Nhà đầu tư bất động sản vừa hoàn thành một năm rất thành công năm 2015, nhưng có một số lý do để nghi ngờ tính bền vững của giá trị bất động sản đang gia tăng. Mặc dù có nhiều năm cho nhiều thị trường nhà ở trong thành phố lớn, nhưng một số vẫn lo ngại về tính không hợp lý trong định giá bất động sản và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Hiểu biết về Bất động sản

Bất động sản là một khoản đầu tư duy nhất. Nó có thể được xúc động và ngưỡng mộ và cải tiến, không giống như một cổ phiếu hoặc trái phiếu. Nó cũng mất giá và đòi hỏi bảo dưỡng, không giống như vàng. Tuy nhiên, hiệu suất bất động sản thường được tổng kết về giá hơn là dòng tiền - giống như nói rằng một năm kinh doanh có một năm tuyệt vời vì giá cổ phiếu của nó tăng lên ngay cả khi doanh thu và lợi nhuận của nó không theo kịp.

AD:

Người ta thường giả định rằng giá nhà tăng là điều tốt cho nền kinh tế nhưng, như năm 2003-2007 đã chứng minh, đây không phải là một chỉ số rất hữu ích. Nhà và căn hộ có giá thị trường như bất kỳ hàng hoá nào khác; thị trường hầu như không chào mừng giá lương thực tăng 10% mỗi năm. Nếu giá bất động sản tăng nhanh hơn so với tăng trưởng tiền lương thì việc sở hữu và thuê nhà trở nên ít tốn kém hơn và chi tiêu cần phải giảm ở những nơi khác trong nền kinh tế.

AD:

Lý do chính khiến người ta mua bất động sản là phải có chỗ ở, chứ không phải để có được sự công bằng. Sống trong nhà không phải là một lợi ích phụ; đó là chức năng chính. Hầu hết người thuê nhà và người sở hữu nhà được hưởng lợi nhiều hơn khi tiền lương phát triển nhanh hơn thanh toán hàng tháng.

Có một sự phân đôi rõ ràng giữa tin tức tốt lành cho các nhà đầu tư, những người muốn thấy giá cả tài sản tăng cao, và người thuê / chủ sở hữu, những người muốn thấy các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn. Không có luật bất biến về mặt kinh tế làm giá nhà đất luôn tăng trong thời gian bình thường; giá trị của bất động sản là sản phẩm của tiền thuê, không phải tiềm năng bán lại. Nếu một bất động sản - dù là thương mại hay nhà ở - có thể cho thuê cao hơn, thì giá sẽ tăng lên, bởi vì nhiều chủ thể sẽ cạnh tranh để có quyền thu tiền thuê. Nếu giá thuê không theo kịp với sự tăng giá, thị trường có thể dễ dàng nhìn vào một bong bóng.

Theo khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Gia cư Liên hợp của Đại học Harvard, các giá trị bất động sản mang lại lợi tức đầu tư (ROI) lớn hơn NASDAQ, S & P 500, Dow Jones, vàng hoặc quỹ tương hỗ trung bình. Theo danh nghĩa, bất động sản đã thổi nắp của tài sản đối thủ cạnh tranh. Nghiên cứu Zillow cho thấy giá trị gia tăng hàng năm của gia đình ở Mỹ lên tới 9%.

Năm ngoái chứng kiến ​​sự gia tăng giá tài sản khổng lồ ở nhiều thị trường bất động sản nổi bật ở Hoa Kỳ. Manhattan đã phá vỡ kỷ lục về giá mỗi foot vuông trong tháng 10, đạt mức $ 1 500. Thành phố New York cũng ghi nhận doanh thu kỷ lục trong thị trường siêu xe của mình, bao gồm hơn 20 doanh số bán hàng lớn hơn 30 triệu USD.Trong quý 2 và 4, số lượng căn hộ của Manhattan tăng 37%. New York là một trong số ít các thành phố có tỷ lệ giá-thu nhập giảm. Chicago đã ghi nhận khoản đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản vào năm 2015. Tổng số dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thành phố Windy đã lên tới trên 3 đô la. 3 tỷ USD, dễ dàng vượt qua kỷ lục trước đó là 2 USD. 18 tỷ vào năm 2013. Ấn tượng hơn, các nhà đầu tư ở Chicago thấy tỷ suất vốn hóa trên 5%, cao hơn mức 4% của Manhattan và 4,7% ở San Francisco vào năm 2015. Illinois đã mất nhiều dân số hơn bất kỳ tiểu bang nào khác trong nước trong năm , nhìn thấy dòng tiền ròng 105.000 người, là một trong những lý do tại sao con số giá-cho-thu nhập không đổi đối với tất cả các tài sản.

Có lẽ không có thị trường nào cũng như Denver. Thủ đô của Colorado đã chứng kiến ​​11 tháng liên tục tăng giá nhà vào năm 2015, tăng lên đến hơn 15,5% giá nhà Zillow tăng. Denver Post đã ghi nhận sự thiếu hụt hàng tồn kho và một dòng lớn người cư trú mới với sự đánh giá cao. Tuy nhiên, các nhà kinh tế cảnh báo rằng thiếu khả năng chi trả và triển vọng tăng lãi suất là mối quan tâm lớn cho người thuê và người mua nhà vào năm 2016.

Mối quan tâm về một bong bóng khác?

Các nhà phân tích đang lo ngại về những năm 2005 và 2006, khi mà bong bóng bất động sản toàn cầu ở mức không hợp lý nhất. Không phải tất cả mọi người đồng ý, mặc dù; một chuyên gia New York nói với CNBC, "Tất cả mọi thứ đang bán nhanh, vì vậy tôi không thấy làm thế nào có thể có một bong bóng." Điều đó không thực sự có ý nghĩa nhiều, vì vận tốc giao dịch có rất ít liên quan đến cơ bản. Những gì liên quan đến hiệu suất bất động sản ở Mỹ có thể được xây dựng dựa trên những năm lãi suất siêu thấp và tăng trưởng năng suất chậm chạp.

Một số có tiếng báo động. Carl Icahn nói với FOX Business rằng nợ cho vay dưới chuẩn tệ hơn vào năm 2015 so với năm 2007, và Cục Dự trữ Liên bang đáng bị đổ lỗi cho việc tạo ra một bong bóng nhà đất thứ hai "có thể là thảm khốc."