Mua nhà có nhiều biến chứng mà hầu hết mọi người không hiểu và không chuẩn bị. Một trong những yếu tố bí ẩn đó là quá trình ủy thác (còn gọi là "đóng cửa") xảy ra trong khoảng thời gian người bán chấp nhận thỏa thuận mua bán và người mua mua chìa khoá cho ngôi nhà mới. Dưới đây là bước đi bộ 10 bước của quá trình, do đó bạn sẽ không bị đứng im trong mưa mà không có mái che trên đầu của bạn tự hỏi điều gì đã xảy ra.

AD:

1. Vào ký quỹ / hợp đồng và mở tài khoản ký quỹ

Một khi bạn và người bán đã ký thỏa thuận mua hàng có thể chấp nhận được với nhau, đại lý của bạn sẽ thu tiền kiểm tra tiền của bạn và gửi tiền vào tài khoản ủy thác tại công ty ký quỹ được chỉ định trong hợp đồng mua thỏa thuận.

Công ty ký quỹ hoạt động như một bên thứ ba trung lập để thu thập các quỹ và tài liệu bắt buộc trong quá trình kết thúc, từ khoản tiền đặt cọc ban đầu ban đầu cho các tài liệu cho vay đến văn bản ký kết. Trong một số lĩnh vực, luật sư có thể xử lý quá trình này thay vì công ty ký quỹ và có thể gọi là "thanh toán" thay vì "ủy thác".

AD:

2. Chờ đợi sự đánh giá của ngân hàng

Ngân hàng cung cấp khoản thế chấp sẽ tự thẩm định tài sản (mà người mua thường trả) để bảo vệ lợi ích tài chính của mình trong trường hợp cần tịch thu tài sản. Nếu thẩm định thấp hơn giá chào bán, người cho vay sẽ không cho bạn tài trợ trừ khi bạn sẵn sàng trả tiền cho sự khác biệt hoặc người bán giảm giá xuống mức giá đã được đánh giá.

AD:

Các lựa chọn khác của bạn để cố gắng thay đổi suy nghĩ của người định giá là một trong những điều sau:

• để cung cấp thêm thông tin về lý do tại sao bạn tin rằng nhà nên được đánh giá ở mức cao hơn
• đánh giá lần thứ hai
• để thử đi với người cho vay khác và hy vọng rằng thẩm định của người cho vay xuất hiện với sự ủng hộ của bạn

Nếu không có lựa chọn nào có thể, bạn sẽ có thể hủy hợp đồng mua. (Để biết thêm thông tin về việc định giá nhà mới, hãy đọc 10 Lời khuyên cho việc Nhận Giá Hợp lý trên Trang chủ .)

3. Tài trợ an toàn

Bạn nên đã được phê duyệt trước để được thế chấp vào thời điểm thỏa thuận mua hàng của bạn đã được chấp nhận. Một khi bạn cho người cho vay địa chỉ tài sản, nó sẽ chuẩn bị một ước tính thiện chí, hoặc một bản khai chi tiết số tiền vay, lãi suất, chi phí đóng cửa và các chi phí khác liên quan đến việc mua. Bạn có thể muốn thương lượng các số trong tài liệu này trước khi bạn ký nó. Một khi bạn đã có văn bản cam kết cho vay của bạn, đó là thời gian để loại bỏ các khoản tài trợ khẩn cấp bằng văn bản.

4. Phê duyệt việc tiết lộ của người bán

Trong bước này, bạn sẽ nhận được thông báo bằng văn bản về bất kỳ vấn đề rõ ràng nào đã được xác định bởi người bán hoặc đại lý của người bán.Ví dụ, trong các khu dân cư có thu nhập trung bình và có thu nhập thấp ở các khu vực có chi phí sinh hoạt cao, nhà để xe có thể đã bị biến thành khu vực sinh sống vi phạm mã nhà ở của thành phố. Bạn có thể đã nhận thức được bất kỳ vấn đề như thế này bởi vì chúng thường được đề cập trong danh sách.

5. Có được sự kiểm tra cần thiết

Kiểm tra tại nhà

Bạn không phải yêu cầu kiểm tra tại nhà khi mua nhà, nhưng điều đó làm bạn quan tâm nhất. Đối với vài trăm đô la, một chuyên gia thanh tra nhà sẽ cho bạn biết nếu có bất kỳ khiếm khuyết nguy hiểm hoặc tốn kém trong nhà. Nếu có, bạn sẽ muốn biết về chúng để bạn có thể trở lại mua, yêu cầu người bán để sửa chữa chúng, hoặc yêu cầu người bán giảm giá để bạn có thể tự sửa chữa. Lưu ý rằng bạn không thể thương lượng bất kỳ nhượng bộ người bán nào ở đây nếu hợp đồng cho biết bạn sẽ mua bất động sản "như hiện tại". Nếu quá trình kiểm tra kết luận một cách thỏa đáng, bạn sẽ cần phải xoá bỏ sự kiểm tra ngẫu nhiên bằng văn bản.

Kiểm tra dịch hại

Nếu người cho vay không yêu cầu kiểm tra dịch hại, bạn vẫn có thể muốn kiểm tra để đảm bảo ngôi nhà không có mối, kiến ​​mộc thang , hoặc các loại sâu bệnh khác như roaches hay chuột. Những vấn đề này có thể không rõ ràng trong những giờ ban ngày khi bạn có thể nhìn thấy ngôi nhà và sẽ là một phát hiện không đáng hoan nghênh khi bạn di chuyển. Nếu có bất kỳ vấn đề dịch hại nào, họ cần được sửa chữa trước khi bán hàng có thể tiến hành (giả sử bạn muốn tiếp tục mua hàng). Đây là khu vực khác mà bạn có thể muốn đàm phán lại với người bán để thanh toán cho công việc.

Kiểm tra môi trường

Thỉnh thoảng nên kiểm tra môi trường để kiểm tra chất độc trong nhà như khuôn và amiăng. Cũng có thể là các vấn đề trên trang chủ, như ô nhiễm từ một vị trí gần bãi chôn lấp, mỏ cũ, máy làm sạch, trạm xăng hoặc các hoạt động môi trường độc hại khác. Bất kỳ vấn đề nào phát hiện trong khu vực này có thể có nghĩa là nguy hiểm sức khoẻ nghiêm trọng và có thể tốn kém để sửa chữa.

Các cuộc kiểm tra khác

Các khu vực phải chịu động đất có thể yêu cầu báo cáo về đất và / hoặc báo cáo địa chất để đánh giá nguy cơ thiệt hại nghiêm trọng đối với tài sản trong trường hợp có thảm họa. Nhiều khu vực yêu cầu báo cáo lũ lụt. Nếu nhà có khả năng bị ngập lụt, bạn sẽ không thể có được bảo hiểm chủ sở hữu nhà, có nghĩa là bạn không thể nhận được khoản thế chấp. Trong một số trường hợp, mua bảo hiểm lũ lụt cộng với bảo hiểm chủ nhà của bạn sẽ giải quyết vấn đề này. Ở nông thôn, cần tiến hành điều tra đất đai để xác minh ranh giới của tài sản (ở khu vực thành thị, ranh giới có vẻ rất rõ ràng).

6. Nhận bảo hiểm rủi ro

Điều này bao gồm bảo hiểm chủ sở hữu và bất kỳ bảo hiểm bổ sung nào được yêu cầu trong khu vực địa lý của bạn (như bảo hiểm lũ lụt). Bạn sẽ được yêu cầu có bảo hiểm chủ sở hữu cho đến khi thế chấp của bạn được trả hết (và bạn có thể muốn nó, anyway).Chọn công ty bảo hiểm của riêng bạn, có thể khác với nơi mà người cho vay lựa chọn, và mua sắm xung quanh để có được mức giá tốt nhất. ( Hướng dẫn cho người mới bắt đầu về bảo hiểm nhà cửa , Bảo hiểm cho chủ nhà và Năm chính sách bảo hiểm Tất cả mọi người nên có .)

7. Có được báo cáo quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu

Đây cũng là yêu cầu của người cho vay của bạn, nhưng một lần nữa, bạn muốn họ anyway. Báo cáo tiêu đề đảm bảo rằng tiêu đề cho tài sản là rõ ràng - nghĩa là không có quyền sở hữu đối với tài sản và không ai khác ngoài người bán có yêu cầu bồi thường cho bất kỳ phần nào của nó. Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn (và người cho vay) khỏi bất kỳ thách thức pháp lý nào có thể phát sinh sau này nếu điều gì đó không xuất hiện trong quá trình tìm kiếm tiêu đề. Nếu có bất cứ điều gì sai trái với tiêu đề (được gọi là đám mây hoặc khuyết điểm), người bán sẽ cần phải sửa nó để bán hàng có thể tiến hành hoặc để bạn đi bộ. Tùy thuộc vào nơi bạn sinh sống, công ty ký quỹ và công ty quyền sở hữu có thể là một và giống nhau.

8. Thực hiện chuyến đi cuối cùng qua

Bạn nên kiểm tra lại tài sản ngay trước khi đóng cửa để chắc chắn rằng không có thiệt hại mới xảy ra và người bán đã để lại cho bạn các mục được chỉ định trong hợp đồng mua bán, chẳng hạn như đồ gia dụng hoặc đồ đạc . Tại thời điểm này trong quá trình này, có thể bạn sẽ không thể quay lại trừ khi ngôi nhà đã gây ra thiệt hại nghiêm trọng. Tuy nhiên, nó không phải là không nghe thấy của một người mua nhỏ để áp lực đại lý của mình để có được các thỏa thuận vô hiệu hóa một cái gì đó không quan trọng.

9. Xem lại mẫu đơn HUD-1

Ít nhất một ngày trước khi đóng cửa, bạn sẽ nhận được một mẫu HUD-1, hoặc bản kê khai cuối cùng về thời hạn cho vay và chi phí đóng. So sánh nó với ước tính đức tin tốt mà bạn đã ký trước đó. Hai tài liệu nên rất giống nhau. Hãy tìm kiếm các khoản phí không cần thiết, bất ngờ hoặc quá mức cũng như những sai lầm trọn vẹn.

10. Đóng escrow

Quá trình bế mạc thay đổi theo từng bang, nhưng bạn sẽ cần phải ký một loạt giấy tờ, bạn nên dành thời gian và đọc kỹ. Người bán cũng sẽ có giấy đăng ký. Sau khi tất cả các giấy tờ được ký kết, nhân viên bảo lãnh sẽ chuẩn bị một văn bản mới đặt tên bạn là chủ sở hữu của tài sản và gửi nó cho người ghi chép quận. Bạn sẽ gửi séc ngân sách hoặc sắp xếp chuyển khoản ngân hàng để thanh toán cho khoản thanh toán và chi phí đóng của bạn, và bên cho vay sẽ cho bạn khoản tiền vay để ký quỹ để người bán và người trả tiền của người bán có thể thanh toán.

Nếu bạn đạt được thành công này, cuối cùng bạn sẽ chiếm được ngôi nhà.

Kết luận

Đại lý của bạn sẽ giám sát toàn bộ quá trình này, vì vậy đừng quá lo lắng nếu bạn không hiểu mọi chi tiết miễn là bạn tin tưởng đại lý của bạn. Tuy nhiên, trong bất kỳ giao dịch nào mà bạn đang đặt quá nhiều vào vấn đề tài chính, bạn nên có ít nhất một ý tưởng cơ bản về những gì đang diễn ra, do đó bạn sẽ không bị lợi dụng.