Trong một giao dịch mua nhà truyền thống, phiếu mua hàng được chấp nhận, người mua và người bán gặp nhau để trao đổi quỹ và quyết toán chi phí cuối cùng, và khi kết thúc giao dịch tài sản và tên của nó sẽ thay đổi. Thông thường, người mua sử dụng tài sản thế chấp để mua phần lớn số tiền mua.

Nhưng thỉnh thoảng có một cách khác để mua nhà: hợp đồng thuê riêng, còn được gọi là hợp đồng cho thuê hoặc thuê riêng. Khi người mua ký loại hợp đồng này, họ đồng ý thuê nhà trong một thời gian nhất định trước khi thực hiện một lựa chọn để mua tài sản khi hoặc trước khi hợp đồng hết hạn.

Không phải là một cách thông thường để mua bất động sản, và việc lựa chọn bất động sản cho thuê là rất nhỏ so với việc lựa chọn các căn nhà có sẵn để cho thuê hoặc bán. Ngoài ra, các hợp đồng thuê nhà có xu hướng tạo thuận lợi cho chủ sở hữu / chủ nhà và có thể đưa người thuê bất lợi.

Đây là cách thuê-cho-riêng-hoạt động, và khi nó có thể là một sự lựa chọn tốt cho một nhà chủ nhà tiềm năng.

Các công trình cho thuê riêng của

Trong hợp đồng thuê-riêng, những người mua tiềm năng sẽ được chuyển tới nhà ngay. Trong khi nhiều tiểu bang có những quy định riêng của họ, và không có hai hợp đồng thuê riêng, thì một người trong thỏa thuận thuê nhà thường cho thuê bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định (thường là một đến ba năm), sau đó anh ta hoặc cô ấy có thể mua căn nhà từ người bán. Không đơn giản như trả tiền thuê nhà trong ba năm và sau đó mua nhà: Một số điều khoản và điều kiện phải được đáp ứng, phù hợp với hợp đồng.

Tùy chọn tiền:

Trong hợp đồng cho thuê riêng, người mua tiềm năng trả cho người bán một khoản phí tùy chọn thuê mướn một lần, thường không được hoàn trả gọi là tiền tùy chọn, hoặc xem xét tùy chọn. Như với lựa chọn cổ phiếu, điều này cho họ cơ hội để mua ngôi nhà trong tương lai. Điều quan trọng cần lưu ý là một số hợp đồng (hợp đồng tùy chọn cho thuê) cung cấp cho người mua tiềm năng ngay nhưng không phải nghĩa vụ để mua khi hợp đồng thuê hết hạn. Nếu người đó quyết định không mua bất động sản khi kết thúc hợp đồng, đơn giản chỉ cần hết hạn. Nếu từ ngữ là "mua bán", mà không có từ "tùy chọn", người mua có thể có nghĩa vụ hợp pháp để mua tài sản khi kết thúc hợp đồng cho thuê. Làm rõ văn bản là một trong nhiều lý do khiến người mua nên có hợp đồng kiểm tra bởi một luật sư bất động sản trước khi đồng ý với điều đó. Kích thước của lựa chọn là thương lượng. Không có tỷ lệ tiêu chuẩn. Mức này thường dao động từ 2,5% đến 7% (3% là phổ biến) của giá mua. Trong một số hợp đồng (nhưng không phải tất cả), tất cả hoặc một số tiền tùy chọn có thể được áp dụng cho giá mua vào lúc đóng cửa. Đó là một mệnh đề có giá trị.Hãy cân nhắc rằng nếu nhà có giá mua 200.000 USD và xem xét tùy chọn 7%, người mua sẽ phải trả $ 14.000 trước mặt. Số tiền này ít hơn rất nhiều so với 40.000 đô la Mỹ (quy mô thanh toán xuống theo tiêu chuẩn 20%) bạn sẽ kiếm được nếu mua hoàn toàn.

Giá mua:

Địa chỉ liên lạc sẽ xác định khi nào và bằng cách nào giá mua nhà sẽ được xác định. Trong một số trường hợp, người mua và người bán đồng ý với giá mua khi ký kết hợp đồng - thường ở hoặc cao hơn giá trị thị trường hiện tại. Trong các trường hợp khác, người mua và người bán đồng ý xác định giá khi hợp đồng hết hạn, dựa trên giá trị thị trường tại thời điểm tương lai đó. Nhiều người mua thích "khóa" giá mua nếu có thể, đặc biệt là ở các thị trường nơi mà giá nhà có thể tăng lên. Tiền thuê:

Trong thời gian thuê, người mua tiềm năng trả cho người bán một khoản tiền thuê nhất định, thường là mỗi tháng. Trong nhiều hợp đồng, một phần của mỗi khoản tiền thuê hàng tháng, được gọi là tín dụng thuê, được áp dụng vào giá mua. Ví dụ: giả sử hợp đồng tuyên bố rằng người mua sẽ phải trả $ 1, 200 mỗi tháng cho tiền thuê, và 25% số tiền đó sẽ được ghi có vào đơn mua hàng. Nếu thời gian thuê là ba năm, người mua sẽ kiếm được khoản tín dụng thuê $ 10, 800 cho việc mua hàng ($ 1, 200 x 0,25 = $ 300, $ 300 x 36 tháng = $ 10, 800). Bao thanh toán trong các khoản tín dụng này thường làm cho các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn một chút so với "mức giá" cho thuê thường xuyên. Đối với người mua, chúng đóng vai trò là khoản thanh toán xuống trên tài sản; cho người bán, họ làm như bồi thường cho đã lấy tài sản ra khỏi thị trường. Bảo trì:

Tùy thuộc vào các điều khoản của hợp đồng, người mua tiềm năng có thể chịu trách nhiệm duy trì tài sản và trả tiền cho bất kỳ sửa chữa, lệ phí hội đồng chủ nhà, thuế tài sản và bảo hiểm. Bởi vì người bán cuối cùng chịu trách nhiệm về lệ phí liên kết, thuế và bảo hiểm (vẫn là nhà của mình, sau khi tất cả), người bán có thể chọn để trang trải các chi phí này. Ngay cả trong trường hợp đó, người mua vẫn cần chính sách bảo hiểm của người thuê nhà để bồi thường thiệt hại cho tài sản cá nhân và cung cấp bảo hiểm trách nhiệm pháp lý nếu ai đó bị thương trong khi ở trong nhà hoặc nếu người mua vô tình làm bị thương người khác. Đảm bảo rằng các yêu cầu bảo trì và sửa chữa được quy định trong hợp đồng. Duy trì tài sản - cắt cỏ, cào lá và làm sạch các máng xối - rất khác so với việc thay thế mái nhà bị hư hỏng.

Mua tài sản:

Nếu người mua tiềm năng quyết định không mua bất động sản (hoặc không thể đảm bảo tài chính) vào cuối thời hạn thuê, quyền chọn hết hạn. Người mua mất bất kỳ khoản tiền nào đã trả cho đến thời điểm đó, bao gồm cả khoản tiền tùy chọn và bất kỳ khoản tiền thuê nào đã kiếm được. Nếu người mua không thể mua bất động sản nhưng có nghĩa vụ pháp lý để (như đã nêu trong hợp đồng), thủ tục tố tụng pháp luật có thể được bắt đầu. Nếu người mua muốn mua bất động sản, người đó thường nộp đơn xin tài trợ (ví dụ: thế chấp) và thanh toán đầy đủ cho người bán.Theo các điều khoản của hợp đồng, một tỷ lệ nhất định của tiền chọn lựa và tiền thuê đã trả có thể được khấu trừ từ giá mua. Giao dịch được hoàn thành vào lúc đóng cửa, và người mua trở thành chủ nhà.

Khi nào được thuê để sở hữu ngôi nhà một ý tưởng tốt?

Hợp đồng thuê nhà riêng có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho những người muốn có một ngôi nhà nhưng những người chưa đủ điều kiện cho một khoản thế chấp hoặc những người không hoàn toàn sẵn sàng cho việc cam kết sở hữu.

Ví dụ: bạn có thể có điểm tín dụng xấu - mức dưới 620, số tiền tối thiểu mà một số nhà cho vay chấp nhận - nhưng hoàn cảnh đã làm giảm điểm đó là ở đằng sau bạn và bạn đã dần dần cải thiện nó kể từ đó. Có lẽ tỉ lệ nợ / thu nhập của bạn quá cao, nhưng không nhiều, và bạn có đủ tiền trong ngân sách để thanh toán thêm và giảm nợ đáng kể trong vài năm tới. Bạn có thể có một công việc tốt, hoặc nhận được một với một mức lương tốt hơn đáng kể, nhưng bạn đã không được ở đó đủ lâu để cho một người cho vay xem xét nó là một nguồn thu nhập ổn định để trả lại khoản thế chấp của bạn về lâu dài. Tương tự như vậy, bạn có thể tự làm chủ công việc nhưng không có đủ thời gian để làm cho người cho vay thoải mái. Bạn có thể đã bắt đầu tiết kiệm, nhưng bạn chưa tích lũy đủ để đáp ứng khoản thanh toán xuống 20% ​​thông thường ở nhà.

Nếu bất kỳ điều khoản nào mô tả tình huống của bạn, thuê mướn của riêng bạn có thể là một ý tưởng hay. Bạn có thể khóa một tài sản mà bạn thích ngay bây giờ và có thể tiết kiệm cho mình một hoặc hai di chuyển. Sau đó, bạn sẽ có một khoảng thời gian, thông thường trong 2-3 năm, để cải thiện điểm tín dụng, kéo dài lịch sử việc làm, tăng tiết kiệm hoặc làm bất cứ điều gì khác mà bạn cần để tự tạo cho mình một đơn xin thế chấp mạnh mẽ hơn. Và, nếu tiền tùy chọn hoặc một tỷ lệ phần trăm của tiền thuê đi về giá mua, bạn cũng có thể bắt đầu xây dựng một số vốn chủ sở hữu.

Để làm cho công việc thuê riêng, người mua tiềm năng cần phải tự tin rằng họ sẽ sẵn sàng mua hàng khi thời hạn thuê hết hạn. Hãy thận trọng khi tham gia vào việc này nếu có hơn 50/50 cơ hội bạn sẽ di chuyển và không mua. Nếu không, bạn sẽ phải trả tiền tùy chọn - có thể là đáng kể - và cũng đã lãng phí tiền cho các khoản tín dụng cho thuê không hoàn lại từ 2 đến 36 tháng, và không có gì để hiển thị cho nó vào cuối. Không có khả năng bạn sẽ nhận được một chủ nhà / chủ sở hữu để đồng ý với một khoản tiền thuê và khoản phí tùy chọn hoàn lại tiền để bạn có thể linh động để di chuyển.

Nếu có một cơ hội tốt thì người mua vẫn không thể đủ điều kiện cho thế chấp hoặc bảo đảm tài trợ khác vào thời điểm hợp đồng thuê hết hạn, họ nên tiếp tục thuê (với hợp đồng "bình thường"), xây dựng tín dụng và tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống. Sau đó, khi đã sẵn sàng, họ có thể chọn từ bất kỳ nhà nào trên thị trường trong phạm vi giá của họ.

Tìm nhà cho thuê-sở hữu

Nhiều nhà tổng hợp bất động sản như Realtor. com, Trulia. com và Zillow. com làm cho nó dễ dàng và miễn phí để tìm kiếm bất động sản để mua hoặc thuê. Tuy nhiên, nếu bạn đang ở trong thị trường cho ngôi nhà thuê nhà, có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn khi tìm các tài sản có sẵn.Hai địa điểm để thử là HousingList và IRentToOwn. Cả hai trang web này đều có danh sách thuê riêng, từ khắp nơi trên đất nước - chỉ cần nhập thành phố và tiểu bang hoặc mã zip mong muốn của bạn để hiển thị danh sách các thuộc tính khả dụng. Tại các thị trường không có sẵn hiện tại, danh sách các căn hộ bán và cho thuê có thể xuất hiện.

Hãy cảnh báo trước: Các trang web cho thuê riêng thường tính phí "thành viên" để xem bất kỳ thông tin nào ngoài ảnh bên ngoài và số phòng ngủ và phòng tắm. Ví dụ, HousingList tính lệ phí danh nghĩa cho một thử nghiệm kéo dài bảy ngày, sau đó bạn sẽ được tính hóa đơn hàng tháng một lần trừ khi bạn hủy (bạn phải nhập thông tin thẻ tín dụng để thanh toán cho phiên tòa). IRentToOnn thậm chí sẽ không cho bạn biết lệ phí cho đến khi bạn đăng ký, cung cấp cả một email và một số điện thoại.

Một lựa chọn khác là hỏi người bán nếu họ xem xét hợp đồng thuê-riêng. Điều này đặc biệt hữu ích nếu bạn đã tìm thấy ngôi nhà mơ ước của mình, nhưng bạn không thể làm cho tài chính làm việc ra được nêu ra. Nhiều người bán hàng mở cửa cho các thỏa thuận như vậy, đặc biệt là trong những khu vực mà ngôi nhà dành một ngày cao hơn trung bình trên thị trường. Ở những thị trường này, nhiều người bán hàng đã di chuyển vào các ngôi nhà tiếp theo của họ - có lẽ để chuyển chỗ ở cho một công việc mới - và lâu hơn nhà cũ ngồi trên thị trường, thì khó khăn hơn là để đáp ứng nghĩa vụ nợ hàng tháng cho hai khoản thế chấp. Ngoài ra, nhiều chủ nhà vẫn kiêu căng - và chính đáng - về việc để lại căn nhà trống, đặc biệt là trong một khoảng thời gian dài. Do đó, những người bán hàng này có thể xem xét hợp đồng thuê-riêng, ngay cả khi nhà không được liệt kê như vậy.

Bạn cũng có thể thử làm việc với một đại lý bất động sản trong thị trường mong muốn của bạn. Các đại lý có thể có các danh sách cho ngôi nhà thuê nhà, hoặc có thể có thông tin bên trong về người bán có thể xem xét các thỏa thuận như vậy.

Thuê và sở hữu nhà cửa: Ưu và nhược điểm

Nếu chủ sở hữu đang gặp khó khăn khi bán hàng, thuê nhà cho người khác cung cấp giải pháp thay thế cho việc hạ giá nhà, đưa nhà ra khỏi thị trường hoặc thuê nhà dài hạn. Bởi vì giá bán được xác lập trong hợp đồng cho thuê theo hợp đồng, chủ sở hữu nhà hiện tại biết chính xác những gì sẽ xảy ra nếu bán hàng đi qua. Nếu thị trường giảm nhẹ trong suốt thời gian thuê, giá bán đã bị khóa, nhưng người thuê nhà có thể sẽ vẫn quan tâm đến việc mua căn nhà vì tiền thuê nhà - số tiền mà họ đã đưa vào nhà. Trong khi đó, chủ sở hữu được giúp trả tiền thế chấp, thuế bất động sản và bảo hiểm. Ngoài ra người thuê nhà có nhiều khả năng chăm sóc một tài sản cho thuê tùy chọn bởi vì họ có tùy chọn để mua nó.

Lý do chính tại sao thoả thuận thuê-sở hữu thu hút người mua là tất nhiên - không cần đến khoản thanh toán trễ đáng kể hoặc đủ điều kiện cho thế chấp. Người mua cũng không phải lo lắng về việc ngay lập tức phải trả tiền cho thuế bất động sản, bảo hiểm thế chấp cá nhân hoặc bảo hiểm chủ nhà (mặc dù họ phải có bảo hiểm của người thuê nhà, như đã nêu ở trên).Hơn nữa, bằng cách ký một hợp đồng bây giờ, người mua khóa giá mua, có nghĩa là không đáng lo ngại về giá nhà gia tăng. Tuy nhiên, trong một thị trường bất động sản giá cả phải chăng, một chủ sở hữu hiểu biết có lẽ sẽ muốn thêm một điều khoản cho hợp đồng cho phép giá của ngôi nhà tăng lên, đặc biệt là nếu hợp đồng cho thuê là một vài năm. , bằng cách sống trong nhà trước khi quyết định mua nó, người mua có lợi thế về một cuộc thử nghiệm kéo dài trong nhà trước khi nhảy vào một cam kết tài chính lớn.

Và nhược điểm? Do ít phổ biến hơn, quy trình cho thuê riêng không được quy định chặt chẽ như ngành mua bán nhà hoặc thậm chí là ngành cho thuê. Mặc dù việc thiếu quy định này có thể là một điều tốt, vì nó cho phép người mua và chủ bất động sản tự do hơn trong đàm phán về một phần hợp đồng mua bán và hợp đồng mua bán của họ (hợp đồng thuê và thỏa thuận mua bán vẫn phải tuân theo tất cả các bất động sản thông thường pháp luật), nó cũng có thể làm cho nó dễ dàng hơn cho các chủ sở hữu vô đạo đức để tận dụng lợi thế của người mua không tinh vi. Đáng buồn thay, vũ trụ thuê-to-own đa dạng với những chủ nhà ăn cắp, những người không có ý định bán tài sản của họ, và những người chỉ đang cố gắng thu tiền thuê trên thị trường và cuối cùng bù đắp tiền đặt cọc không hoàn lại. Một chủ sở hữu có thể làm cho hợp đồng trở nên vô hiệu nếu người mua trễ một lần hoặc đuổi người mua vì không sửa chữa. Ví dụ như ở Florida, chủ nhà với hàng trăm tài sản đã thương lượng hợp đồng cho phép trục xuất các mục đó - chỉ cần thông báo ba ngày.

Tóm lại, có rất ít "tiêu chuẩn" trong các hợp đồng ràng buộc hợp pháp này, điều đặc biệt quan trọng là bạn biết chính xác những gì bạn đồng ý. Trên thực tế, không phải tất cả các tiểu bang đều cho phép lựa chọn hợp đồng cho tài sản nhà ở, do đó người mua phải đảm bảo rằng ngay cả việc ký kết hợp đồng này là hợp pháp. Thậm chí nếu một đại lý bất động sản hỗ trợ quá trình này, hoặc bạn thuê một luật sư bất động sản để giải thích (và thậm chí có thể đàm phán) hợp đồng, nếu bạn không hiểu được cả khía cạnh pháp lý và tài chính của thuê-sở hữu, bạn không phải là một ứng viên tốt.

Hiểu Hợp đồng thuê-Mướn

Giống như bất kỳ hợp đồng nào, hợp đồng thuê nhà của bạn cần ghi rõ tên của người mua nhà (đó là bạn) và chủ nhà-người bán và được ký tên và ghi ngày bởi cả hai các bên. Nếu bất cứ ai bên cạnh bạn sẽ chiếm giữ bất động sản, người đó cũng phải được đặt tên trong hợp đồng cho thuê. Hợp đồng cũng phải có bản mô tả hợp pháp về tài sản: địa chỉ đầy đủ và số bưu kiện. Bao gồm số bưu kiện giúp loại bỏ bất kỳ sự nhầm lẫn tiềm ẩn nào về địa chỉ. Bạn có thể lấy số này từ văn phòng thẩm định thuế tại địa phương, thường bằng cách chỉ cần tìm địa chỉ tại trang web của người đánh giá thuế.

Các điều khoản cho thuê

Hợp đồng cho thuê bao gồm tất cả mọi thứ bạn thường tìm thấy trong hợp đồng cho thuê bất động sản. Các yếu tố chính bao gồm:

ngày bắt đầu và ngày kết thúc của thời hạn cho thuê, cho dù khoảng thời gian đó có thể được kéo dài hay không và với điều kiện nào

• tiền thuê bao nhiêu, khi nào đến hạn, nơi thanh toán phải được thực hiện và loại thanh toán nào chủ nhà sẽ chấp nhận
• lệ phí, nếu có, đối với tiền thuê muộn hoặc trả lại séc
• số tiền đặt cọc bảo đảm, nếu bạn phải dọn ra và không làm hư hỏng tài sản
• các loại vật nuôi được cho phép
• liệu hút thuốc có được phép
• mô tả bất cứ chỗ đậu xe nào hoặc các tiện ích khác
• cho dù bạn có thể thuê lại bất động sản, và nếu có, trong những trường hợp và điều khoản nào
• chịu trách nhiệm và chủ nhà có trách nhiệm
• các điều kiện dẫn đến việc trục xuất cũng như số ngày bạn phải sửa chữa vấn đề trước khi bị trục xuất
• Sự khác biệt chính giữa hợp đồng thuê và thuê cho thuê riêng là theo một hợp đồng cho thuê thông thường, chủ nhà sẽ thực hiện và thanh toán cho tất cả các sửa chữa và xử lý bất kỳ bảo trì thường xuyên.Thỏa thuận thuê riêng có thể làm cho người thuê nhà chịu trách nhiệm về các mặt hàng này, ý tưởng là người thuê nhà dự định mua có cổ phần lâu dài trong tài sản và phải xử lý các công việc này. Một khả năng khác là chủ nhà không thể sống gần đó và thuận tiện hơn để làm cho người thuê nhà có trách nhiệm.

Tuy nhiên, cho đến khi bạn thực sự sở hữu tài sản, bạn không muốn đưa tiền vào đó mà bạn không bao giờ có thể quay lại. Nếu chủ nhà không đồng ý thực hiện việc sửa chữa và bảo dưỡng, hãy thận trọng. Tối đa, bạn có thể đồng ý nhận những trách nhiệm và chi phí này nếu họ được cộng vào khoản tiền thuê nhà của bạn (chúng tôi sẽ thảo luận trong phần tiếp theo). Nói cách khác, nếu bạn chi tiêu 1.000.000 đô la để thay thế một hệ thống ống nước bị hư hỏng, người bán sẽ trả lại khoản tiền đó cho bạn khi đóng cửa nếu bạn mua chỗ. Nhưng rủi ro đối với bạn là thấp nhất nếu bạn không đặt ra tiền mặt cho những chi phí này ở nơi đầu tiên.

Các điều khoản lựa chọn

Các điều khoản về quyền chọn có thể là phức tạp nhất và có hai mặt - một phần của hợp đồng cho thuê. Đây là những điều khoản có thể khiến cho thuê nhà sở hữu tài sản thuận lợi hơn cho thuê chứ không chỉ cho thuê - hoặc có thể giúp người bán dễ dàng thu thêm tiền mà không có ý định mua.

Các điều khoản này phải nêu rõ:

tiền thuê và phần nào tạo thành tín dụng thuê.

• tiền đặt cọc tùy chọn (theo một số thỏa thuận, bạn chỉ có thể trả tiền đặt cọc tùy chọn hoặc chỉ một khoản tín dụng cho thuê, chứ không phải cả hai) tùy thuộc vào bạn và người bán)
• rằng bạn có quyền độc quyền mua nhà tại kết thúc thời hạn thuê. Điều này có nghĩa là người bán không thể để bất kỳ người nào khác mua bất động sản trong thời gian lựa chọn (về cơ bản, trong khi bạn đang thuê bất động sản). Đảm bảo khoảng thời gian này đủ lâu để bạn có cơ hội sửa chữa bất cứ vấn đề gì, như tín dụng xấu hoặc thiếu thanh toán trước, khiến bạn không thể đủ điều kiện cho thế chấp ngay bây giờ. Mười tám tháng đến hai năm thường là khoảng thời gian hợp lý; ba năm có thể tốt hơn. Hợp đồng nên nêu rõ bạn phải thông báo bao nhiêu ngày để cung cấp cho người bán mà bạn định mua, và tại thời điểm bạn chọn mua hết hạn. Bạn có thể muốn cấu trúc hợp đồng để bạn có thể mua trước khi kết thúc thời hạn thuê nếu tình hình tài chính của bạn cải thiện sớm hơn.
• rằng người bán duy trì bảo hiểm chủ sở hữu nhà ở, rằng anh ta / cô ấy vẫn đang có thuế bất động sản và rằng anh ta / cô ấy không đưa ra bất kỳ khoản vay mới chống lại ngôi nhà. Bạn không muốn người bán có thể làm bất cứ điều gì đưa cho một thực thể khác quyền sở hữu tài sản bởi vì, nếu điều đó xảy ra, sẽ rất khó khăn nếu bạn không mua nó.
• bất kỳ điều kiện nào khác, ngoài việc chọn không mua, theo đó bạn mất tiền gửi và tiền thuê nhà. Những điều này có thể bao gồm việc dọn sạch căn nhà, cướp tài sản hoặc không trả tiền nhà theo thỏa thuận - về cơ bản, những điều tương tự có thể khiến bạn bị trục xuất.
• Các điều khoản mua hàng

Phần mua của thỏa thuận thuê-to-bản là tương tự như hợp đồng mua bất động sản thông thường.Luật pháp tiểu bang của bạn có thể yêu cầu hợp đồng tiêu chuẩn đối với hợp đồng mua bán bất động sản. Nhưng ngay cả trong một thỏa thuận tiêu chuẩn, có chỗ để thương lượng các phần điền vào chỗ trống.

Nó sẽ nêu rõ giá mua, cần hợp lý với giá trị thị trường hiện tại cho các tài sản tương tự. Người bán có thể muốn giá nhà cao hơn từ 5 đến 10% để bù đắp cho sự tăng giá trong thời gian thuê. Nhưng hãy nhớ rằng giá trị gia đình cũng có thể giảm trong thời gian đó. Nếu điều đó xảy ra, bạn không chỉ muốn trả giá mà ban đầu bạn đồng ý, nhưng ngân hàng có thể sẽ không cho bạn vay đủ để bạn đóng giao dịch. Trong trường hợp này, bạn sẽ không thực hiện lựa chọn của mình để mua, và bạn sẽ mất tiền đặt cọc tùy chọn và tiền thuê nhà trừ khi hợp đồng của bạn cung cấp một phương án thay thế.

Giả sử tài sản trị giá 200.000 đô la vào thời điểm bạn ký hợp đồng. Bạn có thể có thể yêu cầu người bán thỏa thuận bán tài sản cho bạn với giá 210.000 đô la Mỹ hoặc giá trị được định giá tại thời điểm mua hàng, tùy theo số tiền nào thấp hơn. Cho dù thị trường tăng hoặc giảm, giá sẽ được công bằng và việc thẩm định sẽ không ngăn cản bạn mua. Tất nhiên, các thuật ngữ này rất thuận lợi cho bạn, người mua, vì vậy đừng ngạc nhiên nếu người bán băn khoăn, lo lắng về mất mát tài sản hoặc không thể trả hết tiền thế chấp của mình. Vì vậy, đồng ý với giá mua của công ty có thể là cách duy nhất để đi.

Hợp đồng nên nêu rõ những thiết bị và đồ đạc nào đi kèm với ngôi nhà nếu bạn quyết định mua nó. Bạn có được máy rửa chén, tủ lạnh, máy giặt và máy sấy không? Điều gì về đồ nội thất sân và tất cả các cây trồng chậu? Đừng giả định bất cứ điều gì; đánh vần nó ra.

Lý tưởng là, phần mua của hợp đồng cũng sẽ cung cấp cho bạn một biện pháp khắc phục nếu người bán trả lại. Bạn đã đặt xuống tương đương với tiền đặt cọc có kỳ hạn dưới hình thức tiền gửi tùy chọn của bạn; có hợp đồng yêu cầu người bán không chỉ trả lại tiền đặt cọc và khoản tiền thuê của bạn mà còn trả thêm khoản tiền cho bạn nếu họ không giữ hợp đồng khi bạn đã sẵn sàng mua. Bạn không bao giờ có thể thu tiền, nhưng nó không đau để thử. Và chỉ cần có các điều khoản như vậy trong hợp đồng có thể là một cản trở cho việc người bán không tuân theo thỏa thuận này.

Bạn cũng muốn ký kết hợp đồng để cung cấp cho bạn một khoản tiền và trả lại tiền cho bạn, nếu tiêu đề không rõ ràng hoặc nếu một cuộc kiểm tra tài sản cho thấy nhà ở trong tình trạng nghèo nàn. Đây là các điều khoản dự phòng điển hình trong hợp đồng mua bất động sản.

Để bảo vệ, bạn nên sử dụng dịch vụ ký quỹ. Bên thứ ba trung lập này hoạt động như một trung gian tài chính giữa bạn và chủ nhà. Nó sẽ giữ khoản tiền gửi tùy chọn và các khoản tiền thuê hàng tháng của bạn cho đến khi bạn mua bất động sản, tại thời điểm đó nó sẽ trả lại tiền cho bạn để đặt vào thanh toán xuống và đóng chi phí của bạn. Nếu hợp đồng mua hết hạn và bạn quyết định không mua, dịch vụ ký quỹ sẽ chuyển khoản tiền đó cho chủ nhà. Nó cũng sẽ chuyển tiền cho bên đúng trong trường hợp một trong hai bạn vi phạm kết thúc của thỏa thuận trong một cách mà không thể được khắc phục.

Những cạm bẫy tiềm ẩn đối với người mua

Trước khi ký hợp đồng và ký hợp đồng thuê-riêng, một người mua tiềm năng nên:

Kiểm tra báo cáo tín dụng của người bán.

1. Tìm kiếm các dấu hiệu cảnh báo tiềm ẩn rằng người bán đang gặp rắc rối về tài chính, chẳng hạn như các tài khoản không thanh toán hoặc nợ nần lớn. Ngay cả sau khi kiểm tra tín dụng thỏa đáng, một người mua tiềm năng đang sống trong nhà vẫn phải quan tâm đến bất kỳ dấu hiệu cảnh báo nào cho thấy người bán đang gặp khó khăn về tài chính. Một số ví dụ bao gồm các cuộc gọi điện thoại từ người thu nợ và các thông báo đáng nghi ngờ được gửi đến nhà. Nhận ra rằng người bán có thể mất tài sản trong thời gian thuê.
2. Điều này có thể xảy ra vì bất kỳ lý do nào chẳng hạn như nếu người đó không thể thực hiện thanh toán thế chấp, phán quyết về thuế đối với tài sản, người đó sẽ phải ly hôn, đang bị kiện, vân vân. Nếu người bán mất tài sản, người mua tiềm năng mất khả năng mua tài sản, mất tiền thuê trả thêm và sẽ phải tìm nơi ở mới. Đảm bảo rằng hợp đồng cho thuê rõ ràng xác định ai chịu trách nhiệm về các loại bảo trì hoặc sửa chữa
3. . Thỏa thuận này cũng nên chỉ định các loại thay đổi hoặc cải tiến (nếu có) người mua tiềm năng được phép thực hiện đối với tài sản trong thời hạn thuê. Hãy chắc chắn để nhập "thỏa thuận thuê-option" chứ không phải là "thỏa thuận thuê mua".
4. Điều này cho phép bạn mua bất cứ lúc nào trong thời gian thuê, trong khi yêu cầu < mua vào cuối thời hạn thuê và có những hậu quả hợp pháp cho việc rút lui. Nghiên cứu thị trường và có được kiểm tra tại nhà và thẩm định . Đây là cách bạn có thể đảm bảo rằng giá mua nhà là hợp lý trước khi ký một hợp đồng.
5. Cần lưu ý rằng nếu người bán vô đạo đức, người đó có thể từ chối bán khi kết thúc khoảng thời gian thuê . Điều này có nghĩa là tất cả tiền thuê nhà ở trên mà bạn đã trả sẽ bị mất. Một người bán cũng có thể cố gắng để trở lại trong hợp đồng nếu thị trường bất động sản đã đánh giá nhanh chóng và tài sản đáng kể tăng giá trị - hoặc giữ bạn với nhiều tiền hơn. Tất nhiên, không có hành động nào là hợp pháp, nhưng nếu người mua không có nguồn tài chính để thuê một luật sư, thì sẽ không có nhiều người đòi hỏi người bán râm.
6. Hiểu rằng nếu thị trường sụt giảm, bạn vẫn phải trả giá cao hơn theo hợp đồng để sở hữu nhà . Tuy nhiên, nếu giá quá cao, bên đi thuê chỉ có thể đi bộ và mua sắm cho một căn nhà khác. Tuy nhiên, bạn sẽ bị mất phần tiền thuê mà có thể đi đến khoản thanh toán xuống, vì vậy điều quan trọng là phải làm toán học cần thiết để xác định xem việc đi bộ là lựa chọn tốt nhất hay không.
7. Nói chuyện với một nhà môi giới thế chấp
8. để tìm ra những gì nó cần để đủ điều kiện cho thế chấp nhà trong tương lai. Trong khi không có khả năng tài chính hoặc tài trợ đầy đủ chính là lý do tại sao nhiều người mua lựa chọn thuê nhà để sở hữu hợp đồng, bạn muốn chắc chắn rằng không có gì lớn trong lịch sử tín dụng của bạn mà có thể ngăn chặn bạn từ nhận được phê duyệt xuống dòng.Nếu bạn xác định rằng bạn vẫn sẽ không thể đủ điều kiện cho thế chấp vào thời điểm hợp đồng thuê hết hạn, hợp đồng thuê-to-own có thể trở thành một sai lầm tốn kém. Có được điều kiện của báo cáo tiêu đề . Điều này có thể giúp người mua biết được người bán đã sở hữu tài sản bao lâu. Người bán đã sở hữu nó lâu hơn, sự công bằng và sự ổn định mà họ cần phải xây dựng trong đó. Tóm lại dòng
9. Nói tóm lại, ngay cả khi bạn bắt đầu thuê bất động sản, bạn nên thực hiện cùng một sự siêng năng tương tự nếu bạn mua bất động sản. Những người có khả năng mua nhà theo cách truyền thống, bằng cách sử dụng tài chính, có lẽ tốt hơn làm như vậy. Nhưng đối với những người chỉ cần mua một thời gian - hoặc cần giữ các lựa chọn của họ mở hoặc quỹ của họ cho thuê lỏng để sở hữu có thể là một cách để cư trú trong giấc mơ của bạn tại nhà bây giờ, và trả đầy đủ cho nó sau này.