Thuật ngữ thế chấp đã khiến bạn thất vọng? Đừng băn khoăn: Tìm ra tất cả các cụm từ phức tạp và từ vựng như "khấu hao" và "cho vay để giá trị" là đủ để đe dọa bất kỳ người mượn. Và, nếu bạn đang nghĩ đến việc tái cấp vốn, hãy chuẩn bị để học một số điều khoản mới: "cash out out loan" và "tái cấp vốn / tái cấp vốn". Hãy để chúng tôi giới thiệu bạn.

Khái niệm cơ bản Trước tiên, hãy nghĩ đến việc tái cấp vốn như là việc thay thế khoản thế chấp hiện tại với người khác, hoặc củng cố một khoản vay thế chấp thành một khoản vay duy nhất. (Để biết thêm về thứ hai,

Xem Tôi nên Kết hợp Hai Mortgages vào Một? ) Out với cũ (thế chấp) và ở với mới, như họ nói. Một khi bạn refinance, khoản vay cũ của bạn được trả hết, và một cái mới được đặt vào vị trí của nó.

Có rất nhiều lý do để xem xét việc tái cấp vốn. Tiết kiệm tiền là điều hiển nhiên. Vào tháng 8 năm 2008, thế chấp trung bình 30 năm trung bình có lãi suất là 6,5%. Sau cuộc khủng hoảng tài chính, tỷ giá cho cùng một loại thế chấp đã được thực tế cắt giảm một nửa. Với khoản tiết kiệm tiềm năng, ví dụ, $ 500 mỗi tháng trên 250.000 đô la, việc tái cấp vốn có ý nghĩa đối với rất nhiều người. Điều này dẫn đến một làn sóng tái cấp vốn vẫn tiếp tục, vài năm sau đó. Ngay cả sự khác biệt một điểm trong tỷ lệ của bạn có thể làm giảm khoản thanh toán của bạn là 150 đô la. (Để biết thêm về chủ đề này, xem:

Bạn có nên Refinance thế chấp của bạn khi lãi suất thả?) Việc tái cấp vốn cũng có thể tạo cơ hội chuyển đổi khoản thế chấp bằng lãi suất có thể điều chỉnh của bạn thành một khoản lãi suất cố định, để khóa các khoản thanh toán lãi suất thấp hơn, đặc biệt là nếu lãi suất có xu hướng tăng lên cao hơn.

Hai loại khoản vay

Có hai khoản vay tái cấp vốn cơ bản. Cách đơn giản nhất và dễ hiểu nhất là tỷ lệ / refinance refiance (refi). Không có tiền thực tế thay đổi trong trường hợp này, bên ngoài các khoản phí liên quan đến khoản vay. Quy mô của thế chấp vẫn giữ nguyên; bạn chỉ cần thương mại điều khoản thế chấp hiện tại của bạn cho các điều khoản mới hơn (có lẽ tốt hơn). Ngược lại, trong một khoản cho vay rút vốn, hay còn gọi là tái cấp vốn, thế chấp mới lớn hơn khoản vay thế chấp cũ. Cùng với các điều khoản vay mới, bạn cũng đang được nâng cao tiền-có hiệu quả lấy vốn cổ phần ra khỏi nhà của bạn, dưới hình thức tiền mặt hoặc để trả các khoản nợ khác.

Bạn có thể hội đủ điều kiện cho một refi lãi suất / thời hạn với tỷ lệ cho vay / giá trị cao hơn. (Nó dễ dàng hơn để có được khoản vay, nói cách khác, ngay cả khi bạn đang có một rủi ro tín dụng thấp hơn.) Tiền vay ra đi kèm với điều kiện khó khăn hơn. Nếu bạn muốn có một số vốn cổ phần mà bạn đã xây dựng trong nhà bằng tiền mặt, có thể bạn sẽ phải trả chi phí - bao nhiêu phụ thuộc vào số vốn chủ sở hữu bạn đã xây dựng trong nhà và điểm tín dụng của bạn.

Ví dụ, nếu điểm số FICO của người vay là 700, tỷ lệ cho vay / giá trị là 76%, và khoản vay được coi là rút tiền mặt, người cho vay có thể thêm 0.750 điểm với chi phí trả trước của khoản vay. (Mỗi người cho vay là khác nhau.) Nếu khoản vay là $ 200,000, ví dụ, người cho vay sẽ thêm $ 1, 500 vào chi phí. Ngoài ra, người vay có thể trả lãi suất cao hơn - 0. 125% đến 0. 250% nhiều hơn, tùy thuộc vào điều kiện thị trường.

Tại sao các điều khoản khó khăn hơn? Theo Casey Fleming, cố vấn thế chấp, Tập đoàn tài chính C2 và là tác giả của cuốn "Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được một khoản vay thế chấp có thể xảy ra tốt nhất vì các khoản vay rút tiền có rủi ro cao hơn cho người cho vay. "Về mặt thống kê, người đi vay nhiều khả năng sẽ rời khỏi nhà nếu gặp rắc rối nếu anh ta đã lấy lại được sự công bằng. Điều này đặc biệt đúng nếu anh ta rút ra nhiều hơn anh ta đầu tư vào khoản thanh toán xuống. Do đó, bất kỳ khoản vay nào được coi là rút tiền mặt có giá cao hơn để phản ánh rủi ro đó, cho đến khi có quá nhiều vốn chủ sở hữu mà người đi vay không thể bỏ đi nữa. "

Tuy nhiên, điểm tín dụng cao hơn và tỷ lệ cho vay / giá trị thấp hơn có thể thay đổi số lượng đáng kể trong lợi của bạn. Ví dụ, một người vay có điểm tín dụng là 750 và tỷ lệ cho vay dưới 60% sẽ không phải trả bất kỳ khoản chi phí bổ sung nào cho khoản vay rút vốn vì họ không có khả năng vỡ nợ hơn nếu họ đang làm một refi / tỷ lệ.

Khoản vay của bạn có thể là một khoản vay rút tiền ngay cả khi bạn không nhận được tiền mặt trở lại. Nếu bạn trả hết thẻ tín dụng, cho vay tự động hoặc bất cứ thứ gì không phải là một phần của khoản thế chấp của bạn, người cho vay có thể coi nó là một khoản vay rút tiền mặt. Nếu bạn đang hợp nhất hai khoản vay thế chấp thành một, và một khoản vay ban đầu, khoản vay hợp nhất mới cũng sẽ được rút ra. Mặc dù nhiều chuyên gia tài chính cá nhân sẽ khuyên bạn không nên tước đoạt nhà của bạn về vốn chủ sở hữu của nó trong một khoản vay tái cấp vốn, dữ liệu gần đây từ Freddie Mac cho thấy rằng người Mỹ đang lựa chọn loại cho vay này với mức lãi suất không phải là 999 được nhìn thấy kể từ cuộc khủng hoảng tài chính.

Gần một nửa số người vay chọn phương án rút tiền mặt trong quý I năm 2017 - thấp hơn rất nhiều so với mức 90% trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính nhưng cao hơn nhiều so với năm 2012 khi mức giảm xuống còn 12%. Tại sao tăng? Không chỉ lãi suất cho vay vẫn ở mức thấp mặc dù môi trường lãi suất tăng, giá nhà ở nhiều khu vực của đất nước đã tăng lên đến mức người sở hữu nhà có đủ vốn chủ sở hữu để làm cho một refinance tiền mặt có giá trị. Những tỷ lệ cho vay cao hơn và người Mỹ cải thiện bảng cân đối tài sản cá nhân, làm cho nó dễ dàng hơn để đủ điều kiện.

Mối đe doạ thú vị

Với sự giúp đỡ của nhà môi giới thế chấp, bạn có thể tạo ra một khoản tiền nhỏ từ việc tái cấp vốn của mình mà không được coi là khoản vay rút vốn (và tạo thêm phí kèm theo). Về cơ bản, nó hoạt động bằng cách tận dụng sự chồng chéo của các quỹ vào cuối một khoản vay và sự khởi đầu của một khoản vay khác. Dưới đây là cách Fleming miêu tả nó:

"Bạn được phép tài trợ cho chi phí đóng cửa trong một mức giá / thời hạn refi. Hầu hết các nhà cho vay đều cho phép chi phí đóng đó bao gồm chi phí trả trước, như lãi suất trả trước, khoản tiền lãi tích lũy chưa thanh toán của khoản thế chấp hiện tại của bạn, số tiền cần thiết trước khi tài khoản ký quỹ của bạn và thậm chí cả thuế tài sản và bảo hiểm nếu bạn có thời gian .

"Khi bạn tái tài trợ, bạn phải trả lãi suất cho khoản vay thế chấp hiện tại của bạn cho tới ngày nó được thanh toán hết. Bạn trả trước tiền lãi cho khoản vay mới của bạn kể từ ngày bạn cho đến ngày đầu tiên của tháng kế tiếp, và sau đó bạn sẽ không thanh toán vào tháng tới.Vì vậy, bạn đã trợ cấp một tháng tiền vay của bạn trong khoản vay mới.

"Nếu bạn có trương mục ký quỹ (hoặc ký quỹ) để đóng bảo hiểm và thuế với thế chấp, thì người cho vay hiện tại của bạn đang giữ một số tiền của bạn - ít nhất là một vài tháng thuế và bảo hiểm mỗi. Khi bạn tái tài trợ, người cho vay mới của bạn sẽ cần một số tiền trong tay khi hóa đơn thuế và bảo hiểm của bạn đến hạn để họ sẽ yêu cầu một số tiền lên phía trước. Bạn thường có thể tài trợ này.

"Sau đó, sau khi khoản vay của bạn đóng cửa người cho vay cũ - người đang giữ một số tiền của bạn - sẽ gửi cho bạn một tờ séc bằng với số dư tài khoản ký quỹ của bạn khi bạn trả hết khoản vay đó. một số khoản lệ phí thay đổi một chút cho đến khi tài trợ, hầu hết các chủ nợ cho phép một chút đệm - lên đến 2.000 đô la tiền mặt trở lại trong ký quỹ mà không có khoản vay được coi là tiền mặt-out.

"Tất cả những điều này có nghĩa là bạn có thể tài trợ cho" chi phí "mà thực sự không phải là chi phí để bắt nguồn từ khoản vay, mà là chi phí cho việc mượn tiền. Theo khoản vay 200.000 USD / kỳ, rất khả thi để tạo ra khoảng 4 ngàn đô la tiền mặt - đúng trường hợp, nếu nó được cấu trúc cẩn thận - mà không phải trả tiền phạt " Công việc của bạn là người đi vay là có đủ kiến ​​thức để giải quyết các vấn đề với người cho vay của bạn Đối với hầu hết mọi người, tránh chi phí thêm vào cho khoản vay rút vốn là động thái tài chính tốt nhất Nếu bạn có lý do cụ thể để lấy tiền mặt ra khỏi nhà, nhưng hãy nhớ rằng số tiền thêm bạn sẽ trả lãi trong suốt thời gian của khoản vay có thể làm cho nó một ý tưởng tồi tệ