Hiệp hội chủ nhà (HOAs) ngày càng trở nên phổ biến. Theo giáo sư chính sách công cộng Robert H. Nelson, các nhà chung cư cao tầng, hiệp hội chủ sở hữu và các hợp tác xã "gần đây năm 1970 chỉ chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở Hoa Kỳ. Đến năm 2010, đã có hơn 300.000 hội đoàn cộng đồng có hơn 60 triệu người Người Mỹ, 20% dân số Mỹ ". Ông tiếp tục, "Từ năm 1980 đến năm 2000, một nửa nhà ở mới ở Hoa Kỳ được xây dựng và tổ chức dưới sự quản lý của một hiệp hội cộng đồng." (Để biết thêm về Hiệp hội chủ nhà, hãy kiểm tra 9 điều bạn cần biết về hiệp hội chủ nhà .)

Thị trường Investopedia: Khám phá nguồn thông tin tài chính, trích dẫn và thông tin chi tiết tốt nhất một lần.

HOAs quản lý các vấn đề ảnh hưởng đến toàn bộ cộng đồng, chẳng hạn như an toàn và an ninh, thiếu bảo dưỡng tài sản, gây phiền toái cho địa phương hoặc cung cấp các dịch vụ mà chính quyền địa phương không quan tâm. HOAs cũng có thể là một nguồn gây tranh cãi lớn do sức mạnh họ nắm giữ chủ nhà.

HOA thường được hình thành bởi các nhà phát triển khi một cộng đồng mới được xây dựng. Là một điều kiện để có được tài sản ở nhiều cộng đồng, người mua phải tham gia HOA. Kết quả là nhiều người kết thúc gia nhập HOA mà không thực sự hiểu HOA là gì và làm việc như thế nào, chỉ vì họ yêu một ngôi nhà đặc biệt.

Để giúp người mua nhà và chủ sở hữu nhà hiểu những sự phức tạp của HOA, bài viết này sẽ mô tả cách chúng được hình thành và chạy.

Các bước để hình thành

1. Tìm hiểu về các luật và pháp lệnh địa phương về việc hình thành HOA.
Các luật sở hữu nhà nước quy định các nguyên tắc pháp lý để thành lập một hiệp hội các chủ sở hữu nhà. Ví dụ, ở Texas, mã thuộc tính chương 204 nói rằng một uỷ ban ba người phải lập đơn để kiến ​​nghị thành lập hiệp hội chủ sở hữu tài sản (POA). Ủy ban phải nộp văn bản thông báo chính thức rằng họ dự định tạo một POA với các thành viên bắt buộc. Tất cả các chủ sở hữu hồ sơ trong phân khu phải được thông báo và chủ sở hữu ít nhất 60% tài sản phải ký và chấp thuận đơn yêu cầu trong vòng một năm. Khi POA tồn tại, nó có thể tạo ra các hạn chế thông qua một quy trình yêu cầu riêng biệt, yêu cầu sự chấp thuận của chủ sở hữu ít nhất 75% tài sản của phân khu.

2. Làm theo các thủ tục pháp lý để thiết lập một HOA.
Quá trình thiết lập một HOA phụ thuộc vào vị trí của HOA, nhưng những bước sau đây có lẽ sẽ được yêu cầu.

• Thiết lập một cơ cấu kinh doanh bằng cách thành lập một tổ chức phi lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận
• Tạo ra các điều khoản, điều kiện và hạn chế (CC & Rs) mô tả hoạt động của HOA và những quy định nào về chủ nhà phải tuân thủ
• Thiết lập một thủ tục sửa đổi trong tương lai Các quy tắc và quy định về Viết Viết cho CC & Rs thành ngôn ngữ dễ hiểu cho cư dân cộng đồng
• Lập các văn bản quản lý, như các điều khoản của việc thành lập và các quy định (có thể phác thảo tần suất họp, các nguyên tắc bỏ phiếu, bầu cử HOA các thủ trưởng và các thủ tục vận hành khác)
• Lựa chọn các cán bộ / thành viên hội đồng quản trị (thủ quỹ thực sự cần hiểu cách giữ sách và quản lý tiền, ví dụ)
• Nếu người thành lập HOA không phải là chuyên gia về luật bất động sản, thuê một luật sư có chuyên môn HOA sẽ là một quyết định đúng đắn trong giai đoạn này.HOA sẽ không thể thi hành các quy tắc của nó nếu họ bị thách thức và thấy không hợp pháp. Một luật sư tốt cũng có thể chỉ ra những vấn đề chính mà các nhà lãnh đạo HOA nên quan tâm (chẳng hạn như luật về nhà ở công bằng) để tránh các vấn đề pháp lý khi hiệp hội bắt đầu hoạt động. Các quy định liên bang, tiểu bang và địa phương có ưu tiên hơn các quy tắc của HOA. (Để được giúp đỡ chọn một luật sư, hãy đọc

Cách Chọn Luật sư Ngay .) 3. Bảo vệ HOA.

Các viên chức và ban giám đốc phụ trách điều hành và giám sát HOA. Cùng với mức độ trách nhiệm cao này sẽ có nguy cơ cao. HOA cần một cách để bảo vệ bản thân nếu chủ nhà quyết định kiện.
Tại sao chủ nhà lại có thể kiện? Ở Elk Grove, Calif, một cư dân đã kiện HOA của mình về những thay đổi được gợi ý đối với các quy tắc đậu xe trong khu phố. Một người đàn ông ở Houston, Texas đã kiện HOA của anh ta vì muốn anh ta tháo thanh trộm ra khỏi nhà mặc dù tỷ lệ tội phạm ở khu vực này cao. Một tổ chức nhà ở công bằng đã kiện một hiệp hội nhà chung cư ở Florida vì không cho phép trẻ em sống trong tòa nhà. Một thành viên hội đồng có thể bị kiện vì đã vi phạm nghĩa vụ của mình đối với người cư trú của HOA và có thể bị buộc phải chịu trách nhiệm cá nhân.

Giám đốc và nhân viên bảo hiểm cung cấp bảo vệ tài chính cho người điều hành HOA. Nó bao gồm cả chi phí quốc phòng hợp pháp và thiệt hại. Tuy nhiên, nó không bao gồm các hành vi sai trái cố ý. Bảo hiểm trộm cắp nhân viên có thể bảo vệ hiệp hội nếu một giám đốc, cán bộ, nhân viên quản lý bất động sản giải quyết quỹ HOA.

4. Thu thập và quản lý các khoản phí và đánh giá đặc biệt và giữ hồ sơ tài chính vững chắc.

An HOA cần tiền để hoạt động, và số tiền đó đến từ các cư dân của cộng đồng. Một số quỹ tiền của chính quyền HOA (ví dụ như các dịch vụ pháp lý, kế toán và quản lý), nhưng hầu hết số tiền này đều được dành cho việc bảo trì các khu vực chung. Nó có thể trả tiền cho các dịch vụ cảnh quan, bảo trì hồ bơi và thậm chí thu gom rác. Một phần tiền được chi tiêu hàng tháng, phần còn lại được dành riêng trong quỹ dự trữ. Đôi khi một chi phí lớn sẽ phát sinh mà không thể được thanh toán trong quỹ dự trữ của HOA, và trong trường hợp đó, HOA sẽ yêu cầu cư dân phải trả thêm phí gọi là đánh giá đặc biệt.
Một HOA mới sẽ cần thực hiện phân tích ngân sách và xây dựng ngân sách để xác định số tiền thu được từ khoản tiền hàng tháng từ chủ sở hữu của mỗi tài sản. Phân tích dựa trên những chi phí nào sẽ được các thành viên cộng đồng chi trả, số tiền đó sẽ là bao nhiêu. số tiền này sẽ được phân bổ cho quỹ dự trữ và phần trăm tài sản của cộng đồng sở hữu của từng cư dân. Ngoài ra, quỹ dự trữ phải được quản lý và đầu tư để giữ cho HOA có đủ khả năng về tài chính (ví dụ, giá trị của quỹ phải được bảo vệ chống lại lạm phát).

5. Giữ chủ nhà thông báo.

Là thành viên của cộng đồng phải đóng lệ phí và bị ảnh hưởng bởi các quyết định của HOA, người dân phải được thông báo về các hoạt động của HOA và bất kỳ vấn đề nào ảnh hưởng đến cộng đồng.HOAs phải tổ chức các cuộc họp thường xuyên và thông báo cho cư dân đủ xa để mọi người có cơ hội tham dự. Họ cũng phải tổ chức bầu cử cho các giám đốc và sĩ quan và đảm bảo rằng mọi người đều có cơ hội bỏ phiếu. Một bản tin của cộng đồng, email và / hoặc trang web cũng có thể giúp giữ chủ nhà trong vòng lặp.
Các nhân viên HOA và giám đốc nên lưu giữ hồ sơ chi tiết về các hoạt động của họ, chẳng hạn như biên bản từ các cuộc họp cộng đồng. Các hiệp hội cần tiết lộ thông tin tài chính quan trọng cho các thành viên trong cộng đồng một cách thường xuyên. Các Thành viên nên biết về quyền của mình để xem hồ sơ HOA và được cấp quyền truy cập khi có yêu cầu. (Để biết thêm thông tin về HOA hoặc bảng căn hộ, hãy đọc

Xử lý căn hộ của bạn .) 6. Thực thi các quy tắc và giải quyết khiếu nại.

HOA là các cộng đồng dựa trên quy tắc, do đó theo thời gian, họ phải thực thi các quy tắc mà các thành viên cộng đồng đang phá vỡ. HOAs cũng phải xử lý các khiếu nại của cư dân về các quy định hiện hành mà cư dân không thích hoặc quy định người dân cảm thấy nên được thêm vào để giải quyết một vấn đề đang diễn ra.
HOA phải thi hành các quy tắc một cách nhanh chóng và nhất quán. Chủ nhà từ chối tuân thủ phải bị phạt tiền. Nếu chủ nhà từ chối tuân thủ, HOA có thể cần phải gửi tài khoản cho bộ sưu tập hoặc kiện chủ nhà. Các HOA nên tránh thực thi có chọn lọc - nói cách khác, họ không được chơi với các nhà lãnh đạo HOA hoặc cư dân cộng đồng mà họ là bạn. Hành vi thiên vị có thể dẫn đến một vụ kiện.

Việc thuê một công ty quản lý chuyên nghiệp có thể làm giảm gánh nặng cho các nhân viên của HOA và các giám đốc để loại bỏ một nguồn có khả năng xung đột giữa lãnh đạo HOA và các thành viên khác trong cộng đồng. Công ty quản lý có thể tiếp quản phần lớn công việc hành chính và giải quyết những khó khăn như thực thi các quy tắc và thu phí. Nó cũng có thể sử dụng chuyên môn trong quản lý tài sản để đảm bảo hoạt động trôi chảy của cộng đồng và để tránh những sai lầm mà các cán bộ thiếu kinh nghiệm và giám đốc có thể thực hiện. Tuy nhiên, quản lý chuyên nghiệp có chi phí tiền bạc, có nghĩa là lệ phí HOA hàng tháng của chủ nhà sẽ cao hơn.

Tình huống tồi tệ nhất đối với việc thực thi quy tắc liên quan đến việc tịch thu tài sản của chủ sở hữu nhà ở vì không trả lệ phí hoặc đánh giá đặc biệt. Biện pháp cực đoan này có thể tạo ra một tình huống gây tranh cãi giữa chủ nhà và HOA. Nhà bị tịch thu cũng mang lại giá trị bất động sản, không tốt cho các cư dân khác trong khu phố.

7. Tổ chức các cuộc tụ họp cộng đồng.

HOA có thể nghiêm túc về kinh doanh, nhưng họ không nhất thiết phải là. Một hoạt động vui chơi không thường xuyên cho phép các thành viên HOA tìm hiểu nhau trên cơ sở thân thiện, xã hội và không chỉ trong bối cảnh có tính thù địch tiềm ẩn của một cuộc họp HOA. Nếu hàng xóm biết nhau về cá nhân, thì cộng đồng có thể là một nơi dễ chịu hơn để sống, và các xung đột có thể được giải quyết dễ dàng hơn.
Dòng dưới cùng

Việc hình thành và quản lý một hiệp hội chủ nhà là một nhiệm vụ rất lớn với những trách nhiệm và những hàm ý quan trọng.Nếu bạn đang cân nhắc việc mua bất động sản ở HOA, hãy biết rằng bạn là thành viên của hiệp hội cũng có những trách nhiệm và những ý nghĩa quan trọng. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu những gì bạn đang nhận được vào trước khi bạn mua. (Để tìm hiểu thêm, hãy kiểm tra
Các biến chứng căn hộ: Những vấn đề đằng sau quyền sở hữu .)