Rất ít sự kiện kinh tế thu hút nhiều sự chú ý như các cuộc họp chính sách của Cục Dự trữ Liên bang. Mọi người đều muốn biết liệu FED và cuối cùng sẽ tăng lãi suất sau khi một chế độ không bị giới hạn chưa từng thấy và những gì có thể xảy ra. Thị trường nhà đất đặc biệt thú vị, một phần là do doanh số bán nhà rất phụ thuộc vào mức độ quan tâm và một phần là do sự sụp đổ của thị trường nhà đất đã thúc đẩy cuộc suy thoái lớn nhất.

Một cách trực tiếp hoặc gián tiếp, việc tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng đến bất cứ ai có thế chấp nhà. Điều này rõ ràng nhất đối với những người có khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARMs), vì khoản thanh toán lãi hàng tháng của họ sẽ tăng ngay lập tức.

Tỷ lệ quỹ liên bang đã ở mức 0 hoặc gần từ 0 kể từ năm 2008, chuyển sang mức thấp kỷ lục ở Hoa Kỳ. Giữa năm 2014 và giữa năm 2015, khoản vay cố định trung bình 30 năm định cư dưới 4%. Người mua nhà chưa bao giờ nhìn thấy tín dụng giá rẻ này trong thời gian dài, và nhiều chủ nhà hiện tại đã có thể tái cấp vốn với mức giá mới hấp dẫn.

Lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường thế chấp với lãi suất thấp, ảnh hưởng đến người mua và người bán, mặc dù theo những cách khác nhau. Theo nguyên tắc chung, người mua có thể mua được nhiều căn nhà đắt tiền khi lãi suất thấp, vì tiền lãi hàng tháng của họ bị giảm. Khi lãi suất tăng, người mua sẽ bị đẩy ra khỏi những thị trường đắt tiền, ít nhất là bước đầu; nếu quá nhiều người mua được định giá ra khỏi thị trường, hãy hỏi giá có thể sẽ giảm.

Các ngân hàng trung ương hiện đại, bao gồm cả Cục dự trữ liên bang, ảnh hưởng đến lãi suất bằng cách thay đổi số tiền đang lưu hành trong nền kinh tế. Điều này thường diễn ra thông qua việc mua hoặc bán U. S. Treasurys, tạo thành mức cơ bản trong thị trường vốn.

Giả sử Fed muốn tăng lãi suất trong nền kinh tế. Với sự giúp đỡ của Bộ Tài chính, Cục Dự trữ Liên bang bán Treasurys trên thị trường. Các nhà đầu tư (chủ yếu là ngân hàng, chính phủ và các tổ chức lớn khác) mua những Treasurys bằng tiền mặt, và tiền mặt chỉ nằm trong bảng cân đối của Fed.

Tiền mặt trong bảng cân đối của Fed không còn lưu hành trong nền kinh tế, do đó giảm được hiệu quả nguồn cung tiền. Nhiều Treasurys đang tham gia thị trường cạnh tranh với người bán, và có ít tiền mặt hơn để chào giá của Treasurys này. Cả hai yếu tố đều làm giảm giá của Kho bạc, làm tăng tỷ suất lợi nhuận. (Hãy nhớ rằng Treasurys và trái phiếu khác có năng suất cao hơn với giá thấp hơn, bởi vì sự khác biệt giữa giá mua và giá mua lại lớn hơn)

Trái phiếu kho bạc là cách an toàn nhất để kiếm được lợi nhuận trên thị trường, vì vậy tất cả các sản phẩm khác - bao gồm cả các khoản thế chấp - phải cộng thêm lợi nhuận để lôi kéo các nhà đầu tư và người cho vay khỏi Treasurys.Khi lợi nhuận của Treasurys tăng lên, cũng như các mức lãi suất khác trong nền kinh tế.

Lãi suất tăng và chi phí mượn

Việc tăng lãi suất làm cho tiền vay mượn đắt hơn, và người mua nhà sử dụng các khoản vay thế chấp cho hầu như tất cả các khoản mua nhà. Các khoản cho vay có xu hướng có triển vọng đa chiều, vì vậy các nhà cho vay có khả năng bắt đầu tăng lãi suất trước khi Fed thực hiện; sau khi tất cả, người cho vay biết một tỷ lệ tăng là sắp tới.

Thậm chí một nửa của một điểm phần trăm làm cho một sự khác biệt lớn theo thời gian. Giả sử một người mua vay $ 250, 000 trong 30 năm ở mức 3,92% (gần mức trung bình của thị trường vào tháng 9 năm 2015); khoản thanh toán hàng tháng của anh ta phải đến khoảng $ 1, 182, và tổng chi phí thế chấp của anh ta dự kiến ​​khoảng 425.000 USD.

Thay đổi lãi suất xuống còn 4,42% và số tiền thanh toán hàng tháng sẽ chuyển sang $ 1, 255. Điều này có vẻ như không nhiều, nhưng tổng chi phí thế chấp bây giờ vượt quá 451.000 $ - tăng 26.000 $.

Lãi suất tăng và giá nhà

Rõ ràng là một đợt tăng lãi suất của Fed sẽ làm cho việc cấp vốn trở nên tốn kém hơn, nhưng ít rõ ràng hơn về tác động của giá nhà.

Không có sự tương quan chặt chẽ giữa giá nhà và lãi suất tăng. Có sự tương quan tốt hơn giữa giá nhà và tăng trưởng GDP (GDP); nhu cầu nhà mới có xu hướng tăng lên khi nền kinh tế đang ồn ào.

Lãi suất tăng có thể phá vỡ cả hai chiều. Nhiều nhà tiên đoán lo ngại rằng lãi suất tăng sẽ làm rung chuyển một nền kinh tế không ổn định, điều này sẽ làm giảm nhu cầu mua nhà. Kết hợp điều này với các điều khoản tài chính khắc nghiệt, và dễ đoán rằng giá nhà sẽ giảm.

Tuy nhiên, từ ít nhất là giữa những năm 1980, một mức lãi suất tăng lên thường xảy ra với một nền kinh tế lành mạnh hơn. Điều này có nghĩa là nhiều người mua trên thị trường, nhiều căn nhà đang được xây dựng và giá cao hơn.

Người mua nhà mong muốn không nên suy nghĩ quá nhiều về chính sách của Fed. Ngay cả khi tỷ lệ tăng lên một cách khiêm tốn - hầu hết đều mong đợi một sự gia tăng hàng chục điểm vào cuối năm 2015 hoặc đầu năm 2016 - chi phí vay sẽ gần mức thấp lịch sử. Tất nhiên, có nhiều cân nhắc quan trọng khác, chẳng hạn như thu nhập của người mua hoặc nhà ở trong một khu phố tốt. Cuối cùng, sự gia tăng tỷ lệ nhỏ chỉ nên có một chút ảnh hưởng khi mua quyết định.

Kết luận

Kỳ hạn 30 năm cho vay cố định vào tháng 8 năm 2015 là 3,91%, theo Freddie Mac. Đây là trên mức thấp kỷ lục vào cuối năm 2012 là 3,35%, nhưng vẫn còn thấp hơn mức lịch sử. Xem xét rằng tỷ lệ trung bình là 4,69% trong năm 2010, 5. 87% năm 2005, 8. 05% năm 2000 và 13, 74% vào năm 1980.

Nếu người mua nhà đang tìm kiếm trong một thị trường bất động sản đắt tiền và bùng nổ , như San Diego, Denver, Dallas hay San Francisco, có thể có động lực để khóa ở mức thấp hơn trước khi Fed đặt mục tiêu lãi suất cao hơn.

Tốc độ tăng lên tạo ra sự khác biệt lớn hơn trong dài hạn (25 và 30 năm), nhưng họ chỉ có một tác động khiêm tốn hàng tháng. Nếu một người mua khao khát có thể sẽ không ở lại nhà trong một thời gian dài, thì lãi suất sẽ ít có ý nghĩa hơn.

Lãi suất tăng làm giảm khả năng xảy ra bong bóng nhà đất khác, ví dụ như năm 2007. Điều này sẽ an toàn hơn về lâu dài đối với các chủ sở hữu nhà ở có môi trường tăng trưởng ổn định. Thật khó để dự đoán tác động kinh tế của việc tăng lãi suất của Fed, nhưng lịch sử cho thấy bong bóng tài sản hình thành khi lãi suất thấp, chứ không phải theo cách khác.