Một khoản cho vay lớn, còn được gọi là khoản thế chấp bằng jumbo, là một hình thức tài trợ tại nhà với số tiền vượt quá các giới hạn cho vay phù hợp do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) quy định. Do đó, không giống như các khoản thế chấp thông thường, Fannie Mae hoặc Freddie Mac không được mua, bảo lãnh hoặc chứng khoán hóa. Được thiết kế để tài trợ bất động sản và nhà cửa sang trọng trong thị trường bất động sản địa phương có tính cạnh tranh cao, các khoản thế chấp bằng xe jumbo có yêu cầu bảo hiểm độc quyền và những ý nghĩa về thuế.

Các khoản vay thế chấp của Jumbo đang tăng lên khi thị trường nhà đất tiếp tục phục hồi sau cuộc Đại suy thoái.

Làm thế nào Big là một khoản thế chấp Jumbo?

Tại một mức giá nào mà một khoản thế chấp vượt quá quy ước / phù hợp và vượt qua thành jumbo? Nó thay đổi theo từng tiểu bang và cả quận hạt. FHFA đặt ra mức giới hạn cho vay phù hợp cho các khu vực khác nhau hàng năm, mặc dù nó thay đổi không thường xuyên. Trên thực tế, mức giới hạn tối đa năm 2017 đối với tài sản một đơn vị là 424 đô la, 100 đô la (đối với hầu hết các quốc gia) là mức tăng trưởng cơ bản đầu tiên từ năm 2006.

Hiện tại, khoản vay mua nhà vượt quá 424 đô la, 100 đô la được coi là khoản cho vay lớn trong phần lớn thềm lục địa Hoa Kỳ. Tuy nhiên, giới hạn tuân thủ cao hơn ở các khu vực có giá nhà dốc. Trong những khu "chi phí cao nhất", một khoản vay lớn là khoản vay trên $ 636, 150.

Dưới đây là một cách để giải quyết vấn đề. Có khoảng 3, 143 hạt ở lục địa Hoa Kỳ. Trong số đó, 2, 916 có hạn mức cho vay là $ 424, 100 vào năm 2017. Chỉ có 108 hạt có giới hạn cho vay là $ 636, 150, bao gồm New York City, Los Angeles và San Francisco. Phần lớn các khu vực có chi phí cao ở California - không có gì đáng ngạc nhiên, vì Nhà nước Golden là nơi trú ngụ của một số thị trường nhà ở đắt nhất nước.

Ngoài ra còn có 115 quận của Hoa Kỳ với giới hạn cho vay cao hơn $ 424, 100 nhưng thấp hơn $ 636, 150. Chẳng hạn như mức giới hạn tuân thủ tại Fairfield County, Conn., Được đặt ở mức 601 đô la, 450. Trong Suffolk County, Mass (quê nhà Boston), giới hạn là 598.000 đô la.

Mức cho vay thường cao hơn bên ngoài lục địa U. S … Trên thực tế, các giới hạn trong năm quận của Hawaii nằm trong khoảng $ 636 , 150 và $ 721, 050. (Hawaii, cùng với Alaska, Guam và Quần đảo Virgin, được phép có các giới hạn tuân thủ cao hơn.) Để có danh sách đầy đủ các giới hạn cho vay của quận, xem ở đây.

Đủ điều kiện cho một khoản thế chấp Jumbo

Nếu bạn có các điểm tham quan ở nhà có chi phí gần nửa triệu hoặc hơn - và bạn không có nhiều tiền trong tài khoản ngân hàng - có thể bạn sẽ yêu cầu một thế chấp jumbo. Và nếu bạn đang cố gắng hạ cánh một, bạn sẽ phải đối mặt với nhiều yêu cầu tín dụng khắt khe hơn chủ nhà nộp đơn xin vay thông thường.Đó là bởi vì các khoản vay lớn mang nhiều rủi ro tín dụng hơn cho người cho vay, do thiếu bảo lãnh của Fannie Mae hoặc Freddie Mac, như đã đề cập ở trên. Và tất nhiên, vì có nhiều tiền hơn.

Như với các khoản thế chấp nói chung, yêu cầu tối thiểu đối với một chiếc jumbo đã trở nên nghiêm ngặt hơn kể từ năm 2008. Để được chấp thuận, bạn sẽ cần một điểm tín dụng của sao - 700 và cao hơn - và một khoản nợ siêu thấp (DTI) - dưới 43%, ít nhất, và tốt hơn là gần 36%. Mặc dù chúng là các khoản thế chấp không phù hợp, nhưng jumbos vẫn phải nằm trong hướng dẫn của Văn phòng Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng xem xét "thế chấp đủ điều kiện", một hệ thống cho vay với các điều khoản và quy tắc chuẩn, chẳng hạn như DTI 43%.

Bạn sẽ cần phải chứng minh rằng bạn có thể sử dụng được tiền mặt trong tay để trang trải các khoản thanh toán thế chấp bằng jumbo của bạn, có thể sẽ rất cao nếu bạn chọn một khoản thế chấp theo tỷ lệ cố định trong 30 năm. Các mức thu nhập và dự trữ cụ thể tùy thuộc vào quy mô của khoản vay tổng thể, nhưng tất cả người đi vay cần có khoản tiền lương trả lại 30 ngày và các mẫu thuế W2 kéo dài trong hai năm. Nếu bạn tự làm chủ, các yêu cầu về thu nhập là lớn hơn: hai năm khai thuế và ít nhất 60 ngày kể từ ngày các bản sao kê ngân hàng hiện tại. Bên vay cũng cần phải chứng minh rằng mình có tài sản lưu động để đủ tiêu chuẩn và dự trữ tiền mặt bằng 6 tháng thanh toán thế chấp.

Và tất cả các đương đơn đều phải có tài liệu hướng dẫn thích hợp về tất cả các khoản vay khác và bằng chứng về quyền sở hữu tài sản không phải trả tài sản như bất động sản khác.

Khoản vay cuối cùng của bạn phụ thuộc vào tài sản của bạn, điểm tín dụng và giá trị của bất động sản mà bạn quan tâm (xem thêm thông tin, xem

Quá nhiều Nợ thế chấp < )

Tỷ lệ cho vay Jumbo Về mặt sáng suốt, trong khi các khoản thế chấp bằng xe jumbo được sử dụng để mang lại lãi suất cao hơn các khoản thế chấp thông thường (vì số tiền lớn hơn và vì có thể mất nhiều thời gian hơn để bán một căn nhà giá cao hơn nếu người cho vay phải tịch thu), khoảng cách đó đã được đóng trong những năm gần đây. Ngày nay, tỷ lệ phần trăm trung bình hàng năm (APR) cho một khoản vay thế chấp lớn thường ngang với các khoản thế chấp thông thường - và trong một số trường hợp, thực sự thấp hơn. Nếu không, các ngân hàng có thể tính phí từ 0,25% đến 1,1% thêm 5% cho khoản vay lớn. Mặc dù các doanh nghiệp do chính phủ tài trợ không thể quản lý được, các khoản vay lớn thường được chứng khoán hóa bởi các tổ chức tài chính khác; vì những chứng khoán này mang rủi ro nhiều hơn, họ mua bán với mức lãi suất cao hơn đối với các khoản thế chấp bằng thế chấp chứng khoán thông thường. Tuy nhiên, cuối phiên giao dịch này đã được giảm, với lãi suất cho vay chính mình. Thanh toán tạm ứng cho các khoản vay từ Jumbo

Ngay cả sáng hơn, các yêu cầu thanh toán xuống đã nới lỏng trong cùng một khoảng thời gian. Trong quá khứ, các nhà cho vay thế chấp lớn thường yêu cầu người mua nhà mua 30% giá mua của căn hộ (so với 20% trong các khoản thế chấp thông thường). Bây giờ, con số đó đã giảm xuống 10% đến 15%.(Mặc dù vậy, hãy nhớ rằng, có thể có những lợi ích khác nhau để thanh toán trễ cao hơn - trong số đó, để tránh chi phí bảo hiểm thế chấp tư nhân: Xem

Bảo hiểm thế chấp tư nhân: Tránh nó cho 6 lý do

).

Bạn có thể tính tất cả những mức giá thấp này vì lãi suất và khoản thanh toán xuống thực tế là các ngân hàng nói chung rất mong muốn tìm kiếm khách hàng mới cho gói khoản vay lớn. Những người vay thế chấp Jumbo có thể đang hoặc đang trên đường trở thành những tổ chức có giá trị cao mà các tổ chức yêu thích để đăng ký các sản phẩm dài hạn. Khách hàng như vậy có lịch sử tín dụng xuất sắc, rất nhiều tài sản và, thường là, nhu cầu quản lý tài sản bổ sung và dịch vụ đầu tư xuống đường. Thêm vào đó, ngân hàng phải thực hiện một khoản vay thế chấp trị giá 2 triệu đô la hơn 10 đô la 200.000 đô la.

Ai nên mua một khoản vay Jumbo? Những khoản thế chấp này được coi là thích hợp nhất cho một phân khúc người có thu nhập cao có từ $ 250,000 đến $ 500,000 mỗi năm. Phân khúc này được gọi là HENRY, một từ viết tắt cho "người có thu nhập cao, chưa giàu có"; nó đề cập đến những người thường kiếm được nhiều tiền nhưng không có hàng triệu tiền mặt hoặc các tài sản khác tích lũy. Trong khi một cá nhân trong phân khúc HENRY có thể không có được sự giàu có để mua một ngôi nhà đắt tiền mới bằng tiền mặt, những cá nhân có thu nhập cao như vậy thường có điểm tín dụng tốt hơn và lịch sử tín dụng được thiết lập rộng rãi hơn so với người mua nhà trung bình thế chấp cho một số tiền thấp hơn.

Cùng với việc có tín dụng tốt hơn, người có thu nhập cao cũng có xu hướng có tài khoản hưu trí được thành lập vững chắc hơn. Họ thường đóng góp vào các tài khoản đầu tư như vậy trong khoảng thời gian dài hơn những người có thu nhập thấp hơn. Họ thường đóng góp nhiều khoản tiền vào các tài khoản này, do đó số dư tài khoản đại diện cho số tiền đáng kể.

Những gợi ý về thuế của một khoản cho vay Jumbo

Chỉ vì bạn có thể hội đủ điều kiện cho một trong những khoản vay này không có nghĩa là bạn nên lấy nó. Bạn chắc chắn không nên làm như vậy nếu bạn tính vào việc cung cấp cho bạn một khoản tiền thuế đáng kể.

Bạn có thể biết rằng bạn có thể khấu trừ từ khoản thuế của bạn khoản tiền thế chấp bạn đã trả cho một năm nhất định. Nhưng bạn có lẽ không bao giờ phải lo lắng về nắp mà IRS đặt trên khấu trừ này. Bạn có thể khấu trừ lãi suất miễn là bản thân thế chấp là $ 1 triệu hoặc ít hơn. Nếu thế chấp của bạn lớn hơn, bạn không nhận được khấu trừ đầy đủ. Chẳng hạn, nếu bạn mua một khoản thế chấp bằng jumbo trị giá 2 triệu đô la, lãi 60.000 đô la một năm, bạn chỉ có thể khấu trừ 30.000 đô la Mỹ - lãi suất cho khoản tiền thế chấp đầu tiên của bạn. Vì vậy, bạn chỉ nhận được một khoản thuế phá vỡ một nửa lãi suất thế chấp, có hiệu lực.

Và mặc dù lãi suất của jumbos đang trở nên phù hợp với các khoản vay thế chấp thông thường ", nhưng vẫn có thể khiến bạn phải giảm số lượng và so sánh các điều khoản, để xem nếu vay hai khoản vay nhỏ hơn, thay vì một khoản vay lớn, có thể chứng minh tốt hơn cho tài chính của bạn trong thời gian dài.