Vào tháng 8 năm 2015, giá bán trung bình của một ngôi nhà mới được bán ở U. là 353, 400; đối với các căn nhà hiện có, trung bình là 271.600 đô la. Cho dù bạn mua nhà mới hoặc nhà hiện tại, đây có thể là khoản đầu tư lớn nhất mà bạn sẽ kiếm được - và có lẽ bạn cần khoản thế chấp để làm cho nó xảy ra.

Ở một số thành phố, dĩ nhiên, giá bán cao hơn mức này. Mùa hè này, theo trang web bất động sản Zillow và Tập đoàn Bất động sản Paragon, giá bán trung bình (thường thấp hơn mức trung bình) tại San Francisco đã lên đến hơn một triệu. Nhiều ngôi nhà ở những khu phố đắt tiền của các khu đô thị khác của thành phố U. S. cũng nằm trong khoảng bảy con số đó.

Vì nhiều loại thế chấp có hướng dẫn để hạn chế số tiền bạn có thể mượn, kích thước của thế chấp bạn cần sẽ ảnh hưởng đến những lựa chọn bạn có. Giá nhà tăng đã buộc nhiều người mua phải tránh xa những khoản vay thế chấp phù hợp (xem bên dưới) và vào các khoản thế chấp bằng xe jumbo có thể đi kèm với lãi suất cao hơn và các yêu cầu khác. Đây là một số lựa chọn nếu bạn đang ở trong thị trường cho một thế chấp tiền lớn.

Mỗi năm, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (Federal Housing Finance Agency) ấn định các giới hạn cho vay phù hợp nhất, được thành lập theo các điều khoản của Đạo luật Phục hồi Nhà ở và Kinh tế năm 2008, đối với các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Mortgage quốc gia liên bang Hiệp hội (Fannie Mae) và Tổng công ty cho vay thế chấp nhà ở liên bang (Freddie Mac). Trong hầu hết các tiểu bang U., các khoản vay phù hợp được giới hạn ở $ 417,000 cho các căn nhà một gia đình. Trong một số thị trường nhà ở đắt tiền nhất - bao gồm Alaska, Hawaii và Quần đảo Virgin thuộc Hoa Kỳ, giới hạn có thể lên tới 721 đô la Mỹ, 050, mặc dù hầu hết các khu vực có mức giá cao đều có giới hạn cho vay là 625 đô la Mỹ, 500.

Nếu thế chấp của bạn thuộc những giới hạn này, bạn có thể hội đủ điều kiện cho một khoản thế chấp phù hợp. Các khoản vay này được hỗ trợ bởi các cơ quan chính phủ và các cơ quan bán chính phủ như Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Cục Quản lý Cựu chiến binh (VA), Fannie Mae và Freddie Mac. Ngoài quy mô khoản vay, các khoản vay thế chấp phù hợp còn phải đáp ứng các nguyên tắc khác, có ý nghĩa về điểm số tín dụng và lịch sử của bạn, tỷ lệ nợ / thu nhập và tỷ lệ cho vay / giá trị. Việc vay mượn thường có lãi suất cao hơn các khoản cho vay không phù hợp bởi vì nhiều người cho vay coi họ là những khoản đầu tư ít rủi ro hơn và họ có thể dễ dàng mua và bán trên thị trường thế chấp thứ cấp.

Vốn vay Jumbo

Các khoản vay vượt quá hạn mức cho vay phù hợp được phân loại là các khoản thế chấp bất động sản không phù hợp hoặc jumbo. Vì các khoản vay này nằm ngoài phạm vi hạn chế cho vay, nên họ không được hỗ trợ bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Kết quả là, các chủ nợ chấp nhận nhiều rủi ro hơn cho các khoản vay này, và họ có thể có các yêu cầu tín dụng nghiêm ngặt hơn.Vì những người cho vay ít tự tin hơn họ sẽ có thể bán lại khoản thế chấp trên thị trường thứ cấp, họ có thể bù lại rủi ro tài chính của họ bằng cách tính mức lãi suất cao hơn.

Một vài năm trước, người cho vay có thể yêu cầu khoản thanh toán từ 30% trở lên; tuy nhiên, tỷ lệ thanh toán xuống để thế chấp giá trị đã được thư giãn. Một số chủ nợ lớn đã đưa ra các khoản thế chấp bằng xe jumbo chỉ với mức giảm 10% hay 15%. Để tìm hiểu thêm, xem

Hướng dẫn nhanh về khoản thế chấp của Jumbo

và Thỏa thuận Jumbo so với các khoản thế chấp thông thường: Chúng khác nhau như thế nào. FHA Cho vay Jumbo FHA cung caáp baûo hieåm mua baûo hieåm cho caùc khoaûn vay cuûa ngöôøi cho vay ñöôïc FHA chaáp thuaän (FHA khoâng hieän ñònh cho vay). Các giới hạn cho vay FHA khác nhau tùy thuộc vào loại nhà ở, và tiểu bang và hạt nơi có tài sản. Ở hầu hết các khu vực của Hoa Kỳ, hạn mức cho vay là 271 đô la, 050 đối với nhà ở một gia đình; tuy nhiên, ở một số thị trường chi phí cao, khoản vay của FHA có thể lên đến 721 USD, 050.

Các khoản cho vay FHA có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn có khoản thanh toán xuống nhỏ hơn và / hoặc điểm tín dụng thấp hơn. Các khoản thanh toán trễ có thể ở mức dưới 3. 0% giá mua nhà - nhưng bạn sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp nếu bạn giảm ít hơn 20% (bạn có thể bỏ bảo hiểm một lần khi bạn vay tiền theo giá trị tỷ lệ giảm xuống dưới 80%).

Các khoản cho vay Super-Jumbo

Siêu điên thường áp dụng đối với các khoản vay mua nhà từ 2 triệu đến 20 triệu đô la - trở lên. Mặc dù có vẻ như các nhà cho vay có thể xem các khoản cho vay siêu rủi ro là các khoản vay có nguy cơ siêu rủi ro, nhiều người cho vay xem họ là cơ hội tốt. Theo Mike McPartland, Giám đốc Tài chính Đầu tư tại Bắc Mỹ tại Citi Private Bank, những người vay siêu jumbo thường thiết lập mối quan hệ với các ngân hàng - thường là bộ phận ngân hàng tư nhân, cung cấp một số dịch vụ quản lý tài sản. McPartland nói: "Có thể chúng ta biết khách hàng. "Chúng tôi biết những gì chúng tôi cảm thấy thoải mái khi tiến tới khách hàng đó. "

Một điều làm tăng lòng tin của người cho vay là người vay có giá trị lớn nhất

chọn

để mượn - họ không cần đến. Bởi vì lãi suất tương đối thấp, những người vay tiền này cho biết họ có thể hưởng lợi tức cao hơn để giữ tiền đầu tư của họ - trong khi tránh thuế thu nhập từ việc bán tài sản đang tăng lên. Nếu lãi suất tăng, họ có thể chuyển tiền quanh để trả nợ hoặc trả hết khoản vay, hoặc chuyển sang một cấu trúc cho vay khác. Nhiều nhà cho vay yêu cầu thanh toán lớn, chủ yếu là vì nhà đắt tiền, sang trọng đôi khi đánh giá thấp hơn giá mua của họ. Một số người cho vay cho phép người vay cầm cố một phần danh mục đầu tư của họ thay cho tiền mặt: Nếu người vay không trả được khoản nợ vay thế chấp, người cho vay có thể bán tài sản đó. Dòng dưới cùng

Khối lượng của các khoản thế chấp bằng xe jumbo đã đạt khoảng 93 tỷ USD trong quý II năm 2015, tăng 33% so với quý đầu tiên, theo báo cáo Inside Mortgage Finance. Chính phủ ủng hộ các khoản cho vay hợp thời cũng tăng trưởng: tổng khối lượng là khoảng $ 34. 2 tỷ đồng giữa các khu phố đầu tiên và thứ hai - nhiều hơn hai lần khối lượng từ một năm trước đó.

Nếu thế chấp của quý vị là hơn 1 triệu đô la, điều quan trọng cần lưu ý là quý vị sẽ không bị phá vỡ thuế vì lãi suất thế chấp. IRS quy định mức vốn vay 1 triệu đô la; các khoản vay lớn hơn số tiền này được miễn giảm thuế này. Điều này có nghĩa là bạn chỉ có thể khấu trừ khoản lãi cho khoản tiền thế chấp đầu tiên là 1 triệu đô la. Nếu bạn mua một khoản thế chấp bằng jumbo với giá 1 đô la. 5 triệu đô la thu được 67.000 đô la Mỹ lãi trong suốt năm đầu tiên, bạn chỉ có thể khấu trừ khoảng 44.000 đô la Mỹ - khoản lãi từ khoản vay 1 triệu đô la đầu tiên.