Lãi suất, đặc biệt là tỷ giá hối đoái liên ngân hàng và tín phiếu kho bạc có ảnh hưởng sâu sắc tới giá trị của bất động sản sản xuất thu nhập như bất kỳ phương tiện đầu tư nào. Do ảnh hưởng của lãi suất đối với khả năng mua bất động sản của một cá nhân (bằng cách tăng hoặc giảm chi phí vốn vay) rất sâu sắc, nhiều người sai lầm giả định rằng yếu tố quyết định duy nhất trong định giá bất động sản là tỷ lệ thế chấp. Tuy nhiên, tỷ lệ thế chấp chỉ là một yếu tố liên quan đến lợi ích ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Bởi vì lãi suất cũng ảnh hưởng đến dòng vốn, cung cầu cầu vốn và lãi suất yêu cầu của nhà đầu tư đối với đầu tư, lãi suất sẽ đẩy giá bất động sản bằng nhiều cách.

Để hiểu mức độ lãi suất, dòng vốn và tỷ lệ tài chính của chính phủ ảnh hưởng đến giá trị tài sản, bạn cần phải có hiểu biết cơ bản về cách tiếp cận thu nhập đối với các giá trị bất động sản. Mặc dù giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi cung và cầu tài sản tại một địa phương nhất định và chi phí thay thế để phát triển tài sản mới, phương pháp tiếp cận thu nhập là kỹ thuật định giá phổ biến nhất cho các nhà đầu tư. Cách tiếp cận thu nhập được cung cấp bởi các chuyên viên thẩm định tài sản thương mại và bởi các nhà bảo hiểm và nhà đầu tư của các khoản đầu tư bất động sản rất giống với phân tích dòng tiền chiết khấu được thực hiện trên vốn cổ phần và đầu tư trái phiếu.

Nói một cách đơn giản, việc định giá bắt đầu bằng dự báo thu nhập từ bất động sản, có hình thức trả tiền thuê dự kiến, hoặc trong trường hợp khách sạn, dự đoán tỷ lệ lấp đầy của khách sạn nhân với chi phí trung bình cho mỗi phòng. Sau đó, bằng tất cả các chi phí hoạt động, tất cả các chi phí ở cấp độ bất động sản, bao gồm cả chi phí tài chính, nhà phân tích sẽ thu được lợi nhuận thuần (NOI) hoặc lưu chuyển tiền mặt.

Bằng cách trừ đi tất cả các chi phí vốn, cũng như bất kỳ khoản đầu tư nào để duy trì hoặc sửa chữa tài sản và các chi phí không cụ thể khác từ NOI, kết quả là dòng tiền ròng (NCF). Bởi vì tài sản thường không giữ lại tiền mặt hoặc có chính sách chia cổ tức, NCF bằng tiền mặt cho các nhà đầu tư và cũng giống như tiền mặt từ cổ tức, được dùng để đánh giá vốn cổ phần hoặc các khoản đầu tư có thu nhập cố định. Bằng cách sử dụng vốn cổ phần hoặc bằng cách chiết khấu dòng tiền mặt (bao gồm cả giá trị còn lại) trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định, giá trị tài sản được xác định.

Dòng vốn

Lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể tới chi phí tài chính và tỷ lệ thế chấp, từ đó ảnh hưởng đến chi phí ở mức tài sản và do đó ảnh hưởng đến các giá trị. Tuy nhiên, cung và cầu về đầu tư vốn và đầu tư cạnh tranh có ảnh hưởng lớn nhất tới tỷ suất lợi nhuận (RROR) yêu cầu và các giá trị đầu tư.Khi Ủy ban Dự trữ Liên bang đã chuyển trọng tâm từ chính sách tiền tệ sang quản lý lãi suất như là một cách để kích thích nền kinh tế hoặc ngăn chặn lạm phát, chính sách của nó đã có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tất cả các khoản đầu tư.

Khi tỷ giá hối đoái liên ngân hàng giảm, chi phí huy động được giảm, và các quỹ chảy vào hệ thống; ngược lại, khi tỷ lệ tăng, sự sẵn có của các quỹ giảm. Đối với bất động sản, sự thay đổi trong lãi suất cho vay liên ngân hàng hoặc thêm hoặc giảm số tiền vốn có sẵn để đầu tư. Số vốn và chi phí vốn ảnh hưởng đến nhu cầu nhưng cũng cung cấp, vốn sẵn có cho việc mua bán và phát triển bất động sản. Ví dụ, khi vốn sẵn có chặt chẽ, các nhà cung cấp vốn thường có xu hướng cho vay ít hơn như là một tỷ lệ phần trăm của giá trị nội tại, hoặc không phải là lên đến "vốn chồng chéo". Điều này có nghĩa là các khoản vay được thực hiện với tỷ lệ cho vay thấp hơn, do đó làm giảm dòng tiền vay và giá trị tài sản.

Những thay đổi trong dòng vốn này cũng có thể có tác động trực tiếp đến động lực cung và cầu đối với tài sản. Chi phí vốn và nguồn vốn sẵn có ảnh hưởng đến nguồn cung bằng cách cung cấp thêm vốn cho phát triển bất động sản và cũng có thể ảnh hưởng đến dân số của những người mua tiềm năng đang tìm kiếm hợp đồng. Hai yếu tố này làm việc cùng nhau để xác định giá trị thuộc tính.

Tỷ lệ chiết khấu

Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với giá trị bất động sản có thể thấy được khi bắt nguồn từ tỷ suất chiết khấu hoặc vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa có thể được xem là tỷ lệ cổ tức theo yêu cầu của nhà đầu tư, trong khi tỷ lệ chiết khấu bằng tổng yêu cầu hoàn vốn của nhà đầu tư. K thường biểu thị RROR, trong khi tỷ suất vốn hóa bằng (K-g), trong đó

g

là mức tăng thu nhập mong muốn hoặc sự gia tăng vốn. Mỗi mức lãi suất này chịu ảnh hưởng của lãi suất hiện hành bởi vì lãi suất không rủi ro cộng với phí bảo hiểm rủi ro .

Đối với hầu hết các nhà đầu tư, tỷ lệ không có rủi ro là tỷ lệ của trái phiếu U. S.; những khoản này được bảo đảm bởi tín dụng của Chính phủ Hoa Kỳ, vì vậy chúng được coi là không có rủi ro vì xác suất vỡ nợ quá thấp. Vì các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn phải đạt được lợi nhuận cao hơn để bù đắp cho rủi ro thêm, khi xác định tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, các nhà đầu tư sẽ thêm phí bảo hiểm rủi ro vào tỷ lệ không có rủi ro để xác định lợi nhuận điều chỉnh rủi ro cần thiết cho mỗi đầu tư được xem xét . Bởi vì K (tỷ lệ chiết khấu) bằng với tỷ lệ không có rủi ro cộng với phí bảo hiểm rủi ro, tỷ lệ vốn hóa bằng với tỷ lệ không có rủi ro cộng với phí bảo hiểm rủi ro, trừ tăng trưởng dự kiến ​​(g) trong thu nhập. Mặc dù phí bảo hiểm rủi ro thay đổi theo cung và cầu và các yếu tố rủi ro khác trên thị trường, tỷ lệ chiết khấu sẽ thay đổi do sự thay đổi về lãi suất mà làm cho họ lên. Khi lợi nhuận yêu cầu đối với đầu tư cạnh tranh hoặc thay thế tăng, giá trị bất động sản giảm; ngược lại khi lãi suất giảm, giá bất động sản tăng. Dãi dưới cùng

Điều quan trọng là tập trung vào tỷ lệ thế chấp vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.Nếu bạn là chủ nhà hoặc nhà đầu tư bất động sản tương lai, một cách dễ dàng để nghiên cứu lãi suất hiện tại là sử dụng máy tính thế chấp.

Điều đó nói rằng điều quan trọng cần lưu ý là thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến nhiều mặt của bất động sản. Ngoài giá nhà mới của bạn, lãi suất cũng ảnh hưởng đến sự sẵn có của vốn và nhu cầu đầu tư. Những luồng vốn này ảnh hưởng đến cung và cầu về tài sản và, do đó, ảnh hưởng đến giá bất động sản. Ngoài ra, lãi suất cũng ảnh hưởng đến thu nhập từ đầu tư thay thế, và giá cả thay đổi để phù hợp với rủi ro vốn có của đầu tư bất động sản. Những thay đổi về tỷ lệ lợi tức yêu cầu đối với bất động sản cũng thay đổi trong thời kỳ bất ổn trong thị trường tín dụng. Khi các nhà đầu tư dự đoán sự gia tăng về tỷ lệ tương lai hoặc tăng rủi ro, phí bảo hiểm rủi ro sẽ tăng lên, gây áp lực giảm giá lên.