Bạn có phải là người mua nhà có tiềm năng gặp khó khăn trong việc bảo đảm tài chính? Bạn có phải là chủ sở hữu nhà ở muốn bán nhưng đang gặp sự cố khi tìm người mua?

Là người mua, nhận khoản vay thế chấp có thể khó khăn nếu tình hình tài chính của bạn không phù hợp với những hộp nhỏ gọn - mức lương dự đoán được có thể được ghi lại bằng phiếu lương và mẫu W-2, lịch sử việc làm ổn định mà không bị gián đoạn và một điểm tín dụng lấp lánh. Và như một người bán, việc đóng cửa một hợp đồng ở nhà của bạn có thể khó khăn nếu người đi vay gặp khó khăn trong việc chấp thuận cho vay. Nó sẽ không tuyệt vời nếu bạn có thể đưa ra người đàn ông trung bình và tìm một cách khác để hoàn thành giao dịch?

Trong bài báo này, chúng ta sẽ tập trung vào một khoản tài trợ ít người biết đến - người bán có thể giúp bạn mua hay bán nhà.

Hướng dẫn:

Khái niệm cơ bản về thế chấp Làm thế nào để người bán tài chính làm việc?

Tài trợ của người bán chỉ là những gì có vẻ như: thay vì người mua nhận khoản vay từ ngân hàng, người bán nhà cho người mua tiền mua.

Người mua và người bán thực hiện một hối phiếu đòi nợ với lãi suất, thời hạn trả nợ, và hậu quả của việc vỡ nợ. Người mua gửi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho người bán, người sẽ kiếm được khoản lãi cho khoản vay, có lẽ ở mức cao hơn mức mà anh ta có thể có ở nơi khác. Nếu người bán quyết định bán khoản vay (sau đó thêm), người mua sẽ gửi khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho nhà đầu tư mua khoản vay. (Để biết thêm về chủ đề này, hãy xem

Các hối phiếu: Không phải IOU trung bình của bạn .)

Cơ chế tài trợ của người bán thường chỉ trong một thời gian ngắn, chẳng hạn như năm năm, với khoản thanh toán bằng bong bóng vào cuối. Ý tưởng là người mua sẽ có thể tái cấp vốn trước khi đó. Tất nhiên, những sắp xếp như thế này có thể bị phản đối nghiêm trọng nếu bạn không cẩn thận.

Tài trợ của người bán có khuynh hướng phổ biến hơn ở các thị trường nơi khó mua nhà. Có hai lý do cho điều này:

Nếu thế chấp dễ dàng, nhưng người mua quan tâm không thể có được, người bán sẽ bị nghi ngờ về khả năng thanh toán của người mua. Do đó, khi các khoản cho vay nói chung là khó khăn để có được, có nhiều khả năng rằng có thể có người mua đủ điều kiện tốt ra có những người đang gặp khó khăn bảo đảm tài chính truyền thống.

• Khi tín dụng bị thắt chặt, việc bán trở nên khó khăn hơn, vì vậy người bán nhà có nhiều khả năng sẽ cân nhắc các lựa chọn khác.

Tại sao Người bán Tài trợ lại không phổ biến?

Nếu bạn là người bán, phản đối đầu tiên của bạn đối với thỏa thuận này có thể là "Nhưng tôi không có tiền để cho người mua!" Phản đối thứ hai của bạn có thể là "Tôi không muốn trở thành một người cho vay, nó quá nguy hiểm." Một lý do khác tại sao người bán tài trợ không phải là phổ biến là hầu hết người bán hàng cần hoàn toàn tiền thu được từ bán nhà của họ để mua nhà tiếp theo của họ.

Tuy nhiên, theo Robin Daniels, một nhà đầu tư bất động sản và chủ nhà ở Central Florida, "Nhiều người bán hàng sợ bán với sự tài trợ của chủ sở hữu nhưng không biết rằng giấy bạc mà họ giữ là cái gì đó có thể bán cho người khác. xảy ra cùng ngày với việc đóng cửa, vì vậy người bán được tiền mặt ngay lập tức. " Nói cách khác, người bán không cần phải có tiền mặt, và cũng không phải là người cho vay.

Lý do người mua không phổ biến là người không quen với nó.

Nhà đầu tư bất động sản Don Tepper of Solutions 3D LLC cho hay, "Thực tế có hàng chục cách khác để mua: hợp đồng cho thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê đất, hợp đồng mua bán nhà, chia cổ phiếu, thế chấp bất động sản và hầu hết người mua, và hầu hết các đại lý bất động sản, không biết làm thế nào để làm việc này. " (Để tìm hiểu thêm về các lựa chọn cho thuê, thuê mua, và các lựa chọn khác, hãy đọc

Rent To Own, Own To Rent và Bất động sản cho thuê để sở hữu Toàn của những sai lầm .) > Tại sao người bán lại đưa ra tài chính? Một người bán nhà có thể sẵn sàng cung cấp tài chính cho một số lý do:

để giảm thiểu chi phí vận chuyển trong khi chờ đợi để tìm được người mua hoàn hảo và nhận được thỏa thuận nhanh chóng

để phân biệt tài sản khỏi danh sách khác và nhận được nó đã bán nhanh hơn, đặc biệt là ở thị trường giảm

• để tăng khả năng thu được giá chào bán của nhà ở
• để có được khoản thanh toán xuống để mua một tài sản khác
• để thanh toán nợ
• để thanh toán chi phí hàng tháng liên quan đến việc sở hữu nhà
• Nói cách khác, tài chính của người bán không chỉ mang lại lợi ích cho người mua mà không đủ tiêu chuẩn để vay vốn (hoặc không muốn). Nó cũng mang lại lợi ích cho người bán, đặc biệt là những người có động lực đặc biệt để bán nhà.
• Thuận lợi cho người mua

Tài trợ của người bán có nhiều ưu điểm cho người mua:

1.

Quá trình đóng có thể nhanh hơn.

Người mua và người cho vay thận trọng sẽ luôn sử dụng thời gian kết thúc để thực hiện công việc kiểm tra cẩn thận của họ. Nhưng với tài trợ của người bán, quá trình đóng có thể nhanh hơn. Bà Willie Kathryn Suggs, người môi giới chính và chủ sở hữu môi giới bất động sản tại Harlem, nói rằng với việc tài trợ của người bán, "thỏa thuận sẽ kết thúc nhanh hơn vì không phải chờ đợi các nhân viên ngân hàng, bảo lãnh phát hành và hợp pháp rõ ràng tập tin - một quy trình ở New York dễ dàng kéo dài đến hai hoặc ba tháng đối với một căn nhà hàng và lâu hơn cho một hợp tác xã ". 2.

Chi phí đóng cửa thấp hơn.

Suggs cũng lưu ý, "Người mua thích [tài trợ của người bán] vì họ có thể ở trong nhà với số tiền ít hơn và họ không phải trả phí ngân hàng và chi phí thẩm định." 3.

Số tiền thanh toán xuống có thể rất linh hoạt

. Thay vì phải đáp ứng ngân hàng hoặc số tiền tối thiểu bắt buộc của chính phủ, số tiền thanh toán xuống có thể là bất cứ điều gì người bán và người mua đồng ý. Điều này không nhất thiết có nghĩa là người bán sẽ chấp nhận thanh toán dưới mức thấp hơn giá mà người mua phải trả ở nơi khác nhưng nó luôn có khả năng. (Bạn có thể muốn kiểm tra 4 lựa chọn thay thế cho một khoản thế chấp truyền thống

.) Những bất lợi cho người mua Có một vài vấn đề tiềm ẩn khi xem xét khi lựa chọn sử dụng tài trợ người bán:

1.

Người mua nên kỳ vọng trả lãi suất cao hơn ngân hàng.

Người mua sẽ phải trả lãi suất khiến người bán muốn cho họ vay tiền đầu tư tiền của họ ở nơi khác. 2.

Người mua vẫn phải chứng minh rằng họ xứng đáng là những người đi vay

. Đó là một điều nếu người mua và người bán chỉ muốn loại bỏ ngân hàng khỏi phương trình. Tuy nhiên, nếu người mua không đủ tiêu chuẩn cho một thế chấp truyền thống, có thể có một lý do tốt cho điều đó và người bán cũng không muốn trở thành người cho vay của người đó. 3.

Người mua cần đảm bảo rằng người bán sở hữu ngôi nhà miễn phí và rõ ràng hoặc người cho vay của người bán đồng ý với giao dịch tài trợ của người bán

. Theo Jason Burkholder, người quản lý môi giới và đại lý bất động sản với Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "hầu hết các khoản thế chấp đều có điều khoản" bán do "ngăn cấm người bán bán nhà mà không phải trả tiền thế chấp. Vì vậy, nếu một người bán không tài trợ cho chủ sở hữu và công ty thế chấp phát hiện ra, họ sẽ xem xét nhà 'đã bán' và yêu cầu thanh toán nợ ngay lập tức, cho phép chủ nợ có thể tịch thu tài sản. " 4. Người bán ban đầu có thể bán phiếu dự thầu

Không phải là chuyện lớn nếu điều này xảy ra, nhưng có nghĩa là người mà người mua nghĩ rằng anh ta sẽ thanh toán để có thể thay đổi. Điều tương tự xảy ra cùng lúc với các khoản vay thế chấp truyền thống. Làm chuyện đó xảy ra Nếu tài chính của người bán hấp dẫn bạn là người bán nhà hoặc người mua, bạn làm thế nào để nó xảy ra?

Thêm nó vào danh mục

Là người bán, bạn có thể cung cấp tài chính cho người bán trong danh sách của bạn. Đơn giản chỉ cần thêm ba từ vào danh sách của bạn - "người bán tài trợ sẵn có" - sẽ cảnh báo người mua tiềm năng và các đại lý của họ về các tùy chọn duy nhất mà bạn đang cung cấp.

Cung cấp thông tin có sẵn

• Khi người mua tiềm năng xem nhà của bạn, bạn có thể để lại một tờ thông tin mô tả chi tiết các điều khoản của khoản tài trợ người bán mà bạn đang cung cấp. Nó cũng có thể là một ý tưởng tốt để mô tả những gì người bán tài trợ là vì nhiều người mua sẽ không quen với nó.

  Yêu cầu người bán chào hàng

• Người mua đang tìm kiếm nguồn tài trợ của người bán có thể cố gắng chỉ yêu cầu. Todd Huettner, một nhà môi giới thế chấp và chủ tịch tập đoàn Huettner Capital ở Denver cho hay, "Bí quyết để nhận được tài trợ của chủ sở hữu là đưa ra chính xác hơn là yêu cầu tài chính của chủ sở hữu là một lựa chọn, người mua nên đưa ra một lựa chọn cụ thể. Ví dụ, 'Phiếu mua hàng của tôi là giá đầy đủ với 20% giảm, người bán tài trợ cho $ 350, 000 ở 6%, được phân bổ trong 30 năm với một quả bóng năm năm.Nếu tôi không refinance trong 2-3 năm, tôi sẽ tăng tỷ lệ này là 7% trong năm thứ 4 và năm. '"

  Tạo một tình huống thoải mái

• Huettner khuyến cáo thêm rằng người mua vẽ một bức tranh để làm cho người bán cảm thấy thoải mái với việc cung cấp tài chính.Người bán sẽ muốn biết tại sao người mua không thể đủ điều kiện cho thế chấp ở nơi khác nhưng vẫn xứng đáng với khoản tín dụng. Ví dụ, ông Huettner nói rằng một người mua tiềm năng có thể có tín dụng tốt và thanh toán tốt, nhưng có thể vừa mới khởi sự kinh doanh mới và không thể đủ điều kiện cho vay trong hai năm. Tương tự như vậy, người bán phải vẽ một bức tranh để làm cho người mua thoải mái với việc sắp xếp. Họ phải giải thích kỹ lưỡng cho người mua về khoản tài trợ của người bán, cách thức hoạt động và lý do tại sao người mua nên xem xét nó.

  Vì người bán và người bán không thông thạo nên người mua và người bán sẽ khôn ngoan để mỗi chuyên gia tư vấn về tài chính và pháp luật hiểu rõ cách hoạt động của nó trước khi tham gia vào giao dịch như vậy. Các chuyên gia này nên tìm ra lợi ích tốt nhất của khách hàng và hướng dẫn họ thông qua quá trình này.

• Dòng dưới cùng

  Có nhiều cách để mua hay bán nhà. Chỉ vì tình hình tài chính của bạn phức tạp hơn một chút so với những người cho vay truyền thống thích không có nghĩa là bạn không thể mua được. Và chỉ vì các ngân hàng không chấp nhận người đi vay một cách dễ dàng không có nghĩa là bạn không thể bán nhà một cách nhanh chóng và cho những gì nó có giá trị. Tài trợ của người bán có thể chỉ là giải pháp mà bạn đã tìm kiếm. (Nếu bạn vẫn đang ở hàng rào về việc có nên mua bất động sản hay không, hãy kiểm tra

Để Thuê Hoặc Mua? Các Vấn đề Tài chính

.)