Nếu có điều gì chúng tôi rút ra được từ cuộc khủng hoảng dưới chuẩn năm 2008 và tai nạn năm 1987, tất cả chúng ta nên thận trọng khi vay tiền để mua hoặc thuê lại nhà. Loại thế chấp bạn chọn có thể có nghĩa là sự khác biệt giữa một ngày sở hữu nhà của bạn ngay cả hoặc tìm kiếm chính mình ở giữa một tịch thu nhà hoặc thậm chí phá sản. Trong bài báo này, chúng tôi sẽ thảo luận về các loại hình thế chấp mà mọi người thường gặp khó khăn và giải thích tại sao họ là một ý tưởng tồi khi kết hợp với người vay sai.

AD:

Hướng dẫn: Bất động sản Đầu tư

Điều gì tạo ra một rủi ro thế chấp? Vì cuộc khủng hoảng nhà ở, nhiều người trong chúng ta đã tin rằng một số loại thế chấp có nguy cơ tiềm ẩn. Tuy nhiên, các chuyên gia thế chấp sẽ cho bạn biết rằng một thế chấp rủi ro thực sự là một sản phẩm cho vay mà không phải là phù hợp với khả năng trả nợ của người đi vay. (Hãy nhìn vào các yếu tố gây ra thị trường này bùng lên và bốc cháy, hãy kiểm tra Nhiên liệu Chịu Suy Thoái Tiêu Chuẩn .)

Keith T. Gumbinger, Phó Chủ tịch Hiệp hội HSH, đồng ý, nói rằng "tin tưởng hay không, các sản phẩm có sẵn [khoảng năm 2009] không phải là rủi ro đặc biệt, cho đúng đối tượng". Vấn đề là một số loại thế chấp đã được kết hợp với người vay sai, và cho vay đã nói với người đi vay, "bạn luôn có thể tái cấp vốn." Điều này có vẻ như đã đúng khi giá nhà tăng lên trong nhiều năm, nhưng không đúng nếu giá trị nhà đang giảm.

AD:

Thống kê thị trường nhà ở ngay sau cuộc khủng hoảng 2008-2009 hỗ trợ cho những khẳng định này. Theo khảo sát về Tình trạng Khiếm tật Quốc gia của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, trong quý II năm 2010, các khoản cho vay có tỷ lệ tịch thu nhà cao nhất là khoản vay thế chấp lãi suất cơ bản được điều chỉnh dưới mức (ARM), có tỷ lệ bắt đầu tịch biên là 3,39%. ARM, với lãi suất thay đổi, là một sản phẩm thế chấp rủi ro đặc biệt cho người vay với tình huống tài chính kém hơn lý tưởng.

So sánh, cuộc khảo sát cho thấy các khoản cho vay của VA có tỷ lệ bắt đầu tịch thu nhà ở là 0. 70%, các khoản vay cố định cố định 0. 71%, cho vay FHA 1. 02%, đầu cơ chính 1. 96% và nợ cố định dưới chuẩn 2. 3%. Dữ liệu này cho thấy rằng bất kỳ hình thức thế chấp có thể là một ý tưởng tồi cho một người vay nợ dưới chuẩn, và thậm chí những người vay tiền chính có thể gặp rắc rối nếu họ không hiểu ARMs.

Trong thực tế, ngay cả những khoản thế chấp bằng lãi suất cố định có thể gây bất lợi cho người đi vay. Hãy nhìn vào loại thế chấp rủi ro đầu tiên của chúng tôi.

1. Các khoản vay thế chấp kỳ hạn 40 năm

Những người vay với lãi suất cố định có thể có tỷ lệ tịch thu nhà thấp, nhưng điều đó không có nghĩa là các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định luôn là một ý tưởng tốt. Khoản vay thế chấp cố định 40 năm là một trong những sản phẩm như vậy vì bạn còn vay mượn lâu hơn, bạn càng phải trả lãi nhiều hơn. Giả sử bạn muốn mua một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la với khoản thanh toán xuống 10%. Số tiền bạn cần mượn là $ 180,000 ($ 200, 000 trừ đi $ 20,000).

Với lãi suất 5%, dưới đây là các khoản thanh toán hàng tháng và tổng số tiền bạn phải trả cho nhà theo các điều khoản khác nhau nếu bạn giữ khoản vay cho cuộc sống của mình:

Kỳ hạn

Lãi suất > Thanh toán hàng tháng	Chi phí suốt đời (bao gồm cả khoản thanh toán xuống)	Tiền gốc (bao gồm cả khoản thanh toán xuống)	Tổng số tiền phải trả	15 năm	5. 0%
$ 1, 423. 43	276 $, 217. 14	200 $, 000	$ 76, 217. 14	20 năm	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 năm	5. 0%
966 đô la. 28	$ 367, 860. 41	200 $, 000	167 $, 860. 41	40 năm	5. 0%
867 đô la. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Hình 1: Lãi và tiền gốc được thanh toán trên thế chấp theo các điều khoản khác nhau (năm).	Biểu đồ trên đây là so sánh đơn giản. Trong thực tế, lãi suất sẽ thấp nhất cho khoản vay 15 năm và cao nhất cho khoản vay 40 năm. Dưới đây là một so sánh thực tế hơn:
Thời hạn

Lãi suất

Thanh toán hàng tháng	Chi phí suốt đời (bao gồm cả khoản thanh toán xuống)	Hiệu trưởng	(kể cả trả trước)	> 15 năm 4. 5%	$ 1, 376. 99
$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 năm	5. 0%	$ 1, 187. 92
$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 năm	5. 2%	988 đô la. 40
375 đô la Mỹ, 823. 85	200 đô la, 000	175 đô la, 823. 85	40 năm	5. 8%	965 đô la. 419 $ 200, 000
283 $, 394. 67	Hình 2: Lãi và nợ gốc trả cho thế chấp theo các điều khoản khác nhau (năm) và lãi suất.	Như bạn thấy trong Hình 2, khoản thế chấp 40 năm là lãi suất cao hơn 6%, và sẽ hạ thấp hóa đơn hàng tháng của bạn chỉ bằng 23 đô la, từ 988 đô la xuống còn 965 đô la. Tuy nhiên, bạn sẽ phải trả thêm $ 107,570. 82 trong suốt thời hạn của khoản vay. Hầu hết mọi người không có khả năng để loại bỏ những loại tiền. Việc vay thế chấp 40 năm làm tăng nguy cơ không đủ để nghỉ hưu, không thể trả tiền cho giáo dục đại học của con bạn hoặc bất kỳ một số kịch bản khác. Tốt nhất là bạn bỏ $ 107, 570. 82 rằng bạn có thể đã trải qua kỳ nghỉ, điện tử, ăn tối ngon miệng và các chi phí thú vị khác. Ai muốn làm điều đó?	2. Các khoản cho vay có thể điều chỉnh tỷ giá	Các khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARMs) có lãi suất cố định cho một kỳ hạn ban đầu ngắn, có thể dao động từ 6 tháng đến 10 năm. Lãi suất ban đầu này, được gọi là tỷ giá trêu ghẹo, thường thấp hơn lãi suất cho khoản vay cố định 15 hoặc 30 năm. Sau kỳ hạn ban đầu, tỷ lệ này được điều chỉnh theo định kỳ - có thể là một năm một lần, sáu tháng một lần hoặc thậm chí một tháng một lần. "Bất kỳ khoản vay nào có lãi suất cố định trong một khoảng thời gian ngắn hơn thời hạn vay đang gặp rủi ro lãi suất rất lớn", Greg Cook của công ty môi giới bất động sản California cho biết.	Rủi ro về lãi suất là rủi ro nếu lãi suất tăng, các khoản thanh toán hàng tháng theo ARM sẽ trở nên đắt hơn và trong một số trường hợp đó là chi phí mà chủ nhà không thể mua được.
Yếu tố không thể tiên đoán được đi kèm với ARM là một vấn đề cho nhiều người, đặc biệt nếu họ có thu nhập cố định hoặc không mong đợi thu nhập của họ tăng lên.

ARM thậm chí trở nên nguy hiểm hơn nếu bạn có khoản thế chấp bằng jumbo, đơn giản bởi vì tiền gốc của bạn cao hơn, sự thay đổi lãi suất hơn sẽ ảnh hưởng đến thanh toán hàng tháng của bạn.

Mary Tootikian, một nhà xử lý thế chấp có kinh nghiệm và người bảo lãnh và là tác giả của cuốn sách "Stunned in America", cho biết: "Trong lịch sử, mọi người không ở trong nhà hoặc nhà vì vậy, tại sao lại phải trả một mức lãi suất cao hơn cho một khoản vay cố định 30 năm khi thế chấp lãi suất thấp hơn? "

Điều quan trọng cần lưu ý là lãi suất điều chỉnh có thể điều chỉnh giảm, giảm thanh toán hàng tháng. Điều này có nghĩa là ARM có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn mong đợi lãi suất giảm trong tương lai. Tất nhiên, bạn không thể dự đoán tương lai. (Cả hai loại hình thế chấp đều có những lợi thế và bất lợi tùy thuộc vào nhu cầu và triển vọng tài chính của bạn) Để có thêm thông tin chi tiết, hãy đọc Các khoản thế chấp: Tỷ lệ cố định so với mức điều chỉnh được

.)

3. Tiền thế chấp chỉ có lãi suất

Chỉ với khoản vay thế chấp chỉ có lãi suất (IO), người đi vay chỉ phải trả lãi suất cho thế chấp trong lần đầu tiên trong 5 đến 10 năm, cho phép trả nợ thế chấp hàng tháng thấp hơn trong thời gian này. Điều này làm cho các khoản thế chấp chỉ có lãi suất hấp dẫn đối với một số nhà đầu tư bất động sản sẽ sở hữu nhà chỉ trong một thời gian ngắn và muốn giảm chi phí vận chuyển.

Các khoản vay thế chấp của IO cũng có thể tốt cho những người có thu nhập bất thường và những người có tiềm năng tăng thu nhập đáng kể trong tương lai, nhưng chỉ khi họ bị kỷ luật đủ để thanh toán cao hơn khi họ có đủ khả năng để làm như vậy.

Nhược điểm là lãi suất cho vay thế chấp của IO có xu hướng cao hơn lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp bằng lãi suất cố định thông thường vì người cho vay thường chỉ vay lãi suất thường xuyên hơn. Các khoản vay này có thể mang lại lợi ích, nhưng đối với nhiều người vay, họ là một cái bẫy tài chính Tìm hiểu thêm trong

Chỉ có lãi suất thế chấp: Miễn phí nhà hoặc người vô gia cư? ) Hơn nữa, nếu bạn không phải là một người mượn, khoản vay thế chấp chỉ có lãi suất có thể rất nguy hiểm vì bất kỳ một hoặc nhiều lý do sau:

Bạn không thể trả khoản thanh toán hàng tháng cao hơn đáng kể khi thời hạn lãi chỉ kết thúc. Tại thời điểm này, bạn sẽ vẫn phải trả lãi, nhưng bạn cũng sẽ được trả nợ gốc trong một khoảng thời gian ngắn hơn bạn với một khoản vay theo lãi suất cố định. Bạn không thể refinance bởi vì bạn có rất ít vốn nhà.

Bạn không thể bán vì bạn có ít vốn nhà không có và giá nhà đã giảm, đưa bạn dưới nước.

Những người vay tiền duy trì khoản vay chỉ có lãi suất trong suốt thời gian cho vay sẽ phải trả lãi nhiều hơn khoản tiền thế chấp thông thường. Tùy thuộc vào khoản vay được cấu trúc như thế nào, bạn có thể phải đối mặt với khoản thanh toán lớn của nhà đầu tư khi kết thúc thời hạn cho vay. Nếu bạn là người mượn không phải là ứng cử viên tốt cho khoản vay IO, bất kỳ vấn đề nào trong số này có thể khiến bạn mất nhà trong trường hợp xấu nhất. Trong một tình huống ít xấu, khoản vay IO có thể đơn giản là chi phí bạn nhiều hơn bạn thực sự cần phải trả tiền để được một chủ sở hữu nhà.

4. ARMs chỉ có lãi suất

• Với một số khoản vay chỉ có lãi suất, được gọi là ARM lãi suất, lãi suất không cố định, nhưng có thể tăng hoặc giảm dựa trên lãi suất thị trường. Về cơ bản, ARM có lãi suất chỉ mất hai loại thế chấp rủi ro tiềm ẩn và kết hợp chúng thành một sản phẩm duy nhất.
• Dưới đây là một ví dụ về cách sản phẩm này có thể hoạt động. Người vay chỉ phải trả lãi suất, với lãi suất cố định trong năm năm đầu tiên. Sau đó, trong năm năm tiếp theo, người vay vẫn tiếp tục trả lãi suất duy nhất, nhưng lãi suất điều chỉnh hàng năm dựa trên lãi suất thị trường, có nghĩa là lãi suất của người đi vay có thể tăng hoặc giảm. Sau đó, trong suốt thời gian còn lại của khoản vay, nói rằng, 20 năm, người đi vay sẽ trả một khoản tiền cố định mỗi tháng cộng lãi hàng tháng với mức lãi suất thay đổi hàng năm.
• Nhiều người chỉ đơn giản là không có điều kiện về tài chính hoặc cảm xúc để chịu được sự không chắc chắn mà đi kèm với các ARM có lãi suất. (Để biết thêm chi tiết
• ARMs của Phương thức thanh toán: Đánh bom Thời gian?
• )

5. Các khoản cho vay trả nợ thấp

Có vẻ như rủi ro thấp chỉ giảm 3. 5% vì bạn không phải chia tay với nhiều tiền mặt. Và trên thực tế, các khoản cho vay của VA và các khoản cho vay Nhà ở liên bang (FHA), có các yêu cầu thanh toán trước 0% và 3. 5%, có tỷ lệ bắt đầu bị tịch thu thấp nhất. Vấn đề với việc thanh toán thấp là nếu giá nhà giảm, bạn có thể bị kẹt trong một tình huống mà bạn không thể bán hoặc refinance. Nếu bạn có đủ tiền trong ngân hàng, bạn có thể tự mua mình ra khỏi thế chấp, nhưng phần lớn những người trả tiền nhà thấp không có dự trữ tiền mặt đáng kể.

Dòng dưới cùng

Trong khi hầu hết các khoản cho vay mà một số người cho vay thế chấp có thể coi là có nguy cơ thực sự cao, như ARM lãi suất, không còn trên thị trường thì vẫn còn nhiều cách để kết thúc với một thế chấp xấu nếu bạn đăng ký một sản phẩm mà thực sự không phải là phù hợp với bạn. (Xem thêm Tự làm chủ 5 bước để xếp hạng A .)