Trong bất động sản, bán ngắn hạn có nghĩa là bán một ngôi nhà cho ít hơn số tiền thế chấp còn nợ trên đó.

Nói rằng ông bà Smith đã mượn 400.000 đô la để mua nhà bảy năm trước. Nhà được đánh giá ở mức $ 400, 000 vào thời điểm nó được mua. Ông Smith mất công việc của mình và hai vợ chồng đang bị tụt lại phía sau về khoản thanh toán thế chấp của họ. Khi xem xét một phân tích thị trường so sánh, Smiths biết rằng giá trị ngôi nhà của họ đã giảm và hiện chỉ còn $ 310,000. Đối mặt với khoản vay 385.000 đô la Mỹ, Smiths thích bán nhà hơn là tìm kiếm các phương án tái cấp vốn của chính phủ như Chương trình Refinance Home Affordable Refinance của liên bang và yêu cầu người cho vay của họ cho phép bán nó với giá $ 310,000. Khi ngôi nhà bán, ngân hàng sẽ lấy lại ít hơn số tiền mà Smiths mượn; trong hầu hết các trường hợp, tuy nhiên, người cho vay sẽ xem xét thế chấp của họ trả đầy đủ.

Các giao dịch lợi ích của ngân hàng bằng cách cho phép nó để tránh lấy lại nhà trong nhà bị tịch thu, đó là tốn kém và tốn thời gian, và nó có lợi cho người bán bằng cách cho phép anh ta để tránh những hậu quả tiêu cực tín dụng của nhà bị tịch thu (và phá sản mà đôi khi đi kèm với nó).

Các khoản cho vay ngắn và tịch thu tài sản là những lựa chọn tài chính sẵn có cho chủ nhà những người mạo hiểm đang nợ nần sau những khoản thanh toán thế chấp của họ, có nhà ở dưới nước (nghĩa là giá trị ít hơn số dư nợ vay thế chấp) hoặc cả hai. Chủ nhà buộc phải chia tay với ngôi nhà trong cả hai trường hợp, nhưng thời gian và các hậu quả khác là khác nhau trong từng trường hợp.

Có nhiều lý do khác nhau cho lý do tại sao một chủ sở hữu nhà sẽ chọn một cuộc bán hàng ngắn so với trường hợp tịch thu nhà.

Ngắn Bán

Ngắn hạn bán hàng thường do chủ nhà khởi xướng, thường khi giá nhà giảm xuống 20% ​​hoặc hơn. Trước khi quá trình này có thể bắt đầu, người cho vay nắm giữ khoản thế chấp phải ký tên vào quyết định thực hiện một đợt bán hàng ngắn. Ngoài ra, người cho vay, thông thường là ngân hàng, cần tài liệu giải thích lý do tại sao việc bán hàng ngắn có ý nghĩa; sau khi tất cả, các tổ chức cho vay có thể mất rất nhiều tiền trong tiến trình.

Nếu được chấp thuận để bán ngắn, người mua thương lượng với chủ nhà trước và sau đó tìm kiếm sự chấp thuận mua từ ngân hàng thứ hai. Điều quan trọng cần lưu ý là không bán hàng ngắn có thể xảy ra mà không có người cho vay chấp thuận.

Bán hàng ngắn thường là các giao dịch tốn nhiều thời gian và giấy tờ, đôi khi mất đến cả năm để xử lý. Tuy nhiên, doanh thu ngắn hạn không gây bất lợi cho xếp hạng tín dụng của chủ nhà như là một tịch thu nhà. Bán hàng ngắn sẽ tốt hơn cho các nhà cho vay và chủ nợ trong tương lai: Nó cho thấy bạn đã hành động trước khi ngân hàng phải thu hồi nhà của bạn.Một chủ sở hữu nhà đã trải qua một đợt bán hàng ngắn thậm chí có thể, với những hạn chế nhất định, có đủ điều kiện để mua nhà khác ngay lập tức.

tịch thu tài sản

Việc tịch thu nhà là hành động của người mượn tịch thu nhà sau khi người vay không thanh toán. Đây là lựa chọn cuối cùng cho người cho vay, vì nhà được sử dụng làm tài sản thế chấp vào phiếu. Không giống như việc bán hàng ngắn, nhà bị tịch thu chỉ do người cho vay khởi xướng. Người cho vay di chuyển đối với người đi vay không hợp lệ để buộc bán nhà với hy vọng kiếm được khoản tiền đầu tư ban đầu của khoản vay thế chấp. Ngoài ra, không giống như hầu hết các doanh số bán hàng ngắn, nhiều nhà bị tịch thu diễn ra khi chủ nhà đã bỏ nhà. Nếu những người cư ngụ chưa rời đi, họ sẽ bị trục xuất bởi người cho vay trong quá trình tịch thu nhà.

Một khi người cho vay có quyền truy cập vào nhà, họ ra lệnh thẩm định và tiến hành bán nhà. Nhà bị tịch thu thường không mất nhiều thời gian để hoàn thành như là một bán ngắn, bởi vì người cho vay liên quan đến thanh lý tài sản một cách nhanh chóng. Các căn nhà bị tịch thu cũng có thể được bán đấu giá tại một cuộc "bán ủy thác", nơi người mua chào giá nhà cửa trong một quá trình công cộng.

Trong hầu hết các trường hợp, chủ sở hữu nhà bị tịch biên phải đợi ít nhất 5 năm để mua nhà khác hoặc ba năm với khoản vay FHA. Việc tịch thu nhà ở được giữ trong báo cáo tín dụng của một người trong bảy năm. Theo Barry Paperno, quản lý hoạt động của người tiêu dùng tại Fair Isaac, số điểm FICO của bạn sẽ giảm hơn 100 điểm (nó cũng sẽ giảm sau khi bán ngắn, có lẽ là do bạn không trả được khoản thanh toán thế chấp). Điều này có vẻ như là một khoản tiền tương đối nhỏ đối với trường hợp không có tài sản lớn, nhưng đủ để làm cho các công ty thẻ tín dụng xem xét việc tăng lãi suất và giới hạn giảm tín dụng và các công ty bảo hiểm tăng phí bảo hiểm.

Cách mua tài sản bán ngắn hạn

Quá trình bán hàng ngắn khác nhau giữa các tiểu bang, nhưng các bước nói chung bao gồm:

Gói bán ngắn -

Một gói tài chính được người bán gửi đến người cho vay. Điều này bao gồm các báo cáo tài chính, một lá thư mô tả sự khó khăn của người bán và bản sao hồ sơ tài chính.

• Khuyến mại ngắn - Nếu người bán chấp nhận chào hàng từ người mua quan tâm, đại lý niêm yết gửi cho bên cho vay hợp đồng niêm yết, một phiếu mua hàng đã được thực hiện, thư của người mua trước và một bản kiểm tra tiền thật, và gói bán ngắn của người bán.
• Ngân hàng xử lý - Ngân hàng xem xét phiếu mua hàng và chấp nhận hoặc từ chối bán hàng ngắn. Quá trình này có thể mất vài tuần hoặc vài tháng.
• Trong một số cách, việc mua một tài sản bán gần như giống như mua hàng truyền thống. Tuy nhiên, có một vài cách mà hợp đồng mua bán mà bạn và đại lý bất động sản của bạn đưa ra là khác nhau. Hợp đồng sẽ chỉ định rằng các điều khoản này phải được sự chấp thuận của bên cho vay thế chấp. Trong một giao dịch thông thường, bên duy nhất cần chấp thuận bán hàng là người bán. Hợp đồng cũng nên nêu rõ rằng tài sản đang được mua "như hiện tại."Mặc dù có thể chấp nhận được bao gồm ngôn ngữ cho phép bạn rút lại thỏa thuận nếu một cuộc thanh tra cho thấy những vấn đề đáng kể, bạn không nên mong đợi để có thể đàm phán với một mức giá thấp hơn vì họ.Các ngân hàng cũng không thực hiện bất kỳ sửa chữa, và người bán, bị ràng buộc với tiền mặt, thậm chí còn ít khả năng giúp đỡ hơn. Quá trình

Không giống như nhà bị tịch thu tài sản, tổ chức cho vay không sở hữu tài sản trong một cuộc bán hàng ngắn. Tuy nhiên, bởi vì nó phải chấp thuận bán (vì nó là người cho vay, chứ không phải người bán, người sẽ mất một mất mát và chờ đợi bạn sẽ nhận được số tiền thu được, có vẻ như bạn đang mua bất động sản từ ngân hàng. Trò chơi chờ đợi

Các giao dịch mua bán ngắn có thể mất nhiều thời gian hơn và kiên nhẫn hơn -chạy giao dịch (Tiếp tục đọc về điều này trong

Sh ort Bán nhà của bạn Để Tránh Foreclosure

.) Nếu bạn thực hiện một đề nghị về một tài sản bán ngắn, được chuẩn bị để chờ đợi. Các ngân hàng nổi tiếng vì đã phải mất vài tháng để đáp ứng các chào bán ngắn. Một số chuyên gia khuyên bạn nên cho người cho vay một hạn chót để giảm thời gian chờ. mặc dù thật khó để nói liệu chiến lược này có thực sự thúc đẩy ngân hàng hành động hay không. Tuy nhiên, nếu ngân hàng chưa thực sự thông qua việc bán cổ phần tại thời điểm chào bán của bạn thì việc thực hiện một hạn chót sẽ vô dụng vì có thể mất vài tháng chỉ để người bán thỏa thuận bán hàng ngắn với người cho vay. Người bán phải ở trong Mặc định Chính thức Vì lý do đó, hãy đảm bảo rằng việc bán hàng ngắn đã được người cho vay phê duyệt. Nếu người bán vẫn chưa thực sự thất bại, ngân hàng có thể không quan tâm đến việc bán hàng ngắn. Phải mất một khoảng thời gian đáng kể và thuyết phục để có được một ngân hàng đồng ý bán một đoạn ngắn, vì vậy nếu nó chưa được thỏa thuận thì đừng phí thời gian. Nhiều ngôi nhà được liệt kê như là một bán ngắn, nhưng không có đảm bảo rằng các giao dịch sẽ bao giờ được hoàn thành như vậy.

Ngân hàng cũng có thể không quan tâm đến việc bán hàng ngắn nếu như nó nghĩ rằng nó có thể kiếm được nhiều tiền hơn bằng cách đi vào nhà bị tịch thu. Và nếu bạn đang tìm kiếm tài chính cho việc mua hàng, hãy đảm bảo rằng người cho vay thế chấp của bạn không gặp vấn đề với bất động sản bán ngắn.

Các nhân viên có kinh nghiệm

Do sự phức tạp của loại giao dịch này, hãy đảm bảo đại lý hoặc nhà môi giới của bạn có kinh nghiệm bán hàng ngắn và sẵn sàng làm việc với bạn trên một. Một số đại lý bất động sản chuyên bán hàng ngắn, và có thể có chứng chỉ Bán và Bán Nguồn Ngắn Bán Rong (SFR), một chỉ định do Hiệp hội Các Nhà môi giới Bất động sản Quốc gia đưa ra. Những người có chứng chỉ này đã được đào tạo chuyên sâu.

Không chỉ bán hàng hóa ngắn cho đại lý mà đôi khi họ còn trả ít hơn: Ngân hàng có thể sẽ không sẵn sàng trả cho đại lý niêm yết khoản hoa hồng 5-6% thông thường vì nó đã mất khoản thu nhập và bởi vì đại lý của người mua tỷ lệ phần trăm của tỷ lệ đó, họ sẽ thấy thậm chí còn ít tiền hơn.

Ngoài ra, cố gắng tìm hiểu xem đại lý niêm yết của người bán có trải nghiệm với doanh số bán hàng ngắn. Mặc dù ngân hàng là cuối cùng trong kiểm soát, một đại lý danh sách những người hiểu biết những dây có thể có thể tạo điều kiện hoặc xúc tiến các giao dịch.

Xúc phạm hơn giá

Chuẩn bị tăng giá chào bán của bạn. Đối với người bán để tăng tỷ lệ cược của ngân hàng đi qua với bán ngắn, họ có thể cố gắng thuyết phục bạn để tăng giá mua của bạn. Cuối cùng, mặc dù, người bán không có thẩm quyền thực sự để chấp nhận giá bán, chỉ có ngân hàng, và họ cũng có thể counteroffer.

Mặt khác, ngân hàng chỉ từ chối cung cấp của bạn hoàn toàn, đặc biệt là nếu bạn đã viết một đề nghị giá thấp hơn đáng kể. Hoặc, trong trường hợp xấu nhất, họ có thể không trả lời chút nào. Không bao giờ.

Giữ khả năng tìm kiếm

Cho dù ngân hàng có thể trả lời lời đề nghị của bạn trong bao lâu, có lẽ bạn nên tiếp tục tìm kiếm các ngôi nhà khác trong khi đợi phản hồi, và có lẽ bạn nên tiếp tục mua một sản phẩm khác tài sản nếu bạn tìm thấy một mua dễ dàng hơn. Yêu cầu đại lý của bạn viết thỏa thuận mua bán ngắn theo cách mà bạn sẽ giữ lại sự linh hoạt này. Nếu bạn có hạn chót để di chuyển, thậm chí không cần phải bán một thời gian ngắn.

Một lý do khác để tiếp tục tìm kiếm: Ngay cả khi bạn thực hiện nghĩa vụ này, ngân hàng có thể tiếp tục thu thập phiếu mua hàng. Hầu hết mọi người sẽ xem xét điều này phi đạo đức bởi vì người mua tiềm năng có thể đã lột ra một vài nghìn đô la về kiểm tra, tìm kiếm tiêu đề và tương tự, tại thời điểm này. Nhưng hãy nhớ rằng ngân hàng đang phải đối mặt với một giao dịch bị mất, vì vậy nó sẽ muốn giảm thiểu thiệt hại và bán bất động sản gần với giá trị thị trường hợp lý nhất có thể. Bắt rơi khỏi thỏa thuận như vậy muộn trong trò chơi là một sự lãng phí rất lớn về thời gian và tiền bạc cho người mua, không phải đề cập đến rất nhiều bực bội. Vì tất cả những lý do này, giá niêm yết của một cuộc bán hàng ngắn phải được thực hiện với liều lượng hoài nghi mạnh mẽ.

Bán hàng ngắn: những thuận và chống

Các chuyên gia không đồng ý về việc bán hàng ngắn là một thỏa thuận tốt cho người mua. Những người ủng hộ nói rằng các tài sản bán ngắn có giá thấp hơn giá trị thị trường, tạo cơ hội cho người mua kiếm được nhiều tiền hoặc cho những người mua nhà lần đầu tiên vào nhà mà họ có thể không có khả năng chi trả.

Những người phản đối nói rằng các ngân hàng không có lợi ích gì trong việc bán lửa và sẽ tiến hành phân tích thị trường so sánh trước khi thiết lập hoặc chấp nhận giá cho một căn nhà. Hơn nữa, giá niêm yết của một đợt bán hàng ngắn có thể là một khoản tiền đại lý của người bán nghĩ rằng ngân hàng có thể chấp nhận - chứ không phải là số tiền mà ngân hàng thực sự đồng ý chấp nhận. Ngân hàng có thể thấy giá quá thấp hoặc người bán có thể liệt kê bất động sản dưới thị trường với ý định tạo ra một cuộc chiến đấu thầu. Ở một số tiểu bang, người bán sẽ có phán quyết khiếm khuyết đối với anh ta, bắt buộc anh phải trả cho ngân hàng khoản chênh lệch giữa số tiền thế chấp và giá bán của căn nhà, do đó lợi ích tốt nhất của người bán để có được càng nhiều tiền càng tốt .

Một lợi thế cho cả ngân hàng và người mua là không giống như tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng, một tài sản bán ngắn thường ít bị tra tấn hoặc lục soát. Trong khi tài sản có thể bị trì hoãn bảo trì vì tình hình tài chính của chủ sở hữu, người bán không có khả năng phá hủy nơi này khi họ vẫn còn sống trong đó. Ngược lại, những người sở hữu nhà bị mất tài sản để tịch thu nhà cửa thường lấy đi sự thất vọng của họ trên ngôi nhà như một cách để trở lại ngân hàng.

Dọc theo cùng đường dây, bởi vì tài sản bán ngắn hạn vẫn chiếm giữ, họ sẽ không phải chịu đựng dưới bàn tay của những người vô đạo đức đã chọn ngồi xổm hoặc phá hoại tài sản. Sự phá hoại có thể là một vấn đề phổ biến đối với tài sản tịch thu nhà, đặc biệt là ở những khu vực có thu nhập thấp hơn.

Tìm Bản chào Bán Ngắn

Hầu hết các bất động sản được chào bán ngắn đều được liệt kê bởi các đại lý bất động sản và điều này thường đại diện cho vị trí tốt nhất để bắt đầu, đặc biệt nếu đó là một chuyên viên môi giới chuyên về chúng. Nếu không có đại lý, bạn có thể dễ dàng tìm kiếm Dịch vụ Danh mục Thương mại (MLS Listing) từ sự thoải mái của máy tính cá nhân (hoặc thiết bị di động), tuy nhiên dữ liệu bạn truy cập có thể bị hạn chế về phạm vi, lỗi thời hoặc thậm chí không chính xác.

Trong khi bạn có thể tìm thấy một số tài sản bán ngắn trên các trang web bất động sản phổ biến như Zillow và Trulia, các trang web chuyên về nhà bị tịch thu và tài sản chiết khấu cung cấp cái nhìn toàn diện hơn về thị trường bán khống ngắn trong khu vực của bạn. Một trang web như vậy là www. realtystore. com, có hơn một triệu danh sách các cuộc đấu giá nhà bị tịch thu, tài sản thuộc sở hữu của ngân hàng, nhà bị tịch thu của chính phủ, tài sản không có thuế và bán hàng ngắn.

Dòng dưới

Bán ngắn hạn có thể có lợi cho tất cả các bên tham gia: Người cho vay tránh quá trình tịch thu nhà dài và tốn kém; người mượn giữ hồ sơ tín dụng bị mất nhà cửa; và người mua có thể mua bất động sản với giá giảm. Một người mua không nên thừa nhận tài sản là một hợp đồng lớn chỉ vì nó là một bán ngắn, tuy nhiên. Hãy tự phân tích thị trường của bạn. Ngoài ra, nếu bạn thực hiện nó để ký quỹ, không bỏ qua một kiểm tra nhà kỹ lưỡng.