Đòn bẩy là việc sử dụng các công cụ tài chính khác nhau hoặc vốn vay để tăng lợi nhuận tiềm năng của một khoản đầu tư - và đó là một thuật ngữ rất phổ biến trên cả hai phố Wall và trong thị trường bất động sản Đường chính. Hãy xem xét yêu cầu mua bán bất động sản phổ biến của một khoản thanh toán xuống 20% ​​- hoặc 100.000 đô la Mỹ trên tài sản $ 500,000. Người mua chủ yếu sử dụng một tỷ lệ tương đối nhỏ tiền của chính mình để mua hàng và phần lớn số tiền được cung cấp bởi người cho vay. Các nhà đầu tư bất động sản thường coi phần còn lại của giá mua là "tiền của người khác", vì những người khác ngoài người đi vay cung cấp số tiền cần thiết để mua hàng.

AD:

Giả sử tài sản đánh giá 5% mỗi năm, giá trị ròng của người vay từ việc mua hàng này sẽ tăng lên đến 525.000 đô la trong vòng 12 tháng. So sánh lợi ích này với lợi ích thu được từ việc mua hàng không tính trung bình làm nổi bật giá trị của đòn bẩy. Chẳng hạn, cùng một người mượn có thể đã sử dụng 100.000 đô la để thực hiện thanh toán hoàn toàn, đã thanh toán đầy đủ đối với tài sản 100.000 đô la Mỹ. Giả sử cùng tỷ lệ tăng giá 5%, giá trị thuần của người mua từ việc mua hàng sẽ tăng lên $ 5,000 trong vòng 12 tháng so với $ 25,000 đối với tài sản đắt tiền hơn. Sự khác biệt $ 20.000 cho thấy tiềm năng tăng giá trị tiềm tàng được cung cấp thông qua việc sử dụng đòn bẩy. Bây giờ, hình ảnh rằng 5% đạt được mỗi năm trong 20 năm. Theo thời gian, việc sử dụng đòn bẩy có thể có một tác động đáng kể, tích cực đến tài sản ròng của bạn.

AD:

Cách Truy cập Leverage

Cách dễ dàng nhất để truy cập vào đòn bẩy là sử dụng tiền của chính bạn. Trong trường hợp thế chấp, một khoản thanh toán xuống 20% ​​chuẩn sẽ khiến bạn 100% căn nhà bạn muốn sinh sống. Một số chương trình thế chấp cho phép bạn đặt ít tiền xuống.

Nếu bạn mua bất động sản như một khoản đầu tư, bạn có thể ở trong vị trí mà đối tác của bạn cung cấp một số (hoặc thậm chí là tất cả) tiền. Tương tự như vậy, một số người bán sẵn sàng tài trợ cho một số giá mua của căn nhà mà họ muốn bán. Dưới sự sắp xếp như vậy, bạn có thể mua một căn nhà có ít tiền và, trong một số trường hợp, không có tiền nào cả.

Hình ảnh của việc mua hàng không tốn tiền mang lại những ý tưởng của những người giao dịch vào ban đêm, nơi những người bán hàng thông minh nói rằng bạn có thể kiếm được hàng triệu đô la mua bất động sản mà không có tiền xuống. Trong khi có thể, có một số câu hỏi bạn nên tự hỏi trước khi nhảy vào:

Bạn biết bao nhiêu người đã trở thành triệu phú làm việc 20 giờ một tuần bởi vì những người khác bán cho họ bất động sản có giá trị mà không có tiền?

Nếu bạn có một kế hoạch thiên tài, theo đó mọi người cho bạn hàng triệu đô la và giá trị hoặc bất động sản mà không phải trả tiền, tại sao bạn cần phải làm những nhân viên bán hàng vào ban đêm bán các bài học mua bất động sản?

Nguy cơ của đòn bẩy

Cũng giống như đòn bẩy có thể làm thay cho bạn, nó cũng có thể làm việc chống lại bạn. Xem xét lại ví dụ trước của chúng tôi, nếu bạn sử dụng khoản thanh toán 100.000 đô la Mỹ để mua nhà ở 500.000 đô la và giá bất động sản trong khu vực của bạn bị giảm trong nhiều năm liền, thì đòn bẩy hoạt động ngược lại. Sau năm thứ nhất, tài sản 500.000 USD của bạn có thể có giá trị 475.000 USD nếu khấu trừ 5%. Một năm sau đó, nó có thể có giá trị $ 451, 250 - mất mát trong vốn cổ phần của $ 48, 750.

Theo cùng một mức giá 5% kịch bản giảm giá, nếu đó 100.000 $ đã được sử dụng để mua tất cả tiền mặt của một nhà 100.000 đô la, người mua có thể đã mất đi chỉ $ 5,000 khi giá nhà năm đầu giảm.

Trong các thị trường bất động sản, nơi có giá giảm mạnh, chủ nhà có thể sẽ phải trả nhiều tiền hơn nhà hơn là giá nhà thực sự đáng giá. Đối với các nhà đầu tư, giá giảm có thể làm giảm hoặc thậm chí loại bỏ lợi nhuận. Nếu giá thuê cũng giảm, kết quả có thể là một tài sản không thể thuê được với mức giá bao gồm chi phí thế chấp và các chi phí khác. (Nếu bạn đang suy ngẫm trở thành chủ nhà, hãy đọc

• Mẹo cho chủ nhà
• và

Trở thành chủ nhà: Khó khăn hơn là giá trị?

để xem những ưu và khuyết điểm.) > Các vấn đề thậm chí còn lớn hơn khi có nhiều đơn vị tham gia, vì các nhà đầu tư bất động sản thường bỏ ra càng ít tiền càng tốt. Mục đích là để tận dụng tiền của bạn bằng cách kiểm soát 100% tài sản trong khi chỉ đặt xuống 20% ​​giá trị. Xem xét $ 500,000 mà chúng tôi đã xem xét trong ví dụ trước của chúng tôi. Kể từ khi nhà được mua với 100.000 đô la như một khoản thanh toán xuống, nếu giá trị của ngôi nhà giảm 30%, ngôi nhà trị giá chỉ 350.000 đô la Mỹ nhưng nhà đầu tư vẫn phải trả lãi và gốc trên toàn bộ giá trị của $ 400, 000 khoản vay. Nếu số tiền nhà đầu tư bị cho thuê giảm quá, kết quả có thể là mặc định trên tài sản. Nếu nhà đầu tư sử dụng dòng tiền từ tài sản đó để thanh toán tiền thế chấp cho bất động sản khác, sự mất mát thu nhập có thể tạo ra một hiệu ứng domino có thể kết thúc bằng toàn bộ danh mục đầu tư để tịch thu một khoản vay xấu trên một bất động sản.

Đòn bẩy Bạn có thể sống Với … và Trong!

Mặc dù họ có thể không nghĩ về nó như đòn bẩy, hầu hết mọi người sử dụng thế chấp khi họ mua nhà. Họ trả hết khoản vay trong nhiều năm hoặc nhiều thập niên, tất cả trong khi tận hưởng việc sử dụng tài sản. Đạo đức của câu chuyện là việc đòn bẩy là một công cụ thông thường hoạt động tốt, khi được sử dụng thận trọng. Để tìm hiểu về đặc quyền của việc đầu tư bất động sản, hãy xem Hướng dẫn Đầu tư Tìm hiểu Đầu tư Bất động sản và Đầu tư vào Bất động sản

AD: