Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã tự thiết lập mình như một phương tiện để các nhà đầu tư nhỏ tham gia trực tiếp vào lợi nhuận cao hơn do bất động sản tạo ra. Trước đây, các khoản tín thác này được coi là các khoản nợ nhỏ của các quỹ uỷ thác đầu tư, cùng loại với các khoản tín dụng năng lượng hoặc các khoản tín dụng khác liên quan đến ngành mà đã được tạo ra, nhưng khi Tiêu chuẩn Phân loại Ngành Công nghiệp Toàn cầu đã cấp cho REITs tình trạng là một tài sản riêng biệt lớp học các quy tắc thay đổi và phổ biến của họ tăng vọt.
Trong bài này, chúng tôi sẽ giải thích cách REITs hoạt động và sau đó kiểm tra các khoản thuế và tiết kiệm duy nhất mà họ cung cấp cho các nhà đầu tư thường xuyên. (Để bắt đầu tổng quan về các tài sản này và những gì họ có thể làm cho danh mục đầu tư của bạn, hãy xemREIT Way .) Các đặc điểm cơ bản của REITs
REITs là một nhóm các tài sản và các khoản thế chấp đi kèm với nhau và được cung cấp dưới hình thức bảo đảm dưới hình thức ủy thác đầu tư đơn vị. Mỗi đơn vị trong REIT đại diện cho một tỷ lệ phần trăm quyền sở hữu trong mỗi thuộc tính cơ bản. REITs trên NYSE có mức vốn hóa thị trường là 423 tỷ đô la. Trong năm 2011, gần 140 REIT đã được giao dịch tích cực trên thị trường chứng khoán New York và các thị trường khác.
Khám phá đầu tư bất động sản Thông thường, REIT có xu hướng có giá trị hơn định hướng tăng trưởng và chủ yếu bao gồm các cổ phiếu nhỏ và vừa.
IRS yêu cầu REIT phải trả ít nhất 90% thu nhập cho người có thẻ (tương đương với cổ đông). Điều này cũng tương tự như các tập đoàn, và có nghĩa là REIT cung cấp năng suất cao hơn so với những sản phẩm thường thấy ở các thị trường thu nhập cố định truyền thống. Họ cũng có xu hướng ít biến động hơn so với cổ phiếu truyền thống bởi vì họ swing với thị trường bất động sản. (Để tìm hiểu về định giá REIT, xem
Định giá cơ bản của Quỹ Đầu tư bất động sản .)
REIT có thể được chia thành ba loại: REITs vốn cổ phần, REITs thế chấp và REIT lai. REITs vốn cổ phần
- - Những tài sản này sở hữu và / hoặc cho thuê bất động sản và thu nhập thu nhập từ thuê, cổ tức và lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Nguồn thu nhập ba khiến loại hình này rất phổ biến. REITs thế chấp
- - Những khoản tín thác này có nguy cơ lớn hơn do rủi ro lãi suất. Nếu lãi suất tăng, thì giá trị REITs thế chấp có thể giảm đáng kể. (Để tìm hiểu thêm, xem Đằng sau hậu trường của thế chấp của bạn .) Hybrid REITs
- - Những công cụ này kết hợp hai loại đầu tiên. Họ có thể đóng hoặc đóng (giống như các quỹ tương hỗ mở và đóng), có một cuộc sống hữu hạn hoặc không xác định và đầu tư vào một nhóm các dự án hoặc nhiều nhóm. Thuế ở Mức tin cậy
Cấp REIT phải tuân thủ các quy tắc giống như tất cả các ủy thác đầu tư đơn vị khác.Điều này có nghĩa là REIT phải được tính thuế đầu tiên ở cấp độ tin tưởng, sau đó cho người hưởng lợi. Nhưng họ phải tuân thủ cùng một phương pháp tự đánh giá như các tập đoàn. Vì vậy, REITs có cùng quy tắc định giá và kế toán như các tập đoàn, nhưng thay vì đi qua lợi nhuận, họ chuyển tiền mặt trực tiếp cho người nắm giữ.
Có một số quy tắc bổ sung cho REITs vượt quá các quy tắc đối với các ủy thác đầu tư đơn vị khác. Đó là:
Thu nhập từ cho thuê được coi là thu nhập từ kinh doanh cho REITs bởi vì chính phủ coi tiền thuê là doanh nghiệp của REITs. Điều này có nghĩa là tất cả các chi phí liên quan đến hoạt động cho thuê có thể được khấu trừ giống như chi phí kinh doanh có thể được viết tắt bởi một công ty.
- Hơn nữa, thu nhập hiện tại được phân phối cho người có đơn vị không bị đánh thuế vào REIT, nhưng nếu thu nhập được phân phối cho người thụ hưởng không thường trú thì khoản thu nhập đó phải chịu 30% thuế khấu trừ đối với cổ tức thông thường và 35 tỷ lệ% cho việc tăng vốn, trừ khi tỷ lệ này thấp hơn theo hiệp định.
- Đối với tất cả các mục đích thực tế, REITs thường được miễn thuế ở cấp độ tin cậy miễn là họ phân phối ít nhất 90% thu nhập của họ cho chủ sở hữu đơn vị của họ. Tuy nhiên, ngay cả REITs tuân thủ quy tắc này vẫn phải đối mặt với thuế thu nhập doanh nghiệp đối với bất kỳ khoản thu nhập giữ lại nào.
Các khoản chi trả cổ tức của người có thu nhập thấp
Các khoản chi trả cổ tức do REIT thu được sẽ được tính cho người có thu nhập như là thu nhập bình thường - trừ khi được xem là "cổ tức đủ điều kiện", được đánh thuế thu nhập từ lãi. Nếu không, cổ tức sẽ được đánh thuế theo mức thuế suất biên cực nhất của đơn vị. Ngoài ra, một phần cổ tức do REIT trả có thể tạo ra khoản hoàn vốn không thể tha thứ được, không chỉ làm giảm thu nhập chịu thuế của người sở hữu đơn vị trong năm nhận cổ tức, mà còn giảm thuế đối với phần đó cho đến khi tài sản vốn đã bán. Các khoản thanh toán này cũng làm giảm cơ sở chi phí cho đơn vị dự thi. Các phần không phải trả sau đó sẽ bị đánh thuế là thu nhập / lỗ thuần từ dài hạn hoặc ngắn hạn.
Bởi vì REIT ít khi được đánh thuế ở cấp độ tin cậy, họ có thể cung cấp lợi tức tương đối cao hơn cổ phiếu, người phát hành phải nộp thuế ở cấp doanh nghiệp trước khi tính khoản thanh toán cổ tức.
Ví dụ -
Tính toán Thuế Đơn vị thành viên
| Jennifer quyết định đầu tư vào REIT hiện đang giao dịch ở mức $ 20 mỗi đơn vị. REIT có kinh phí từ hoạt động 2 Đô la Mỹ cho mỗi đơn vị và phân phối 90% hoặc 1 Đô la Mỹ. 80, trong số này cho người giữ thẻ. Tuy nhiên, $ 0. 60 mỗi đơn vị của khoản cổ tức này đến từ khấu hao và các chi phí khác và được coi là hoàn vốn không phải chịu thuế. Vì vậy, chỉ có $ 1. 20 ($ 1. 80 - $ 0. 60) của khoản tiền chia sẻ này đến từ thu nhập thực tế. Số tiền này sẽ phải chịu thuế cho Jennifer như thu nhập bình thường, với cơ sở chi phí của cô ấy bị giảm $ 0. 60 đến 19 đô la. 40 cho mỗi đơn vị. Như đã nêu ở trên, việc giảm cơ sở này sẽ bị đánh thuế là một khoản lãi / lỗ dài hạn hoặc ngắn hạn khi các đơn vị này được bán. Dòng dưới cùng Lợi thế thuế duy nhất được cung cấp bởi REITs có thể chuyển thành lợi tức cao hơn cho các nhà đầu tư muốn có lợi nhuận cao hơn với sự ổn định tương đối.Về mặt lý thuyết, có thể cho một đơn vị để đạt được cơ sở chi phí tiêu cực nếu các đơn vị được tổ chức trong một khoảng thời gian dài đủ thời gian. Mặc dù điều này hầu như không phổ biến, nhưng các nhà đầu tư nên hiểu rõ tiềm năng để đạt được một sự tăng hoặc giảm giá theo cách này. |