Ngày càng có nhiều người đang tìm kiếm ở nước ngoài những ngôi nhà nghỉ mát, tài sản thu nhập cho thuê và nơi để giải quyết trong thời gian nghỉ hưu - cho dù đó là năm hoặc 30 năm nữa. Lợi ích về thuế của việc sở hữu tài sản ở nước ngoài cũng giống như sở hữu nhà ở, với một số trường hợp ngoại lệ.

Các chủ sở hữu quyền lợi được hưởng từ luật thuế của Hoa Kỳ phụ thuộc vào cách sử dụng tài sản. Ví dụ, nếu bạn sống trong nhà, bạn thường có thể khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản. Nếu tài sản được sử dụng cho thu nhập từ cho thuê, bạn vẫn có thể khấu trừ tiền lãi vay và thuế bất động sản, cộng với khấu trừ một số chi phí khác, bao gồm bảo hiểm tài sản và bảo hiểm trách nhiệm, chi phí sửa chữa và bảo dưỡng, chi phí đi lại trong nước và đường dài liên quan đến việc duy trì tài sản .

Đọc để xem luật thuế của U. S. điều chỉnh sở hữu tài sản nước ngoài như thế nào, cũng như các ý nghĩa về thuế liên quan đến việc bán tài sản.

Tài sản cho sử dụng cá nhân

Nếu bạn sử dụng tài sản như ngôi nhà thứ hai - không phải là thuê - bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp giống như bạn ở nhà thứ hai ở Hoa Kỳ bao gồm việc có thể khấu trừ 100% khoản lãi mà bạn phải trả trên tối đa $ 1. 1 triệu nợ được bảo đảm bởi ngôi nhà thứ nhất và thứ hai của bạn (đó là tổng số tiền - không phải là $ 1. 1 triệu cho mỗi tài sản). Bạn cũng có thể khấu trừ thuế tài sản vào thứ hai của bạn và, cho rằng vấn đề, như nhiều thuộc tính như bạn sở hữu. Giống với nơi cư ngụ chính, bạn không thể xoá các chi phí như các tiện ích, bảo trì hoặc bảo hiểm, trừ khi bạn có thể yêu cầu khấu trừ thuế tại nhà. Để biết thêm chi tiết, xem Các khoản Thuế cho Chủ nhà Thứ Hai và Cách Đủ Đủ Điều Khoản Giảm Thuế tại Văn Phòng Tại Nhà .

Cho thuê bất động sản

Các luật thuế phức tạp hơn nếu bạn nhận được tiền thuê nhà trên tài sản. Các quy tắc khác nhau được áp dụng, tùy thuộc vào số ngày mỗi năm được sử dụng cho cá nhân thay vì sử dụng cho thuê. Nói chung, bạn sẽ rơi vào một trong ba loại:

1. Bạn thuê nhà trong 14 ngày hoặc ít hơn . Nhà có thể được thuê cho người khác trong tối đa hai tuần (14 đêm) mỗi năm mà không phải khai báo thu nhập đó cho IRS. Thậm chí nếu bạn thuê nó với giá $ 5,000 một đêm, bạn không phải báo cáo thu nhập tiền thuê nhà miễn là bạn không thuê trong hơn 14 ngày. Nhà được coi là nơi cư ngụ cá nhân, cho phép bạn khấu trừ tiền lãi vay thế chấp và thuế bất động sản theo các tiêu chuẩn nhà thứ hai, nhưng không phải mất mát hoặc chi phí cho thuê.
2. Bạn thuê nhà trong 15 ngày hoặc nhiều hơn, và sử dụng nó trong ít hơn 14 ngày hoặc 10% số ngày nhà được thuê. Trong trường hợp này, IRS xem nhà là tài sản cho thuê, và các hoạt động cho thuê được xem như là một doanh nghiệp.Bạn phải báo cáo tất cả các khoản thu nhập cho thuê cho IRS, nhưng tin tốt là điều này cho phép bạn khấu trừ các chi phí thuê, như lãi suất thế chấp, thuế bất động sản, chi phí quảng cáo, phí bảo hiểm, tiện ích và phí trả cho người quản lý tài sản. Một sự khác biệt đáng chú ý giữa tài sản cho thuê tại nhà và một ở nước ngoài: Tài sản của bạn ở nước ngoài bị khấu hao trong một khoảng thời gian 40 năm thay vì 27 hiện tại. 5 năm đối với tài sản nhà ở trong nước. Trong cả hai trường hợp, bạn chỉ khấu trừ giá trị của cấu trúc (tòa nhà); bạn không thể khấu hao giá trị của mảnh đất.
3. Bạn sử dụng tài sản trong hơn 14 ngày hoặc 10% trong tổng số ngày thuê. Trong trường hợp này, tài sản của bạn được coi là nơi cư ngụ cá nhân và áp dụng các quy tắc cho việc sử dụng cá nhân. Bạn có thể khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế bất động sản, nhưng bạn không thể khấu trừ các chi phí thuê hoặc các khoản lỗ. Lưu ý: Nếu một thành viên trong gia đình bạn sử dụng nhà (ví dụ vợ / chồng, anh chị em, cha mẹ, ông bà, con và cháu), tính là ngày cá nhân trừ khi bạn thu một mức giá hợp lý cho thuê.

Bán bất động sản

Nếu bạn bán nhà ở nước ngoài, việc đối xử thuế giống như bán nhà ở U. - và khác tùy thuộc vào cách sử dụng tài sản. Nếu bạn ở trong nhà trong ít nhất hai năm năm qua, nó đủ điều kiện làm nơi cư ngụ chính của bạn và bạn có thể loại trừ tối đa 250.000 đô la lợi nhuận (hoặc tối đa 500.000 đô la cho người đóng thuế có kết hôn) từ việc bán. Loại trừ bán nhà sơ khai này không áp dụng nếu nhà không phải là nơi cư trú chính của bạn, trong trường hợp đó bạn sẽ nợ thuế lợi tức vốn thông thường.

Nếu bạn bán bất động sản cho thuê ở Mỹ, bạn có thể thực hiện giao dịch 1031 (còn gọi là giao dịch giống như thế), trong đó bạn đổi một tài sản cho thuê cho một tài sản khác có giá trị như nhau hoặc lớn, trên cơ sở hoãn thuế. Nhiều nhà đầu tư sử dụng loại giao dịch này để tránh phải trả thuế lợi nhuận.

Tuy nhiên, sự khác biệt đáng kể trong việc xử lý thuế đối với tài sản trong nước so với nước ngoài là tài sản đó ở U. S. không được xem là giống như bất kỳ tài sản nào ở nước ngoài. U. S. Mục 1031 chỉ cho phép trao đổi trong nước, trong và ngoài nước, cho nước ngoài. U. S. coi bất kỳ bất động sản nào bên ngoài U. lại là giống với bất kỳ tài sản tương tự khác ở bên ngoài nước Mỹ, vì vậy có thể 1031 đổi nhà ở Panama cho một người khác ở Panama, hoặc Ecuador hoặc Costa Rice, cho vấn đề đó. Nó không thể được coi là tương đương với bất kỳ tài sản nào trong U. S.

Thuế Đôi

Nếu bạn điều hành nhà ở nước ngoài như một tài sản cho thuê, bạn sẽ phải đóng thuế tại quốc gia nơi có tài sản. Để tránh bị đánh thuế hai lần, bạn có thể lấy một khoản thuế cho tờ khai thuế U. của bạn cho bất kỳ khoản thuế bạn đã trả cho nước ngoài liên quan đến thu nhập thuần thuê. Có một khoản tín dụng thuế cho phép tối đa, tuy nhiên: bạn không thể nhận khoản tín dụng nhiều hơn số tiền thuế của Hoa Kỳ đối với khoản thu nhập cho thuê, sau khi trừ đi các khoản chi phí.

Ngoài khoản khấu trừ thuế đối với bất kỳ khoản thuế thu nhập nào đã được thanh toán, bạn cũng có thể xin tín dụng thuế nước ngoài nếu bạn bán tài sản và thanh toán thuế lợi tức vốn ở nước ngoài.

Dòng dưới

Khi bạn mua ở nước ngoài, bạn cần phải chăm sóc thêm với kế hoạch và chi tiết. Nhiều quốc gia có các quy tắc và quy định về việc ai có thể sở hữu một tài sản và cách sử dụng nó. Nếu bạn mua nhà ở nước ngoài, đảm bảo rằng giao dịch được tiến hành để bảo vệ quyền sở hữu của bạn. Tại Hoa Kỳ, người mua nhà nhận được quyền sở hữu tài sản; sự phân biệt này không rõ ràng ở tất cả các nước.

Cũng lưu ý rằng với tư cách là chủ sở hữu tài sản nước ngoài, bạn có thể phải nộp một số biểu thuế U. S. tùy thuộc vào tình huống chính xác của bạn. Ví dụ: nếu bạn thuê nhà ở nước ngoài và mở tài khoản ngân hàng để thu tiền thuê, bạn phải nộp một mẫu FBAR (Báo cáo Ngân hàng nước ngoài và Tài khoản Tài chính) nếu tổng giá trị của tất cả các tài khoản của bạn là $ 10,000 trở lên " bất kỳ ngày nào trong năm dương lịch. " Các hình thức khác bao gồm Mẫu 5471 - Thông tin về người Hoa Kỳ có tôn trọng một số công ty nước ngoài (nếu tài sản của bạn được giữ trong một công ty nước ngoài); và Mẫu 8858 - Thông tin về người Hoa Kỳ có tôn trọng đối với các đơn vị bị Bị bỏ Phép nước ngoài (nếu tài sản ra nước ngoài của bạn được giữ ở nước ngoài LLC).

Vì luật sở hữu tài sản nước ngoài và luật thuế phức tạp và đôi khi thay đổi, hãy tự bảo vệ mình bằng cách hỏi ý kiến ​​của một kế toán thuế và / hoặc luật sư bất động sản ở nước ngoài và ở Hoa Kỳ.