Khi bạn nghĩ đến việc mua bất động sản, điều đầu tiên bạn nghĩ đến là nhà của bạn. Nhưng tài sản vật chất có thể đóng một phần trong một danh mục đầu tư, đặc biệt là như một hàng rào chống lại thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, trong khi bất động sản đã trở thành một phương tiện đầu tư phổ biến trong 50 năm qua, việc mua và sở hữu gạch và vữa phức tạp hơn rất nhiều so với việc đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu. Trong bài này, chúng tôi sẽ xem xét các lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư cá nhân, được liệt kê theo thứ tự sắp xếp về cách đầu tư bất động sản trực tiếp và lý do đầu tư.

Tài sản cho thuê cơ bản

Đây là khoản đầu tư cũ như là thực tiễn về sở hữu đất đai. Một người sẽ mua một căn nhà và thuê nó cho người thuê. Chủ nhà, chủ nhà, chịu trách nhiệm trả tiền thế chân, thuế và duy trì tài sản.

Lý tưởng là chủ nhà thu đủ tiền thuê để trang trải tất cả các chi phí nói trên. Chủ nhà có thể tính phí nhiều hơn để tạo ra lợi nhuận hàng tháng, nhưng chiến lược phổ biến nhất là phải kiên nhẫn và chỉ tính phí thuê đủ để trang trải các chi phí cho đến khi khoản tiền vay được thanh toán, lúc đó phần lớn tiền thuê trở thành lợi nhuận. Hơn nữa, tài sản cũng có thể đã đánh giá cao về giá trị trong quá trình thế chấp, để lại chủ nhà với một tài sản có giá trị hơn. Theo Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ, bất động sản ở nước này liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006. Mặc dù có sự suy giảm trong giai đoạn khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn trong năm 2008 đến năm 2010, nó đã hồi phục và đang tăng lên.

Một nhà đầu tư phải biết thị trường mà ông đang tìm kiếm tài sản hoặc thuê một chuyên gia để giúp đỡ. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập từ các bất động sản cho thuê, các khía cạnh quan trọng nhất cần được xem xét là vị trí địa lý và giá thuê thị trường. Đối với vị trí, nhiều thuê thành công nằm ở gần các trường chính. Ví dụ, nếu bạn mua bất động sản gần một trường đại học của bang, sinh viên có thể sẽ muốn thuê nó sau năm này. Ngoài ra còn có nhiều tính năng khác của một tài sản cho thuê có lợi nhuận, và một số mất thời gian để tìm hiểu. Để biết thêm thông tin, hãy xem 10 tính năng hàng đầu của bất động sản cho thuê có lợi nhuận.

Dĩ nhiên, có những nhược điểm trên mặt những gì có vẻ như là một sự đầu tư lý tưởng. Bạn có thể kết thúc với một người thuê nhà xấu thiệt hại tài sản hoặc, tệ hơn vẫn còn, cuối cùng không có người thuê nhà ở tất cả. Điều này khiến bạn với dòng tiền mặt tiêu cực hàng tháng, có nghĩa là bạn có thể phải tranh giành để trang trải các khoản thanh toán thế chấp của bạn. Cũng có vấn đề tìm kiếm tài sản phù hợp. Bạn sẽ muốn chọn một khu vực có tỷ lệ trống thấp và chọn một nơi mà mọi người sẽ muốn thuê.

Có lẽ sự khác biệt lớn nhất giữa tài sản cho thuê và các khoản đầu tư khác là lượng thời gian và công việc bạn phải cống hiến để chăm sóc nó.Nếu bạn không muốn, bạn có thể thuê một người quản lý bất động sản chuyên nghiệp. Nhưng mức lương của họ sau đó trở thành một chi phí ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư của bạn.

Bên lề: Kinh doanh Bất động sản

Đây là khía cạnh hoang dã của đầu tư bất động sản. Giống như những nhà kinh doanh ngày đang lìa khỏi một nhà đầu tư mua và nắm giữ, các nhà đầu tư bất động sản là một giống hoàn toàn khác với chủ nhà mua và thuê. Các nhà kinh doanh bất động sản mua tài sản với ý định giữ chúng trong một khoảng thời gian ngắn, thường là không quá ba đến bốn tháng, và họ hy vọng sẽ bán chúng cho lợi nhuận. Kỹ thuật này còn được gọi là flipping và dựa trên tài sản mua được đánh giá thấp đáng kể hoặc đang ở trong một khu vực rất nóng.

Chân vây tài sản tinh khiết sẽ không đưa bất kỳ khoản tiền nào vào tài sản để cải tiến; đầu tư phải có giá trị nội tại để tạo ra lợi nhuận mà không thay đổi hoặc họ sẽ không xem xét nó. Lật bằng cách này là một khoản đầu tư tiền mặt ngắn hạn.

Nếu một tài sản bất động sản bị rơi vào tình huống mà người đó không thể dỡ bỏ một tài sản thì có thể là tàn phá bởi vì các nhà đầu tư này thường không giữ đủ tiền mặt để trả nợ thế chấp cho một căn nhà dài hạn. Điều này có thể dẫn đến tổn thất tiếp theo đối với một thương nhân bất động sản, người không thể dỡ bỏ tài sản trong một thị trường xấu.

Một loại thứ hai của con lóc tài sản cũng tồn tại. Những nhà đầu tư này kiếm tiền bằng cách mua các tài sản giá rẻ hoặc có giá cả hợp lý và tăng thêm giá trị bằng cách cải tạo chúng. hey sau đó bán tài sản sau khi cải tạo với giá cao hơn. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, tùy thuộc vào mức độ cải tiến. Tính năng hạn chế của đầu tư này là nó là thời gian và thường chỉ cho phép các nhà đầu tư để có một tài sản tại một thời điểm.

Các Nhóm Đầu tư bất động sản

Các nhóm đầu tư bất động sản giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các bất động sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một căn nhà cho thuê, nhưng không muốn gặp khó khăn khi trở thành một chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một bộ các tòa nhà, thường là căn hộ, và sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó gia nhập nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty điều hành nhóm đầu tư tập thể quản lý tất cả các đơn vị, chăm sóc bảo dưỡng, quảng cáo đơn vị trống và phỏng vấn người thuê nhà. Để đổi lấy công việc quản lý này, công ty tính phần trăm tiền thuê hàng tháng.

Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư, nhưng trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê có tên của nhà đầu tư và tất cả các đơn vị đều trả một phần tiền thuê để bảo vệ các vị trí tuyển dụng thỉnh thoảng, có nghĩa là bạn sẽ nhận được đủ để thanh toán thế chấp ngay cả khi đơn vị của bạn trống. Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đó là một cách an toàn để có được vào đầu tư bất động sản, nhưng các nhóm dễ bị tổn thương với cùng một lệ phí ám ảnh ngành công nghiệp quỹ tương hỗ.Một lần nữa, nghiên cứu là chìa khóa.

Quan hệ đối tác Công ty Bất động sản

Một liên doanh TNHH bất động sản (RELP) tương tự như nhóm đầu tư bất động sản: Nó là một thực thể được hình thành để mua và giữ một danh mục tài sản, hoặc đôi khi chỉ là một tài sản - chỉ có tồn tại trong một số năm hữu hạn. Một nhà quản lý tài sản có kinh nghiệm hoặc công ty phát triển bất động sản đóng vai trò là đối tác chung. Các nhà đầu tư bên ngoài sau đó tìm cách cung cấp tài chính cho dự án bất động sản để đổi lấy một phần sở hữu là các đối tác hạn chế. Họ có thể nhận được các khoản phân phối định kỳ từ thu nhập do các tài sản của RELP, nhưng lương thực sẽ đến khi tài sản được bán - hy vọng, với lợi nhuận to lớn - và RELP sẽ tan rã.

RELPs cho phép các nhà đầu tư tài trợ cho việc xây dựng hoặc cải tạo các tòa nhà, mà không cần phải trực tiếp quản lý hoặc có kinh nghiệm về bất động sản. Tuy nhiên, họ có xu hướng đầu tư không thanh thiếu niên, vì các nhà đầu tư chỉ có thể rút tiền ở một khoảng thời gian nhất định - hoặc thường là tất cả, cho đến khi RELP giải thể.

REITs

Bất động sản đã có mặt kể từ khi tổ tiên hang động của chúng tôi bắt đầu đuổi bắt người lạ ra khỏi không gian của họ, do đó không có gì đáng ngạc nhiên rằng Wall Street đã tìm ra cách để cổ phần hóa nó, biến bất động sản thành một công cụ thương mại công khai .

Một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) được tạo ra khi một tập đoàn được thành lập để sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua, vận hành và bán các tài sản có lợi nhuận. REITs được mua và bán trên các sàn giao dịch chính, giống như các cổ phiếu khác. Để duy trì tư cách là REIT, đơn vị này phải trả 90% lợi nhuận chịu thuế của mình dưới dạng cổ tức. Bằng cách này, REITs tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thường xuyên sẽ bị đánh thuế lợi nhuận, do đó ăn vào lợi nhuận mà nó có thể phân phối cho các cổ đông.

Giống như cổ phiếu trả cổ tức thường xuyên, REIT phù hợp với các nhà đầu tư trong thị trường chứng khoán, những người muốn có thu nhập thường xuyên, mặc dù họ cũng có cơ hội để đánh giá cao. REITs cho phép các nhà đầu tư vào các bất động sản phi nhà ở như trung tâm mua sắm (khoảng một phần tư của tất cả các REITs chuyên về các cơ sở này), các cơ sở chăm sóc sức khoẻ, nhà chung cư hoặc cao ốc văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, REITS cũng có tính thanh khoản cao. Để biết thêm chi tiết, xem The REIT Way .

Quỹ tương hỗ bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản đầu tư chủ yếu vào REITs và các công ty kinh doanh bất động sản. Chúng cung cấp khả năng tiếp cận đa dạng đối với bất động sản với số vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư lựa chọn tài sản rộng hơn có thể đạt được khi mua từng cổ phiếu REIT cùng với khả năng giảm chi phí giao dịch và hoa hồng.

Giống REITs, các khoản tiền này khá thanh khoản. Một lợi thế đáng kể khác đối với các nhà đầu tư bán lẻ là các thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi quỹ về tài sản có được và quan điểm của nhà quản lý về khả năng tồn tại và hiệu quả của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và như là một loại tài sản.Nhiều nhà đầu cơ có thể đầu cơ vào quỹ gia đình của các quỹ tương hỗ bất động sản, chiến thuật quá tải một số loại tài sản hoặc khu vực để tối đa hóa lợi nhuận.

Tại sao đầu tư vào bất động sản?

Bất động sản có thể nâng cao rủi ro và hồ sơ trả lại danh mục đầu tư của một nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh điều chỉnh rủi ro. Thậm chí việc bao thanh toán trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, thị trường bất động sản thương mại tư nhân đã trả lại trung bình 8,4% trong 10 năm từ năm 2000 đến năm 2010, dựa trên số liệu của Ủy ban Chứng khoán Đầu tư Bất động sản Quốc gia (NCREIF). Và thông thường, thị trường bất động sản là một trong những biến động thấp đặc biệt là so với cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với các nguồn lợi tức truyền thống khác. Loại tài sản này thường có giá cao hơn lợi tức trái phiếu của U. S. Kho bạc và đặc biệt hấp dẫn trong một môi trường có tỷ lệ Kho bạc thấp.

Đa dạng hóa và Bảo vệ

Lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản có mức độ thấp, và trong một số trường hợp, tiêu cực, tương quan với các loại tài sản chủ yếu khác - có nghĩa là, khi chứng khoán sụt giảm, bất động sản thường tăng lên (xem Đa dạng hóa Hơn 999 cổ phiếu ). Trên thực tế, tại 14/15 thị trường gấu trước đó, từ năm 1956, giá bất động sản ở khu dân cư đã tăng, theo số liệu của Robert Shiller, đồng tác giả của Case-Shiller Home-Price Index. Tất nhiên, có những trường hợp ngoại lệ: bất động sản chen lấn cùng với cổ phiếu trong thời kỳ suy thoái kinh tế (mặc dù đây là một sự bất thường, Schiller lập luận, phản ánh vai trò của thế chấp dưới chuẩn trong cuộc khủng hoảng). Điều này có nghĩa việc bổ sung bất động sản vào một danh mục đầu tư có thể làm giảm sự biến động của nó và mang lại lợi nhuận cao hơn cho mỗi đơn vị rủi ro. Đầu tư bất động sản trực tiếp hơn, thì việc phòng ngừa tốt hơn: Các loại xe kinh doanh gián tiếp, giao dịch công khai, như REITs, rõ ràng sẽ phản ánh được hiệu quả của thị trường chứng khoán nói chung (và một số nhà phân tích cho rằng cả hai sẽ trở nên liên quan nhiều hơn, cổ phiếu được đại diện trên S & P 500). Thật thú vị, tuy nhiên, điều này cũng đã được thay đổi của cuối năm. Theo kết quả nghiên cứu của Hiệp hội các quỹ đầu tư bất động sản quốc gia (NAREIT), mối tương quan giữa REITs được liệt kê và thị trường chứng khoán rộng đã đạt mức thấp nhất trong 12 năm vào năm 2015, cho thấy bất cứ yếu tố nào có thể dẫn đến việc không phải là REIT thị trường sẽ không nhất thiết phải đổ tràn để ảnh hưởng đến thị trường REIT ", một bài viết về Reit. com, trang web của hiệp hội, đã kết luận.

Bởi vì nó được hỗ trợ bởi gạch và vữa, bất động sản cũng mang ít xung đột về đại lý chủ đầu tư hoặc mức độ mà lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào tính toàn vẹn và năng lực của người quản lý và người mắc nợ. Thậm chí các hình thức đầu tư gián tiếp hơn cũng mang lại một số biện pháp bảo vệ: ví dụ như REITs, ủy thác tỷ lệ lợi nhuận tối thiểu phải được chia ra làm cổ tức.

Hedging lạm phát

Khả năng phòng ngừa lạm phát của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa tăng trưởng GDP và nhu cầu về bất động sản.Khi các nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn và điều này, đến lượt nó, chuyển thành giá trị vốn cao hơn. Do đó, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn, bằng cách áp dụng một số áp lực lạm phát cho người thuê và bằng cách kết hợp một số áp lực lạm phát, dưới hình thức tăng vốn.

Sức mạnh của đòn bẩy

Ngoại trừ REITs, đầu tư vào bất động sản tạo cho nhà đầu tư một công cụ không có sẵn cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán: Đòn bẩy. Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải trả toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua - trừ khi bạn mua trên lề. Và thậm chí sau đó, tỷ lệ phần trăm bạn có thể mượn vẫn ít hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương thức tài trợ huyền diệu đó, thế chấp.

Hầu hết các khoản vay thế chấp thông thường đòi hỏi khoản thanh toán xuống 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể tìm thấy một thế chấp mà yêu cầu ít nhất là 5%. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu mà nó nắm giữ bằng cách chỉ trả một phần của tổng giá trị. Tất nhiên, kích thước của khoản thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số tiền sở hữu mà bạn thực sự có trong tài sản, nhưng bạn kiểm soát nó phút các giấy tờ được ký kết.

Đây là cái gì khuyến khích các chân chèo bất động sản và chủ nhà. Họ có thể đưa ra một thế chấp thứ hai về nhà của họ và đưa ra các khoản thanh toán trên hai hoặc ba tài sản khác. Cho dù họ thuê những căn hộ này để cho người thuê nhà trả tiền thế chấp hoặc họ chờ đợi cơ hội để bán để kiếm lợi nhuận, họ sẽ kiểm soát tài sản này mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.

Hạn chế đầu tư bất động sản: Không rõ

Hạn chế chính của việc đầu tư bất động sản là thiếu thanh khoản hoặc khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và tiền mặt vào tài sản. Không giống như một giao dịch chứng khoán hoặc trái phiếu, có thể được hoàn thành trong vài giây, một giao dịch bất động sản có thể mất vài tháng để đóng. Ngay cả với sự giúp đỡ của một nhà môi giới, chỉ cần tìm kiếm đúng đối tác có thể là một vài tuần làm việc. REITs và quỹ tương hỗ bất động sản cung cấp tính thanh khoản và giá thị trường tốt hơn, nhưng có giá cao hơn và lợi ích đa dạng hóa thấp hơn, vì chúng có mối tương quan cao hơn nhiều so với thị trường chứng khoán nói chung so với đầu tư bất động sản trực tiếp.

Dãi dưới cùng

Trong bối cảnh đầu tư danh mục đầu tư, bất động sản được xem xét theo truyền thống trong một lớp đầu tư "thay thế". Điều này có nghĩa là đây là một khoản đầu tư bổ sung được sử dụng để xây dựng danh mục cổ phiếu, trái phiếu và chứng khoán khác. Nhưng nó có thể là một sự đối trọng đáng kể với các công cụ khác, cũng như là một nguồn thu nhập và cuối cùng là sự đánh giá cao.