nhà.

-1->

Giả định
Để minh họa phương pháp luận này, các giả định chủ sở hữu sau đây được đưa ra:

• Chủ sở hữu nhà riêng.
• Chủ sở hữu nhà ở nằm trong khung thuế thu nhập liên bang 28%.
• Chủ sở hữu nhà mua nhà mới với giá $ 225, 000.
• Chủ sở hữu nhà ở trả khoản 5% và nhận khoản vay với lãi suất cố định ở mức 6. 25%.
• Chủ nhà sẽ sống trong nhà bảy năm.

Các giả định của chủ sở hữu nhà ở được sử dụng trong minh hoạ đóng một vai trò quan trọng trong quá trình định giá. Do đó, nếu chủ nhà lựa chọn phương pháp này, người đó phải điều chỉnh những giả định này để phản ánh hoàn cảnh và chi phí độc đáo của mình. Trong bất kỳ trường hợp nào, nếu phương pháp này được tuân thủ và các điều chỉnh thích hợp được thực hiện, chủ sở hữu nhà có thể xác định tỷ lệ nhà của họ sẽ cần phải đánh giá cao mỗi năm để trang trải các chi phí sở hữu ngôi nhà của họ.

Chi phí của chủ sở hữu nhà 999 Để bắt đầu quá trình này, điều quan trọng là phải biết các chi phí đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị của một ngôi nhà. Đối với chủ nhà điển hình, các chi phí này bao gồm:

Bảo trì nhà
Bảo hiểm thiên tai

1. Bảo hiểm thế chấp cá nhân
2. Phí môi giới
3. Chi phí đóng
4. Thuế bất động sản
5. Để xác định xem những chi phí này ảnh hưởng như thế nào tới giá trị của ngôi nhà, chúng tôi cần phải thể hiện từng chi phí theo tỷ lệ phần trăm của giá mua nhà. Bằng cách đánh giá các chi phí theo cách này, chúng ta có thể xác định số tiền căn nhà cần phải đánh giá cao mỗi năm để bù đắp những khoản chi tiêu này. (Để biết thêm thông tin, hãy xem
6. Giảm chi tiêu của bạn xuống mức chi tiêu thấp

và Thế chấp: Bạn có thể trả bao nhiêu? ) Chúng ta hãy xem kết quả cuối cùng (trong hình 1 bên dưới ) và sau đó làm việc theo cách của chúng tôi thông qua từng chi phí từng cái một. Nguồn: Troy Adkins

1. Chi phí bảo trì nhà

Chi phí bảo dưỡng nhà bao gồm chi phí tiền mặt cho các dịch vụ như sửa chữa thiết bị, kiểm soát dịch hại, làm sạch nhà cửa, làm sạch ống khói, làm sạch đường ống và làm sạch, làm đẹp cảnh quan, bảo trì bãi cỏ và an ninh gia đình. (Để tiết kiệm chi phí gia đình, xem

Mười ba Hợp đồng Bảo hiểm Bạn Không Cần
, Bảo đảm mở rộng: Nên Bạn Biết? và Năm Mẹo vặt Tiết kiệm Tiền < Mặc dù những chi phí này có thể được giảm thiểu bằng cách mua một căn nhà mới, nhiều chuyên gia đề nghị lập ngân sách 1% giá mua nhà mỗi năm để trang trải các chi phí của các khoản chi tiêu này. 2. Bảo hiểm tài sản Phí bảo hiểm đối với một số thảm hoạ thiên nhiên như hỏa hoạn, lũ lụt, lốc xoáy, động đất hoặc bão có thể bị chi trả 0,5% giá mua nhà. Do đó, nhà cần phải đánh giá giá trị bằng số tiền này mỗi năm để bù đắp chi phí này. Bây giờ, rõ ràng chi phí cho bảo hiểm thiên tai sẽ thay đổi đáng kể dựa trên khu vực địa lý mà ngôi nhà được đặt. Tuy nhiên, bất kể địa phương, cơ chế của khái niệm này có thể được thiết kế riêng bởi người đọc để xác định tỷ lệ hòa vốn của mình. (Đọc thêm về chủ đề này trong Mẹo Bảo hiểm Đối với chủ nhà

.) 3. Bảo hiểm thế chấp cá nhân

Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) được tính cho chủ nhà không bỏ ít nhất 20% giá mua nhà của họ để thế chấp khoản vay. Chủ nhà bị tính khoản tiền này mỗi năm để giúp bảo vệ người cho vay đối với trường hợp vỡ nợ. Trong Hình 1, chúng tôi giả định rằng chủ sở hữu nhà ở sẽ thanh toán 5% và bảo hiểm PMI sẽ có giá 0,5% giá mua nhà. Như vậy, chi phí của PMI sẽ trực tiếp tăng tỷ lệ định giá nhà hàng năm theo số tiền này. (Để tìm hiểu thêm về PMI, xem
Sáu lý do để tránh bảo hiểm thế chấp tư nhân .) 4. Chi phí môi giới

Chi phí môi giới thường được người chủ nhà trả cho một đại lý bất động sản để được giúp đỡ bán nhà. Trong phân tích này, chúng tôi giả định rằng chủ sở hữu nhà sẽ trả cho đại lý bất động sản khoản hoa hồng 6%. Tuy nhiên, vì chi phí giao dịch là một khoản chi tiêu một lần và chúng tôi đang cố gắng xác định mức giá nhà cần phải đánh giá hàng năm để bù đắp chi phí này, chúng ta cần phải trải ra hoa hồng môi giới trong khoảng thời gian ước tính của căn nhà dự kiến ​​sẽ được sở hữu. Đối với phân tích này, chúng tôi sử dụng tiêu chuẩn ngành được chấp nhận trong bảy năm. Bằng cách chia chi phí môi giới trong khoảng thời gian này, chúng tôi xác định rằng nhà phải đánh giá giá trị hàng năm bằng 0. 86% để bù đắp chi phí cho khoản chi tiêu này.
5. Chi phí kết thúc Chi phí đóng cửa là một chi phí cần được tính vào mô hình của chúng tôi. Tuy nhiên, chi phí đóng cửa thì khó khăn hơn để so sánh với giá mua nhà, vì những chi phí này có xu hướng gắn liền với các yếu tố khác. Để minh hoạ này, chúng tôi giả định rằng chủ sở hữu nhà ở sẽ phải trả một khoản phí là 3 000 đô la vào thời gian mua nhà. Vì vậy, giả định rằng giá mua nhà là $ 225, 000, chi phí đóng cửa sẽ chuyển thành chi phí là 1,3%. Chi phí kết thúc là chi phí một lần nhưng phải được phân bổ trong khoảng thời gian căn nhà được sở hữu cho mục đích của hoạt động này. Như đã giải thích trước, chúng tôi đang thực hiện điều chỉnh này bởi vì chúng tôi đang cố gắng xác định nhà cửa cần đánh giá cao mỗi năm bao nhiêu để trang trải chi phí một lần này. Theo giả định sở hữu nhà bảy năm được sử dụng trong phân tích này, chi phí đóng cửa sẽ tăng tỷ lệ hòa vốn hàng năm bằng 0.19%. Chúng tôi nhận ra rằng chi phí đóng cửa phụ thuộc vào cơ sở cung cấp khoản vay. Do đó, tác động của chi tiêu này phải được chủ nhà sửa lại để xác định chính xác tác động của nó đối với tỷ lệ hòa vốn của riêng mình.

6. Thuế tài sản
Trong năm 2007, thuế bất động sản trung bình ở U. S. xấp xỉ 0,93% giá mua nhà. Vì vậy, một ngôi nhà sẽ cần phải đánh giá bằng 0. 93% để bù đắp chi phí này. Tuy nhiên, các quy định hiện hành nêu trong mã số thuế thu nhập của Hoa Kỳ cho phép khấu trừ thuế tài sản cho mục đích tính thu nhập chịu thuế. Do đó, giả định rằng chủ sở hữu nhà ở trong khung thuế thu nhập liên bang 28%, và giá mua nhà là $ 225,000, lợi ích khấu trừ thuế liên quan đến thanh toán tài sản sẽ làm giảm tỷ lệ tăng giá nhà yêu cầu của 0,26% .

Yếu tố khấu trừ thuế tài sản này được xác định bằng cách nhân tỷ lệ thuế tài sản và số tiền trả cho ngôi nhà theo thuế suất thuế thu nhập liên bang của chủ sở hữu nhà ở và sau đó phân chia kết quả theo giá mua nhà. Một lần nữa, để áp dụng phương pháp này, tác động của yếu tố thuế tài sản sẽ phải được điều chỉnh để phản ánh mức thuế thu nhập liên bang của chủ sở hữu cá nhân. (Để tìm hiểu thêm về thuế bất động sản, xem
Năm thủ thuật để giảm thuế tài sản của bạn

.)

7. Chi phí lãi vay
Chúng tôi giả định lãi suất cố định đối với khoản vay cầm cố là 6. 25% và 95% số căn nhà sẽ được mua bằng vốn vay (với khoản thanh toán xuống 5%). Do đó, tác động của vốn cổ phần được thực hiện thông qua việc thanh toán xuống sẽ giảm chi phí lãi suất từ ​​6. 25% xuống còn 5. 94%; vì chỉ 95% số tiền $ 225,000 nhà bị tính lãi suất 6. 25%.

Giống như thuế bất động sản, lãi suất cho vay thế chấp cũng là một khấu trừ thuế đủ điều kiện. Chủ nhà phải trả lãi suất cho năm đầu tiên là $ 13, 359 và giả định chủ sở hữu nhà ở trong khung thuế thu nhập 28%, lá chắn lãi suất sẽ là $ 3, 741. Số tiền này được tính bằng cách nhân số tiền lãi chủ nhà sẽ phải trả trong năm đầu tiên theo mức thuế thu nhập của chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên, vì chủ nhà không có quyền khấu trừ tiêu chuẩn khi hoàn thành các khoản thuế thu nhập liên bang, lợi ích của việc sở hữu một ngôi nhà chỉ nên bao gồm phần lá chắn thuế thu nhập cao hơn mức khấu trừ của liên bang đối với những người không phải là chủ sở hữu nhà . Để minh hoạ này, chúng tôi giả định rằng chủ sở hữu nhà riêng lẻ, và do đó có đủ điều kiện khấu trừ thuế tiêu chuẩn $ 5, 150. Để so sánh, nếu chủ nhà đã lập gia đình, người đó sẽ được khấu trừ $ 10, 300. Bằng cách khấu trừ tiêu chuẩn khấu trừ vào phương trình của chúng tôi, chi phí lãi suất sẽ được giảm từ $ 13, 359 xuống còn $ 8, 209. Số tiền này chỉ đơn giản là xác định bằng cách trừ số tiền khấu trừ tiêu chuẩn từ số tiền chi phí lãi suất mà chủ nhà trả trong năm đầu tiên . Một lần nữa, giả định rằng chủ sở hữu nhà ở nằm trong khung thuế thu nhập 28%, chúng tôi xác định rằng lá chắn thuế lợi tức sẽ giảm tỷ lệ hòa vốn xuống 1.02% (8209 x 28% / $ 225,000). Tổng ảnh hưởng của chi phí sở hữu nhà

Dựa trên phương pháp được nêu trong bài báo này, các giả định về chủ sở hữu nhà ở và chi phí ước tính chi tiêu được sử dụng trong phân tích này, chúng tôi xác định rằng một ngôi nhà sẽ cần phải đánh giá cao 8. 69% trong năm đầu tiên sau khi nó được mua để nó bù đắp chi phí liên quan đến sở hữu nhà.
Bây giờ chúng ta hiểu làm thế nào để đánh giá tỷ lệ hòa vốn của một ngôi nhà, câu hỏi sau đó sẽ trở thành "Có khả năng một ngôi nhà sẽ đánh giá cao trên cơ sở hàng năm ở một tỷ lệ đó sẽ vượt quá chi phí sở hữu nhà? "

Để quyết định này, chủ sở hữu nhà có thể truy cập vào trang web Văn phòng Giám sát Doanh nghiệp Nhà Liên bang để xác định mức độ đánh giá nhà ở địa phương của mình. Bằng cách xem xét tỷ lệ tăng giá nhà ở khu vực của bạn và theo phương pháp được nêu trong bài báo này, bạn nên ở trong một vị trí tốt hơn để xác định khả năng tạo ra một khoản đầu tư nhà có lợi nhuận.