Khi bạn lấy ra một dòng vốn tín dụng gia đình (HELOC), cái gọi là giai đoạn rút tiền thường kéo dài mười năm. Trong thời gian này, bạn có thể mượn tiền khi cần thiết và thực hiện các khoản thanh toán thấp, chỉ trả lãi mà bạn đã mượn. Nhiều chủ sở hữu nhà làm điều đó vì nó stings ít hơn trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau khi kết thúc giai đoạn rút tiền, bạn không còn có thể vay tiền từ khoản vay của mình, và bạn phải bắt đầu trả lãi và thanh toán gốc trong suốt thời gian được gọi là kỳ trả nợ, thường là 20 năm. Điều đó có nghĩa là các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể cao hơn đáng kể so với thời điểm thu hồi, và nhiều chủ nhà phải đối mặt với cú sốc thanh toán. Một cách để giải quyết vấn đề thanh toán sốc là tái cấp vốn cho HELOC của bạn và có một số cách để thực hiện. Bài viết này giải thích làm thế nào để đủ điều kiện, lựa chọn của bạn là gì, và những ưu và khuyết điểm của mỗi. (Nếu bạn cần tái tài trợ khoản vay bằng vốn vay thông thường, hãy xem Tái cấp khoản vay Vốn chủ sở hữu Vốn chủ sở hữu của bạn: A How-To Guide .)

Đủ điều kiện để tái cấp vốn HELOC của bạn

Việc tái cấp vốn cho một HELOC tương tự như việc đưa ra hoặc tái cấp vốn khoản vay thế chấp đầu tiên. Bạn sẽ phải hội đủ điều kiện dựa trên thu nhập, chi phí, khoản nợ và tài sản của mình, có nghĩa là cung cấp các tài liệu như chi phiếu lương, mẫu W2, tờ khai thuế, báo cáo thế chấp, giấy chứng minh nhân thân, giấy chứng nhận bảo hiểm và bất kỳ tài liệu nào mà người bảo lãnh cho là cần thiết. Để có được mức lãi suất thấp nhất, bạn cần có một số điểm FICO tuyệt vời: ở đâu đó trong khoảng từ 740 đến 850. Bạn có thể hội đủ điều kiện với số điểm là 620, nhưng bạn sẽ phải trả nhiều hơn hai lần mức lãi suất của một người có điểm số tuyệt vời, và bạn có thể có một thời gian khó khăn hơn tìm một người cho vay sẽ làm việc với bạn. (Để biết thêm, xem 5 yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến tín dụng của bạn .)

Bạn cũng cần phải có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn sau khi vay mới để đáp ứng các nguyên tắc của người cho vay về khoản vay kết hợp với giá trị. Một số nhà cho vay sẽ cho chủ nhà vay tín dụng tuyệt vời lên đến 100% giá trị nhà của họ, nhưng phổ biến là chỉ có thể vay được 80% đến 90%. Dưới đây là ví dụ về cách xác định điều này như sau:

Giá trị tài sản: $ 300, 000

Số dư thế chấp lần thứ nhất: 190.000 $

Các khoản vay tổng hợp: 80%

Vốn chủ sở hữu của chủ sở hữu nhà ở: 20%

Trong trường hợp này, giả định bạn chỉ muốn refinance số dư HELOC hiện tại của bạn và không muốn mượn thêm, bạn sẽ có thể tìm thấy một người cho vay sẽ làm việc với bạn, đặc biệt nếu bạn có tín dụng tốt. Đồng thời, bạn có vốn cổ phần nhiều hơn, lãi suất của bạn sẽ thấp hơn.

Các lựa chọn cho tái cấp vốn

Có bốn cách để tái cấp vốn tín dụng vốn chủ sở hữu nhà của bạn.Đây là các lựa chọn của bạn, và những ưu và khuyết điểm của mỗi.

1. Yêu cầu sửa đổi khoản vay

Cách hoạt động:

Liên hệ với người cho vay của bạn và giải thích rằng bạn sắp gặp sự cố khi thanh toán khi kết thúc thời gian rút tiền. Hỏi xem người cho vay có thể làm việc với bạn để thay đổi các điều khoản cho vay theo cách làm cho thanh toán hàng tháng của bạn có thể chấp nhận được không, vì vậy bạn không phải là người mặc định. Ví dụ Bank of America có chương trình hỗ trợ vốn cổ phần cho chủ nhà đủ điều kiện dài hạn, lãi suất thấp hơn hoặc cả hai nếu họ gặp khó khăn về tài chính như mất thu nhập hoặc ly dị.

Ưu điểm:

Sửa đổi khoản vay có thể là lựa chọn duy nhất của bạn nếu bạn ở dưới nước. Nhưng trước khi bạn tìm hiểu xem liệu bạn có đủ điều kiện cho bất kỳ chương trình trợ giúp liên bang hoặc tiểu bang nào đối với chủ nhà đang gặp khó khăn, chẳng hạn như Chương trình Sửa đổi Vị trí Thứ hai Giá cả phải chăng hoặc FHA Short Refinance.

Nhược điểm: Người cho vay không có nghĩa vụ sửa đổi khoản vay của bạn, vì vậy tùy chọn này có thể không có sẵn cho bạn. Nếu có, bạn sẽ phải chứng minh rằng bạn có thể trả lại khoản vay được sửa đổi.

2. Mở một HELOC mới Cách thức hoạt động:

Bạn có thể bắt đầu cuộc đua bằng cách bắt đầu với một khoảng thời gian rút thăm mới và thời gian hoàn trả mới chỉ có lãi. Ưu điểm:

Nó mua bạn một thời gian để cải thiện tình hình tài chính của bạn nếu bạn đang đấu tranh để làm cho kết thúc đáp ứng và bạn không muốn mặc định cho khoản vay hiện tại của bạn.

Nhược điểm: Bạn sẽ phải trả lại khoản vay của bạn một ngày nào đó. Bạn càng trả hết nợ, bạn càng phải trả lãi càng nhiều, và khoản tiền gốc và lãi cao hơn sẽ được trả mỗi tháng một lần. Ngoài ra, nhập một thời kỳ rút thăm mới làm cho nó dễ dàng để giữ cho vay. Nếu bạn đang tái cấp vốn bởi vì bạn quan tâm đến việc hoàn trả HELOC hiện tại của mình, điều cuối cùng bạn muốn làm là thêm vào khoản nợ của bạn. Như bạn đã thấy, thật khó để biết tổng chi phí đi vay của bạn hoặc các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ ở với HELOC bởi vì bạn đang mượn một chút ở đây và ở đó và lãi suất có thể dao động. Hơn nữa, khi thời hạn hoàn trả của HELOC mới với lãi suất có thể cao hơn hiện nay, việc thanh toán hàng tháng thậm chí còn lớn hơn. (Để biết thêm, xem

HELOCs có thể làm bạn tổn thương như thế nào .)

3. Có được khoản vay vốn mới Cách thức hoạt động : Bạn chuyển số dư HELOC có tỷ lệ biến đổi của bạn thành khoản vay bằng vốn chủ sở hữu cố định. Bạn có thể mất từ ​​20 đến 30 năm để trả hết số dư của mình. Ưu điểm:

Bạn kết thúc chu kỳ vay mượn liên tục bằng cách lấy một khoản tiền để thanh toán HELOC của bạn, và bạn sẽ có lãi suất cố định với các khoản thanh toán hàng tháng ổn định. Đảm bảo biết chi phí vay dài hạn của bạn và đưa chúng vào kế hoạch tài chính dài hạn của hộ gia đình bạn.

Nhược điểm: Một số nhà cho vay đã ngừng cung cấp vốn chủ sở hữu, vì vậy việc mua sắm xung quanh sẽ mất nhiều nỗ lực hơn là tìm một HELOC. Tuy nhiên, chúng có sẵn, đặc biệt nếu bạn muốn vượt qua các ngân hàng lớn nhất - điều mà bạn nên làm vì các tổ chức tài chính lớn không nhất thiết phải có mức giá tốt nhất hoặc dịch vụ khách hàng có thẩm quyền nhất.Ngoài ra, hãy nhớ rằng thời hạn cho vay của bạn càng dài, thì khoản thanh toán hàng tháng của bạn càng thấp, nhưng bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn.

4. Thay thế cho việc tái cấp vốn của HELOC, bạn phải tái cấp vốn cho cả HELOC và khoản thế chấp đầu tiên của bạn thành một khoản vay: thế chấp lần đầu tiên mới. Ưu điểm:

Bạn có thể có mức lãi suất thấp nhất. Tỷ lệ cho vay thế chấp đầu tiên có xu hướng thấp hơn lãi suất cho vay chủ sở hữu căn nhà, bởi vì nếu bạn không thanh toán căn nhà của mình, người cho vay thế chấp đầu tiên của bạn đã lấy tiền bán căn nhà bị tịch thu của bạn. Trong một thị trường có tỷ giá HELOC là 4.75%, và lãi suất cho vay chủ sở hữu căn nhà là 5. 23%, 30 năm, lãi suất cố định đầu tiên có thể là 4. 09% và lãi suất cố định lần đầu 15 năm có thể là 3,31%. Giả sử bạn tái tài trợ bằng khoản vay thế chấp lần đầu tiên, bạn cũng sẽ đạt được sự ổn định của các khoản thanh toán hàng tháng bằng nhau và biết tổng chi phí đi vay của bạn lên phía trước, giống như bạn thực hiện với tùy chọn khoản vay mua nhà ở trên. Nhược điểm:

Việc vay thế chấp lần đầu có nghĩa là phải trả chi phí đóng cửa cao hơn đáng kể so với khi bạn tái cấp vốn vào một khoản vay mới hoặc vay mua nhà mới.

Dòng dưới cùng Bạn có thể nhận được nhiều khoản thanh toán hàng tháng hợp lý hơn cho HELOC thông qua việc sửa đổi khoản vay, refinancing thành một HELOC mới, tái cấp vốn vào khoản vay thế chấp hoặc tái cấp vốn với khoản vay thế chấp đầu tiên mới. Khám phá lựa chọn của bạn với nhiều người cho vay để xem khả năng nào cung cấp sự kết hợp tốt nhất của khả năng chi trả ngắn hạn và chi phí dài hạn thấp nhất có thể và chi phí đóng. (Để biết thêm chi tiết, xem:

Làm thế nào để một lựa chọn HELOC Fixed Rate Rate hoạt động .)