Giấc mơ Mỹ đã trải qua sự thay đổi công bằng trong 50 năm qua. Nó đã mở rộng để bao gồm việc có thể mua một ngôi nhà thứ hai - một ngôi nhà nghỉ mát. Đây là những ngôi biệt thự nằm trên bờ hồ, những cabin ở trên núi và các túp lều trên bãi biển mà tất cả ngồi trống 90% trong năm trong khi chủ sở hữu của họ là ngân hàng thời gian cho kỳ nghỉ tiếp theo - và căn cứ vào hóa đơn cho các khoản thế chấp và thuế bất động sản.

Dĩ nhiên, có một cách khác để để cho ngôi nhà của bạn thu thập bụi trong thời gian nghỉ. Bạn có thể thuê nó cho những người khác muốn tận hưởng một thời gian đi làm. Bài báo này sẽ xem xét một số vấn đề xung quanh cho thuê nhà thứ hai.

Mua nhà thứ hai

Giữ chỗ ở chính là một quyết định tài chính khổng lồ. Nếu bạn đang cân nhắc ngôi nhà thứ hai, hãy sử dụng máy tính tiền thế chấp để nghiên cứu mức lãi suất từ ​​những người cho vay trong khu vực sở hữu kỳ nghỉ của bạn. Sau đó, khi bạn đã thu thập ước tính về tổng chi phí thanh toán thế chấp hàng tháng, hãy đi qua tài khoản của bạn để xem liệu bạn có thể được phục vụ tốt hơn để đi cùng với thế chấp hoặc thanh toán tiền mặt.

Đây là lý do tại sao. Giữ nhà thứ hai là một bước tiến lớn bởi vì ngôi nhà thứ hai có tất cả các chi phí của ngôi nhà đầu tiên của bạn và thường nhiều hơn. Tuy nhiên, nó không có những khoản tiền phạt dễ dàng từ IRS.

Nếu bạn định vào nhà nghỉ mát, nhưng không có vốn để mua hàng bằng tiền mặt, không được thế chấp thứ hai về nhà của bạn. IRS đã đóng cửa lỗ hổng, theo đó một người có thể sử dụng một thế chấp thứ hai để mua một tài sản đầu tư riêng biệt trong khi vẫn khấu trừ tiền vay của mình từ thuế. Nếu bạn nhận thế chấp căn nhà chính của bạn để mua nhà thứ hai, bạn sẽ không được phép khấu trừ các khoản thanh toán như thế chấp cá nhân. Vì vậy, nếu bạn có ý định mượn ngôi nhà thứ hai, bạn sẽ phải đưa ra một thế chấp khác cho phép lãi suất được khấu trừ thuế.

Các luật thuế hiện hành bao gồm nhà cửa thứ hai, nhà nghỉ lễ và căn nhà thứ hai của nhà đầu tư đã thay đổi thường xuyên hơn so với nhà ở sơ cấp. Cho đến năm 2010, nếu bạn đang sở hữu một ngôi nhà thứ hai để sử dụng cá nhân, bạn được cho thuê, hoặc nơi ở chính của bạn cho vấn đề đó, cho bên khác trong vòng tối đa hai tuần (14 đêm) mà không báo cáo bất kỳ thu nhập nào.

Ngược lại, ngôi nhà thứ hai được coi là tài sản đầu tư nếu bạn dành ít hơn hai tuần trong đó và sau đó cố gắng thuê nó trong phần còn lại của thời gian. Điều quan trọng là phải nhớ rằng, với sự xuất hiện của các khu nghỉ mát và như vậy, nhu cầu về cabin trong rừng chỉ có thể đến vào thời điểm cao điểm - cùng khoảng thời gian bạn có thể sẽ muốn sử dụng tài sản đó. (Xem thêm:

Các khoản khấu trừ thuế đối với chủ sở hữu tài sản cho thuê.

.Mặc dù thuế đối với các bất động sản đầu tư thường nhẹ nhàng hơn so với các loại hình đầu tư khác, ngôi nhà thứ hai dường như là một điểm màu xám cho IRS. Tất cả các thiệt hại cho thuê là "tổn thất thụ động" hoặc "lỗ hobby". Những khoản này chỉ có thể được khấu trừ đối với thu nhập từ các hoạt động thụ động khác như các khoản cho thuê khác, một quan hệ đối tác tư nhân mà bạn không giúp đỡ hoặc một công ty S-corporation. Thiệt hại thụ động mà bạn không thể sử dụng được chuyển sang cho đến khi bạn bán nhà nghỉ mát. Khi bạn bán bất động sản, lỗ hổng trong quá khứ có thể được sử dụng để bù đắp bất kỳ lợi ích nào. Nếu sau đó bạn có nhiều khoản lỗ hổng thụ động, bạn có thể đòi bồi thường cho thu nhập thường xuyên. Tuy nhiên, bạn có thể khấu trừ đến 25.000 Đô la một năm, nếu: Thu nhập gộp được điều chỉnh của bạn ít hơn 100.000 Đô la Mỹ hoặc

Bạn tích cực tham gia quản lý tài sản.

Mức thuế này biến mất với thu nhập gộp được điều chỉnh là $ 150,000 (AGI). Nếu bạn ở giữa $ 100, 000 và $ 150,000, bạn đủ điều kiện được khấu trừ một nửa. Điều này có vẻ như ngu ngốc, vì hầu hết những người có đủ khả năng mua nhà thứ hai sẽ có một AGI vượt xa những con số này. Tuy nhiên, thách thức thực sự là trong điều kiện thứ hai. Bạn có thể sử dụng khoản khấu trừ hàng năm nếu bạn hoặc vợ / chồng của bạn muốn trở thành một chuyên gia bất động sản đủ điều kiện và tích cực quản lý tài sản đang gửi các khoản lỗ thụ động. Tuy nhiên, hãy cảnh giác, IRS không có khả năng tin rằng bạn giữ một công việc toàn thời gian và ánh trăng như một người quản lý tài sản. Bạn sẽ cần một tạp chí chi tiết về lý do tại sao, khi nào, ở đâu và những gì bạn đang làm như một người quản lý tài sản để chứng minh trường hợp của bạn.

Bán nhà nghỉ lễ

• Tài sản trong các khu vực nghỉ dưỡng phổ biến thường có xu hướng nhìn thấy sự đánh giá cao hơn trung bình, vì vậy có thể có một thời gian khi bạn muốn nhận tiền mặt và tìm một nơi mới để ở. Khi bán nhà nghỉ mát, khoảng thời gian quý vị giữ nó ảnh hưởng đến thuế lợi nhuận. Nếu bạn bán trước một năm đã trôi qua, bạn sẽ phải trả lãi suất tăng vốn ngắn hạn. Nếu bạn bán sau một năm, thuế liên bang của bạn sẽ được tính theo tỷ lệ tăng vốn dài hạn. Tuy nhiên, bạn có thể làm một chút né tránh nếu bạn sẵn sàng di dời hoàn toàn. (Xem thêm:
• Sự hiểu biết về dài hạn gặp phải mức tăng lợi nhuận thu được từ việc tăng vốn.

)

Nếu bạn bán nhà ở chính của mình với số tiền 250.000 Đô la Mỹ cho mỗi người miễn thuế, và sau đó chuyển đến nhà nghỉ mát và tuyên bố nơi cư trú chính mới của bạn, bạn sẽ có thể sử dụng khoản miễn 250.000 đô la (500 đô la cho đôi vợ chồng) một lần nữa - cung cấp cho bạn sống ở đó trong hai năm. Thật không may, chiến lược này thường chỉ thực tế cho người tự làm chủ hoặc nghỉ hưu. Cũng có những hạn chế khác về việc sử dụng việc loại trừ lợi nhuận vốn cho những ngôi nhà nghỉ đã được chuyển thành nơi ở chính. (999) Có phải bạn có thể bán nhà và không phải trả thuế lợi tức?

) Lời khuyên cho chủ nhà thứ hai Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà thứ hai với mục đích cho thuê nó , và bạn có một AGI dưới $ 150, 000, sau đó vào trong đó và bắt đầu quản lý.Điều này có nghĩa là bạn sẽ không thể sử dụng một đại lý để tìm người thuê nhà. Bạn sẽ được sắp xếp sửa chữa cá nhân, nhưng nó sẽ cho bạn bị mất thụ động để viết tắt.

Hoặc, nếu hoạt động quản lý không hấp dẫn bạn hoặc AGI của bạn quá cao, bạn có thể dành nhiều thời gian hơn ở cabin và biến nó thành tài sản sử dụng hỗn hợp chứ không phải là một tài sản đầu tư. Điều này có nghĩa là thuế thay đổi với sự thay đổi chỉ định - chủ yếu là bạn không thể sử dụng các tổn thất thụ động. Nhưng bạn sẽ có thể yêu cầu bồi thường một tỷ lệ phần trăm của lãi suất thế chấp và thuế tài sản như khấu trừ thuế thu nhập của bạn. Dòng dưới Việc biến một tài sản kỳ nghỉ thành một khoản tiền thuê có xu hướng là một cuộc chiến khó khăn. Trước khi bạn trở thành chủ nhà nghỉ mát, hãy xem xét cách thức các khoản thuế của bạn sẽ bị ảnh hưởng. Hầu hết những người sở hữu ngôi nhà thứ hai sẽ được phục vụ tốt hơn bằng cách phân loại chúng như là một tài sản hỗn hợp sử dụng cho mục đích thuế và thuê chúng chỉ với 14 đêm miễn thuế trong một năm nhất định. Tuy nhiên, những người trở thành chủ nhà thứ hai thường bị thúc đẩy bởi cùng một sự bắt buộc dẫn đến việc họ mua bất động sản ngay từ đầu. Nếu bạn là một trong những người đó, hành động tốt nhất của bạn là tham gia tích cực trong việc quản lý tài sản của bạn.