Các nhà đầu tư bất động sản phải có kỹ năng định giá cơ bản để mua, bán, hoặc giữ các quyết định. Các công ty đầu tư bất động sản đã phát triển các mô hình định giá tinh vi để giúp họ đưa ra quyết định đầu tư. Tuy nhiên, bằng cách sử dụng các công cụ bảng tính một cá nhân có thể tạo ra một đánh giá đầy đủ về hầu hết bất động sản tạo ra thu nhập. Điều này sẽ bao gồm bất động sản nhà ở mua như tài sản cho thuê nhà ở.

Định giá bất động sản sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu hoặc phương pháp vốn hoá cũng tương tự như định giá cổ phiếu hoặc trái phiếu. Sự khác biệt duy nhất là dòng tiền có được bắt nguồn từ không gian thuê như trái ngược với việc bán sản phẩm và dịch vụ. Đọc để tìm hiểu làm thế nào bất kỳ nhà đầu tư có thể tạo ra một định giá thỏa đáng đủ để cỏ dại thông qua các cơ hội đầu tư tiềm năng.

Định giá Cá nhân

Một số cá nhân cảm thấy rằng việc tạo ra một bản định giá là không cần thiết nếu một cuộc thẩm định được chứng nhận đã được hoàn thành. Tuy nhiên, định giá của một nhà đầu tư có thể khác với đánh giá vì một vài lý do.

Chủ đầu tư có thể có ý kiến ​​khác nhau về khả năng thu hút khách thuê hoặc giá thuê mà người thuê nhà sẵn sàng trả. Là người mua hoặc người bán tiềm năng, chủ đầu tư có thể cảm thấy rằng tài sản có nhiều rủi ro hơn hoặc thấp hơn thẩm định viên.

Giám định viên thực hiện các đánh giá giá trị riêng biệt. Chúng bao gồm chi phí để thay thế tài sản, so sánh các giao dịch gần đây và có thể so sánh và cách tiếp cận thu nhập. Một số trong những phương pháp này thường tụt hậu so với thị trường, đánh giá thấp giá trị trong xu hướng đi lên, và định giá quá cao tài sản trong một xu hướng giảm.

Tìm kiếm cơ hội trong thị trường bất động sản liên quan đến việc tìm kiếm tài sản đã được thị trường đánh giá không chính xác. Điều này thường có nghĩa là quản lý một tài sản đến một mức độ vượt quá kỳ vọng của thị trường. Định giá nên cung cấp ước tính của một người về tiềm năng sản xuất thu nhập thực của một tài sản.

Định giá bất động sản

Cách tiếp cận thu nhập để đánh giá bất động sản tương tự như quá trình định giá cổ phiếu, trái phiếu, hoặc bất kỳ khoản đầu tư tạo ra thu nhập khác. Hầu hết các nhà phân tích đều sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) để xác định giá trị hiện tại ròng của tài sản (NPV)

. NPV là giá trị tài sản trong đô la ngày nay sẽ đạt được lợi nhuận điều chỉnh rủi ro của nhà đầu tư. NPV được xác định bằng cách chiết khấu dòng tiền mặt định kỳ sẵn có cho chủ sở hữu theo tỷ lệ lợi nhuận bắt buộc của nhà đầu tư (RROR). Vì RROR là tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư đối với các rủi ro liên quan nên giá trị được lấy ra là giá trị điều chỉnh rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân đó. Bằng cách so sánh giá trị này với giá thị trường, nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định mua, giữ, hoặc bán.

Giá trị của cổ phiếu bắt nguồn từ việc chiết khấu cổ tức, giá trị trái phiếu bằng cách chiết khấu thanh toán coupon lãi suất.Tài sản được định giá bằng cách chiết khấu dòng tiền ròng hoặc tiền mặt sẵn có cho chủ sở hữu sau khi tất cả các chi phí đã được khấu trừ từ thu nhập từ thuê. Định giá bất động sản bao gồm ước tính tất cả các khoản thu nhập cho thuê và sau đó khấu trừ tất cả các chi phí cần thiết để thực hiện và duy trì các hợp đồng thuê.

Tất cả các ước tính về thu nhập đều đến trực tiếp từ hợp đồng cho thuê. Hợp đồng thuê tàu là hợp đồng giữa người thuê và chủ nhà. Tất cả các khoản tiền thuê và hợp đồng tăng tiền thuê (leo thang) sẽ được đánh vần trong hợp đồng cho thuê, cũng như các lựa chọn cho không gian và thuê giảm giá. Các chủ sở hữu cũng thu hồi một phần hoặc toàn bộ chi phí tài sản từ người thuê. Cách tính thu nhập này cũng được ghi trong hợp đồng cho thuê. Có ba loại hợp đồng cho thuê chính:

Hợp đồng thuê dịch vụ đầy đủ

• Hợp đồng thuê ròng
• Hợp đồng thuê ba mạng (NNN)
• Trong hợp đồng thuê dịch vụ đầy đủ, người thuê nhà không phải trả bất cứ khoản tiền nào ngoài tiền thuê. Trong hợp đồng thuê ròng, người thuê nhà thường phải trả một phần chi phí tăng trong giai đoạn sau khi họ di chuyển vào tài sản. Trong hợp đồng thuê ba mạng, người thuê nhà trả một phần tỷ lệ phần trăm của tất cả các khoản chi phí tài sản.

Chi phí thuê

Chi phí thuê bao gồm các khoản chi phí cần thiết để thu hút khách thuê và các khoản chi phí cần phải được xem xét khi chuẩn bị đánh giá thu nhập:

• Chi phí thuê
• Chi phí quản lý thực hiện hợp đồng thuê. Chi phí quản lý liên quan đến chi phí cấp tài sản, chẳng hạn như các tiện ích, vệ sinh, thuế, vv cũng như bất kỳ chi phí nào để quản lý tài sản. Thu nhập thấp hơn chi phí hoạt động bằng thu nhập hoạt động thuần (NOI). NOI là dòng tiền thu được từ hoạt động bình thường của tài sản. Sau đó, dòng tiền thu được bằng cách trừ chi phí vốn từ NOI. Chi phí vốn là bất kỳ khoản chi tiêu định kỳ nào để duy trì tài sản. Chúng bao gồm bất kỳ khoản tiền cho thuê hoa hồng, cải thiện người thuê nhà, hoặc dự trữ vốn để nâng cấp bất động sản trong tương lai.
• Ví dụ định giá

Một khi các dòng tiền mặt định kỳ được xác định, chúng có thể được chiết khấu lại để xác định giá trị tài sản. Hình 1 cho thấy một thiết kế định giá đơn giản có thể được điều chỉnh để định giá hầu hết các tài sản.

Giả định

Giá trị

Giả định	Giá trị	Tăng trưởng thu nhập Yr1-10 (g)	4%
Tăng thu nhập Yr11 + (g)	3% > 10%	Mức chi phí vốn	10%
Chi phí vốn	13%	Mức chi phí	40%
Hình 1	Định giá giả định một tài sản tạo ra thu nhập cho thuê hàng năm là 100.000 $ trong năm thứ nhất, tăng trưởng 4% mỗi năm và 3% sau năm 10. Chi phí ước tính là 40% thu nhập. Dự trữ vốn được mô hình hóa ở mức $ 10, 000 mỗi năm. Tỷ lệ chiết khấu, hoặc RROR, được đặt ở mức 13%. Tỷ lệ vốn hóa để xác định giá trị đảo ngược của tài sản trong năm 10 được ước tính là 10%. Trong thuật ngữ tài chính, tỷ suất vốn hóa này bằng K-g, trong đó K là RROR của nhà đầu tư (tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu) và g là sự tăng trưởng về thu nhập. K-g còn được gọi là lợi tức thu nhập bắt buộc của nhà đầu tư, hoặc tổng số lợi nhuận thu được từ thu nhập.	Giá trị của tài sản trong năm 10 được tính bằng cách lấy ước tính NOI cho năm 11 và chia cho giá trị vốn hóa. Giả định lãi suất yêu cầu của nhà đầu tư vẫn ở mức 13% thì mức vốn hóa bằng 10%, hoặc K-g (13% -3%). Trong Hình 2, NOI ở năm 11 là $ 88, 812. Sau khi tính toán các luồng tiền định kỳ, chúng sẽ được chiết khấu lại bởi tỷ suất chiết khấu (13%) để lấy được NPV là $ 58, 333.	Mục

Yr 1

Yr 2

Yr 3

Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Thu nhập	100	104	108. 16
112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Chi phí	-40	-41. 60	-43. 26
-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Thu nhập điều hành ròng (NOI)	60	62. 40	64. 896
67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Vốn	-10	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Lưu chuyển tiền mặt (CF)	50	52. 40	54. 90
57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75.	-	Reversion	-	-	-
-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Tổng lưu chuyển tiền mặt	50	52. 40	54. 90
57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963.	9%> 9%	9%	9%	10%	10%
11%	11%	12%	12%	13%	-	Hình 2 (hàng ngàn đô la)	Hình 2 cung cấp một định dạng cơ bản có thể được sử dụng để định giá bất kỳ tài sản tạo ra hoặc cho thuê nào. Các nhà đầu tư mua bất động sản nhà ở như bất động sản cho thuê nên chuẩn bị định giá để xác định liệu tỷ lệ cho thuê có phải là đủ để hỗ trợ cho giá mua được thanh toán hay không. Mặc dù các nhà thẩm định thường sử dụng dòng tiền 10 năm theo mặc định, các nhà đầu tư nên tạo ra luồng tiền mặt phản ánh các giả định mà tài sản được giả định để mua. Định dạng này, mặc dù được đơn giản hóa, có thể được điều chỉnh để định giá bất kỳ tài sản nào, bất kể phức tạp. Ngay cả các khách sạn có thể được đánh giá theo cách này. Chỉ cần nghĩ đến tiền thuê phòng ban đêm là một ngày thuê.	Mua, Bán hoặc Giữ	Khi mua bất động sản, nếu giá trị định giá của một nhà đầu tư lớn hơn giá chào bán của người bán hoặc giá trị thẩm định thì tài sản đó có thể được mua với khả năng nhận RROR cao. Ngược lại, khi bán bất động sản, nếu giá trị được đánh giá thấp hơn giá của người mua, thì tài sản đó phải được bán. Ngoài ra, nếu giá trị được đánh giá là phù hợp với thị trường và RROR cung cấp lợi nhuận phù hợp cho rủi ro liên quan, chủ sở hữu có thể quyết định giữ khoản đầu tư cho đến khi có sự không cân bằng giữa việc định giá và giá trị thị trường.	Giá trị có thể được định nghĩa là số tiền lớn nhất mà ai đó sẵn sàng trả cho bất động sản. Khi mua một tài sản, tài chính không nên ảnh hưởng đến giá trị cuối cùng của tài sản bởi vì mỗi người mua có các lựa chọn tài chính khác nhau.	Tuy nhiên đây không phải là trường hợp đối với các nhà đầu tư đã sở hữu tài sản đã được tài trợ. Tài chính phải được xem xét khi quyết định thời điểm thích hợp để bán vì các cấu trúc tài chính, như hình phạt trả trước, có thể cướp nhà đầu tư tiền bán của anh ta. Điều này rất quan trọng trong trường hợp các nhà đầu tư đã nhận được các điều kiện tài chính thuận lợi không còn tồn tại trên thị trường nữa. Việc đầu tư hiện tại có nợ có thể mang lại lợi nhuận tốt hơn rủi ro điều chỉnh hơn là có thể đạt được khi tái đầu tư doanh thu bán hàng tiềm năng. Điều chỉnh rủi ro RROR bao gồm rủi ro tài chính bổ sung của nợ thế chấp.

Dòng dưới cùng

Cho dù mua hay bán, có thể tạo ra một mô hình định giá chính xác đủ để hỗ trợ cho quá trình ra quyết định. Toán học tham gia vào việc tạo ra mô hình là tương đối đơn giản và nằm trong sự nắm bắt của hầu hết các nhà đầu tư. Sau khi có một số kiến ​​thức cơ bản về tiêu chuẩn thị trường địa phương, cơ cấu cho thuê và cách thức thu nhập và chi phí hoạt động trong các loại tài sản khác nhau, người ta có thể dự đoán được dòng tiền trong tương lai.