Bất động sản đại diện cho một phần đáng kể của sự giàu có của hầu hết mọi người, và điều này đặc biệt đúng đối với nhiều chủ nhà ở Hoa Kỳ. Theo Khảo sát tài chính tiêu dùng gần đây nhất của Cục dự trữ Liên bang, 65. 2% các gia đình Mỹ sở hữu nhà ở chính của họ. Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một ngành hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư. Bài viết này sẽ xem xét một số yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và sự đa dạng của các khoản đầu tư có sẵn.

Các nhân tố ảnh hưởng đến Bất động sản

Nhân khẩu học Nhân khẩu học là dữ liệu mô tả thành phần của một quần thể, chẳng hạn như tuổi tác, chủng tộc , giới tính, thu nhập, mô hình di cư và tăng dân số. Những thống kê này là một yếu tố thường bị bỏ qua nhưng có ý nghĩa ảnh hưởng đến giá bất động sản và loại tài sản nào đang có nhu cầu. Những thay đổi lớn trong nhân khẩu học của một quốc gia có thể có ảnh hưởng lớn đến xu hướng bất động sản trong nhiều thập kỷ.

Ví dụ, những người sinh ra trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1964 là một ví dụ về xu hướng nhân khẩu học có tiềm năng ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Sự chuyển đổi của những người bùng nổ trẻ tuổi này sang thời kỳ nghỉ hưu là một trong những xu hướng thế hệ thú vị hơn trong thế kỷ trước và sự ra đi của những đứa trẻ bùng nổ này, bắt đầu từ năm 2010, chắc chắn sẽ xuất hiện trên thị trường trong nhiều thập kỷ tới. (Để biết thêm về xu hướng phát triển của trẻ sơ sinh, xem

Người giỏi hơn: Xoay Suy nghĩ về Hưu trí

.)

Có nhiều cách để chuyển đổi nhân khẩu học có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, một số câu hỏi chính cần hỏi có thể là: i) Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu về ngôi nhà thứ hai trong khu nghỉ mát phổ biến khi nhiều người bắt đầu nghỉ hưu? Hoặc ii) Làm thế nào điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà lớn hơn nếu thu nhập nhỏ hơn và trẻ em đã chuyển đi? Những câu hỏi này và các câu hỏi khác có thể giúp các nhà đầu tư thu hẹp phạm vi và vị trí của các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng đáng mong đợi trước khi xu hướng này bắt đầu.

Lãi suất Lãi suất cũng có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu bạn đang cân nhắc việc mua một ngôi nhà với một thế chấp, nó sẽ có lợi cho nghiên cứu lãi suất sử dụng một máy tính thế chấp. Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng của một người mua một căn nhà. Đó là bởi vì lãi suất thấp đi, chi phí để có được một khoản thế chấp để mua nhà sẽ thấp hơn, tạo ra nhu cầu cao hơn cho bất động sản, một lần nữa đẩy giá lên. Điều quan trọng cần lưu ý là khi lãi suất tăng lên, chi phí để có được khoản thế chấp gia tăng, do đó làm giảm nhu cầu và giá bất động sản.Tuy nhiên, khi xem xét tác động của lãi suất đối với đầu tư vốn cổ phần như REIT, hơn là bất động sản ở, mối quan hệ này có thể được coi là tương tự như mối quan hệ của trái phiếu với lãi suất. Khi lãi suất giảm, giá trị của một trái phiếu tăng lên vì lãi suất coupon của nó trở nên mong muốn hơn, và khi lãi suất tăng lên, giá trị của trái phiếu giảm. Tương tự, khi lãi suất giảm trên thị trường, REITs 'năng suất cao trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của họ tăng lên. Khi lãi suất tăng lên, sản lượng trên một REIT trở nên không hấp dẫn và đẩy giá trị của chúng xuống. (999) Kinh tế

Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là sức khoẻ tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo bằng các chỉ số kinh tế như GDP, dữ liệu về việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hóa … Nói chung, khi nền kinh tế còn chậm chạp, đó là bất động sản.

Tuy nhiên, tính chu kỳ của nền kinh tế có thể có những tác động khác nhau đối với các loại bất động sản khác nhau. Ví dụ, nếu một REIT có tỷ lệ đầu tư lớn hơn vào các khách sạn, chúng thường bị ảnh hưởng nhiều hơn do suy thoái kinh tế so với REIT đã đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Khách sạn là một loại tài sản rất nhạy cảm với hoạt động kinh tế do loại hình cơ cấu thuê mà vốn có trong kinh doanh. Việc thuê một phòng khách sạn có thể được coi là một hình thức cho thuê ngắn hạn mà khách hàng khách sạn có thể dễ dàng tránh được nếu nền kinh tế đang hoạt động kém. Mặt khác, người thuê văn phòng thường có hợp đồng thuê dài hạn mà không thể thay đổi trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Vì vậy, mặc dù bạn phải biết đến một phần của chu kỳ kinh tế, bạn cũng nên chú ý đến sự nhạy cảm của bất động sản với chu kỳ kinh tế.

Chính sách của Chính phủ / Trợ cấp

Pháp luật cũng là một yếu tố có thể có tác động đáng kể đến nhu cầu và giá bất động sản. Các khoản tín dụng thuế, khấu trừ và trợ cấp là một trong những cách mà chính phủ có thể tạm thời tăng nhu cầu về bất động sản cho đến khi chúng được đưa ra. Nhận thức được các ưu đãi hiện tại của chính phủ có thể giúp bạn xác định được thay đổi về cung và cầu và xác định các xu hướng có khả năng sai. Ví dụ, trong năm 2009, chính phủ Hoa Kỳ đã giới thiệu tín dụng thuế cho người mua nhà lần đầu tiên cho chủ nhà trong một nỗ lực để bắt đầu bán nhà trong một nền kinh tế chậm chạp (chỉ những người mua căn nhà từ năm 2008-2010 mới đủ điều kiện). Theo Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản quốc gia (NAR), chính sách khuyến khích này đã dẫn tới 900.000 người mua nhà để mua nhà. Mức tăng này khá lớn, mặc dù tạm thời, và không biết tăng là kết quả của khuyến khích về thuế, bạn có thể kết luận rằng nhu cầu nhà ở tăng lên dựa trên các yếu tố khác.

Đầu tư tốt nhất là gì? Quy mô và quy mô của thị trường bất động sản làm cho nó trở thành một thị trường hấp dẫn và sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư.Nhà đầu tư có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản vật chất hoặc lựa chọn đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ được quản lý. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản bao gồm việc mua bất động sản ở hoặc thương mại để sử dụng làm tài sản tạo thu nhập hoặc để bán lại trong tương lai. Các phương thức gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ đầu tư bất động sản (ETFs), quỹ bất động sản (CREFs) và quỹ cơ sở hạ tầng. Do tính thanh khoản cao trên thị trường, chi phí giao dịch thấp hơn và yêu cầu về vốn thấp hơn, các nhà đầu tư trung bình thích đầu tư gián tiếp vào bất động sản. (Để tìm hiểu thêm về các cách để kiếm lợi từ thị trường nhà ở, hãy đọc Những cách đơn giản để đầu tư vào bất động sản

.

)

Dòng cuối

Bài viết này giới thiệu một số thuật ngữ " các yếu tố cấp độ đóng một vai trò quan trọng trong việc di chuyển thị trường bất động sản, nhưng cũng có những phần phức tạp hơn mà đi vào chơi. Và mặc dù một số trong những yếu tố nói trên cho thấy mối quan hệ rõ ràng giữa các yếu tố và thị trường, trên thực tế, kết quả có thể rất khác nhau. Tuy nhiên, việc hiểu được các yếu tố chính dẫn đến thị trường bất động sản là cần thiết để thực hiện đánh giá toàn diện về một khoản đầu tư tiềm năng.

Tìm kiếm tài sản trong bất động sản thương mại