Bạn sở hữu bất động sản mà bạn cho thuê? Bên cạnh tiềm năng thu nhập và tăng vốn, các khoản đầu tư này cung cấp các khoản khấu trừ có thể làm giảm thuế thu nhập đối với lợi nhuận của bạn. Nhưng trước hết, bạn là chủ đầu tư bất động sản nào: một nhà đầu tư thụ động hoặc chuyên nghiệp về bất động sản? Trong bài này, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách phân loại của bạn có thể tạo sự khác biệt lớn về số lần nghỉ giải lao mà bạn nhận được.
Nếu bạn dành phần lớn thời gian vào hoạt động kinh doanh bất động sản như là một chuyên gia bất động sản, thiệt hại cho thuê của bạn không bị động. Điều này có nghĩa là tổn thất của bạn được khấu trừ hoàn toàn đối với tất cả thu nhập, thụ động và không thụ động. Nếu không, thiệt hại của bạn là thụ động và chỉ được khấu trừ đến 25.000 đô la Mỹ so với lợi tức của tiền thuê nhà của bạn (các giai đoạn khấu trừ nếu thu nhập gộp được điều chỉnh sửa đổi của bạn (MAGI) là từ 100.000 đến 150.000 đô la). Tuy nhiên, thiệt hại nhiều hơn $ 25, 000 có thể được chuyển sang năm sau.

IRS định nghĩa một chuyên gia về bất động sản như một người dành nhiều hơn một nửa thời gian làm việc của mình trong kinh doanh cho thuê. Điều này bao gồm phát triển tài sản, xây dựng, mua lại và quản lý. Bạn cũng phải dành hơn 750 giờ mỗi năm làm việc về bất động sản cho thuê bất động sản của mình. (Để tìm thêm tài nguyên về sở hữu tài sản cho thuê, xem Đầu tư Bất động sản và Lời khuyên cho chủ nhà tương lai .)

Các khoản thu nhập thông thường

Thu nhập cho thuê
Tiền bạn nhận được cho thuê thường được coi là chịu thuế trong năm mà bạn nhận được, không phải khi đến hạn hoặc thu được; do đó, bạn phải bao gồm các khoản thanh toán trước là thu nhập.
Ví dụ: giả sử bạn thuê một ngôi nhà với giá 1 000 đô la mỗi tháng và bạn yêu cầu người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà đầu tiên và tháng cuối khi họ ký hợp đồng. Trong trường hợp này, bạn sẽ phải tuyên bố 2 000 đô la mà bạn nhận được là thu nhập, mặc dù 1.000 đô la Mỹ trong số 2.000 đô la đó bao gồm một khoảng thời gian có thể kéo dài vài năm trong tương lai.

Chi phí Người Thuê Nhà

Chi phí thuê mà bạn thuê trả cho bạn được coi là thu nhập. Điều này sẽ bao gồm, ví dụ, sửa chữa khẩn cấp trên tủ lạnh mà người thuê nhà phải làm khi bạn ra khỏi thị trấn. Sau đó bạn có thể khấu trừ khoản thanh toán sửa chữa đó như một khoản chi phí cho thuê.
Thương mại Dịch vụ

Người thuê nhà của bạn có thể đề nghị kinh doanh dịch vụ của mình để đổi lấy tiền thuê. Tuy nhiên, bạn phải bao gồm một giá trị thị trường hợp lý của các dịch vụ như là thu nhập. Ví dụ, nếu người thuê nhà của bạn cung cấp sơn nhà cho thuê để đổi lấy tiền thuê một tháng (trị giá $ 1 000), bạn phải bao gồm $ 1, 000 cho thu nhập, mặc dù bạn không nhận được tiền. Tuy nhiên, bạn sẽ có thể khấu trừ $ 1, 000 làm chi phí.
Tiền đặt cọc

Tiền ký quỹ không phải chịu thuế khi bạn nhận được tiền nếu ý định trả lại tiền cho người thuê khi kết thúc hợp đồng cho thuê.Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu người thuê nhà của bạn không đáp ứng được các điều khoản cho thuê?
Chẳng hạn, giả sử bạn thu khoản tiền đặt cọc 500 đô la và người thuê nhà của bạn di chuyển ra ngoài và để lại những lỗ hổng trong các bức tường có chi phí 400 đô la để sửa chữa. Bạn có thể khấu trừ số tiền đó từ tiền đặt cọc trong năm mà bạn trả lại. Vào thời điểm đó, tuy nhiên, bạn phải bao gồm $ 400 mà bạn đã sử dụng để sửa chữa bức tường như là thu nhập. Bạn cũng có thể hiển thị 400 đô la như một khoản chi phí được khấu trừ.
Sửa chữa Vs. Cải tiến

Các chủ sở hữu tài sản cho thuê có thể giả định rằng bất cứ thứ gì họ làm trên tài sản của họ đều là chi phí được trừ.
Không phải như vậy , theo IRS. Việc sửa chữa giữ tài sản cho thuê của bạn ở tình trạng tốt và là chi phí được khấu trừ trong năm mà bạn phải trả cho việc đó. Sửa chữa bao gồm sơn, sửa chữa một nhà vệ sinh bị phá vỡ và thay thế một chuyển đổi ánh sáng bị lỗi. Cải tiến mặt khác, thêm giá trị cho tài sản của bạn và không được khấu trừ khi bạn trả tiền cho họ. Bạn phải khôi phục chi phí cải tiến bằng cách khấu hao chi phí so với tuổi thọ của tài sản. Cải tiến có thể bao gồm một mái nhà mới, sân trong hoặc garage.

Do đó, từ quan điểm về thuế, bạn nên sửa chữa khi vấn đề phát sinh thay vì chờ đợi cho đến khi chúng nhân lên và đòi hỏi phải cải tạo lại.

Khấu trừ chung

Chi phí thế chấp
Chi phí để có được khoản thế chấp không được khấu trừ khi bạn thanh toán. Bao gồm các khoản hoa hồng và đánh giá. Tuy nhiên, bạn có thể khấu hao chúng trong suốt thời gian thế chấp của bạn.
Khi bạn bắt đầu thực hiện thanh toán thế chấp, hãy nhớ rằng không phải tất cả các khoản thanh toán đều được khấu trừ. Vì một phần của mỗi khoản thanh toán đi đến việc trả tiền gốc, số tiền này không phải là chi phí được khấu trừ; phần thanh toán theo lãi suất được khấu trừ. Công ty thế chấp của bạn sẽ gửi cho bạn một Biểu mẫu 1098 mỗi năm cho biết bạn đã trả lãi bao nhiêu trong suốt năm. Đây là khoản khấu trừ. Ngoài ra, nếu một khoản thanh toán của bạn bao gồm tiền đi vào tài khoản ủy thác để bao trả thuế và bảo hiểm, công ty thế chấp của bạn cũng nên báo cáo cho bạn.

Chi phí đi lại

Số tiền bạn chi tiêu cho việc đi lại để thu tiền thuê hoặc duy trì tài sản cho thuê của bạn được khấu trừ. Tuy nhiên, nếu mục đích của chuyến đi là để cải tiến, bạn phải phục hồi chi phí đó như là một phần của cải tiến và khấu hao của nó.
Bạn có hai lựa chọn về cách khấu trừ các chi phí đi lại: chi phí thực tế hoặc tỷ lệ tiêu chuẩn. Bạn có thể đọc thêm về yêu cầu của IRS và mức phụ cấp hiện tại

Ấn phẩm 463 . Chi phí chung khác

Ngoài việc sửa chữa và khấu hao, một số chi phí thông thường khác mà bạn có thể khấu trừ là:
Bảo hiểm

• Thuế
• Chăm sóc bãi cỏ
• Phí chuẩn bị khai thuế
• Thiệt hại do tai nạn (bão, động đất, lũ lụt …) hoặc trộm cắp
• Nhà chung cư và hợp tác xã

Nếu bạn sở hữu một nhà chung cư cho thuê hoặc hợp tác xã, mỗi người có một số quy tắc đặc biệt.
Nhà chung cư

Với nhà chung cư, bạn có thể trả phí hoặc đánh giá để chăm sóc tài sản chung.Điều này bao gồm cấu trúc tòa nhà, hành lang, thang máy và các khu vực giải trí.
Khi thuê căn hộ của bạn, bạn có thể khấu trừ các chi phí, như khấu hao, sửa chữa, lãi suất và thuế liên quan đến tài sản chung. Tuy nhiên, cũng giống như với một khoản cho thuê một gia đình, bạn không thể khấu trừ tiền chi cho cải tiến vốn, như đánh giá cho một quán Cabana tại nhà câu lạc bộ. Thay vào đó, bạn phải khấu hao chi phí của bất kỳ cải thiện nào về tuổi thọ của nó.

Hợp tác xã

Chi phí cho một căn hộ hợp tác xã mà bạn cho thuê được khấu trừ. Điều này bao gồm các chi phí bảo trì trả cho công ty nhà ở hợp tác xã. Cải tiến vốn được đối xử khác biệt - bạn không thể khấu trừ chi phí cải tiến, bạn cũng không thể khấu hao nó. Bạn phải thêm chi phí cải tiến vào cơ sở chi phí của bạn trong cổ phần của công ty. Điều này sẽ làm giảm mức tăng vốn của bạn khi bạn bán căn hộ.
Giữ bản ghi tốt

Theo Lịch trình của IRS E có khoảng trống cho nhiều loại chi phí. Do đó, IRS cung cấp cho bạn tính linh hoạt trong các mục bạn có thể khấu trừ. Nhưng hãy chuẩn bị để sao lưu yêu cầu bồi thường của bạn, và chắc chắn để phá vỡ các chi phí được sửa chữa và bảo trì từ những cải tiến vốn. Hãy nhớ rằng, số tiền bạn bỏ ra để cải tiến có thể làm giảm trách nhiệm thuế của bạn khi bạn bán.
Ngoài ra, nếu bạn tuyên bố là một chuyên gia bất động sản, bạn nên giữ tài liệu hỗ trợ (sổ hẹn, nhật ký, lịch, nhật ký, v.v.) để chứng minh sự tham gia tích cực của bạn và thời gian dành cho tài sản của bạn mỗi năm.

Tất cả trong tất cả, có khá một vài loại khấu trừ có sẵn cho các nhà đầu tư bất động sản và trả tiền để biết bạn chọn loại nào.

Để đọc thêm về cho thuê, xem

Bán nhà của bạn sẽ để lại cho bạn với cú sốc thuế? , Để Thuê hoặc Mua? Các vấn đề tài chính - Phần 1 và Phần 2 .