Will Rogers đã từng đề nghị mọi người nên mua đất do sự khan hiếm của nó. Với tâm trí này, các nhà đầu tư cần phải hiểu được tính thực tế của việc sở hữu đất đai và điều hành một liên doanh kinh doanh trên đất liền. Họ cũng cần phải nhận thức được các loại hình lựa chọn đầu tư liên quan đến đất đai thông qua các sản phẩm đầu tư như ETFs và ETNs.

Loại Đầu tư Đất đai

Những người giàu có độc lập có thể mua đất để sử dụng cá nhân và giải trí. Thật không may, hầu hết mọi người không thuộc nhóm này. Điều này đặt ra câu hỏi: Cơ hội sở hữu đất và các hoạt động kinh doanh có khả năng tạo ra lợi tức đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ có thể chấp nhận được trong khi vẫn mang lại niềm vui và các thuộc tính liên quan đến sở hữu đất đai? Để trả lời câu hỏi này, các chủ sở hữu đất tiềm năng cần phải có khả năng đánh giá 10 loại đầu tư đất tiềm năng:

- Đất trồng cây hàng năm

• Đất chăn nuôi
• Timberland
• Đất sản xuất khoáng sản
• Đất trồng rau
• Vườn nho
• Đất ở giải trí
• Đầu tư vào Khu dân cư và Thương mại
• Phát triển đất ở và thương mại đem lại một lối vào khả thi trong việc sở hữu đất đai đầu tư vì hầu như không hạn chế số cơ hội phát triển đất đai có thể được cấu trúc để đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư vốn và thời gian hạn chế. Thật không may, những loại phát triển này đã phủ nhận khả năng sở hữu đất đai của người sử dụng đất. Do đó, phát triển đất ở và đất thương mại không phải là lựa chọn khả thi cho những người muốn thực sự trải nghiệm cảm giác hoài cổ về sở hữu đất đai.
• Từ quan điểm đầu tư, nhiều lựa chọn, chẳng hạn như
• Vanguard REIT ETF

(ARCA: VNQ

VNQVanguard REIT83 65 + 0 67%

Tạo với Highstock 4. 2. 6

), cung cấp đa dạng tiếp xúc với công nghiệp, văn phòng, bán lẻ, chăm sóc sức khỏe, lưu trữ công cộng và phát triển bất động sản nhà ở. Đối với hầu hết các nhà đầu tư nhỏ, REIT ETFs là sự lựa chọn lý tưởng bởi vì họ không yêu cầu quản lý trực tiếp, chúng đa dạng về loại tài sản, đa dạng hóa về mặt địa lý, chúng có thể được mua hoặc bán trên cơ sở thời gian thực và chúng không tốn kém. Đất trồng trọt và đất dành cho hoạt động chăn nuôi Đất mua cho trồng trọt hàng loạt hoặc cho hoạt động chăn nuôi có khả năng tận dụng đất theo nghĩa truyền thống của nỗi nhớ, cũng như từ quan điểm tạo ra thu nhập. Tuy nhiên, có rất nhiều vấn đề cho các nhà đầu tư nhỏ mua đất để vận hành các loại hình doanh nghiệp này.Thứ nhất, quy mô cần thiết để vận hành mùa màng hoặc hoạt động chăn nuôi phải rất lớn để đảm bảo về mặt tài chính. Điều này, lần lượt, đòi hỏi một khoản đầu tư đáng kể vốn đầu tư vượt xa những gì hầu hết mọi người có thể mua được. Hơn nữa, chi phí cố định liên tục liên quan đến việc vận hành các loại hình hoạt động này là rất cao. Điều này, lần lượt, có nghĩa là đòn bẩy tài chính và rủi ro kinh doanh cho các hoạt động như vậy cũng rất cao. Do đó, một số lượng lớn căng thẳng được đặt lên chủ sở hữu đất để làm cho các loại hình kinh doanh liên doanh thành công về mặt tài chính. Trong nhiều trường hợp, mức căng thẳng vượt xa những lợi ích hoài cổ mà mọi người khao khát là chủ đất. Với suy nghĩ này, đánh giá hợp lý là hầu hết các nhà đầu tư nhỏ nên tránh theo đuổi các loại hình hoạt động nông nghiệp quy mô lớn vì rủi ro và khó khăn của hoạt động như vậy sẽ vượt quá bất kỳ lợi ích nào. Mặc dù việc sở hữu một mô hình chăn thả truyền thống hoặc chăn nuôi gia súc có lẽ không khả thi đối với hầu hết các nhà đầu tư nhỏ, nhưng nhiều lựa chọn đầu tư nông nghiệp cho phép tiếp cận đầu tư với các doanh nghiệp nông nghiệp truyền thống. Ví dụ: Quỹ Chỉ số Nông nghiệp Hoa Kỳ

(ARCA: USAG) là một quỹ giao dịch mua bán đậu nành, ngô, lúa mì, bông, đường, cà phê, dầu đậu nành, gia súc sống, , ca cao, heo nạc, lúa mì Kansas City, dầu caola và bột đậu nành. Do đó, bằng cách đầu tư vào sản phẩm này, các nhà đầu tư nhỏ sẽ có nhiều đầu tư tiếp xúc với các hoạt động nông nghiệp truyền thống. Điều này, đến lượt nó, có thể được sử dụng bởi nhà đầu tư để theo kịp các phương thức canh tác truyền thống, đồng thời mang lại tiềm năng tạo ra lợi tức hấp dẫn cho đầu tư theo thời gian.

Các nhà đầu tư nhỏ cũng có thể sử dụng nhiều giải pháp đầu tư tập trung để tiếp cận với các loại hình hoạt động nông nghiệp truyền thống. Ví dụ:

Ngân hàng Barclays iPath Pure Beta nông nghiệp ETN

(ARCA: DIRT Ngân hàng DIRTBarclays Bank iPath Pure Beta được giao dịch Trao đổi Nông nghiệp 2011-18. 16% Được tạo bằng Highstock 4. 2. 6

) cung cấp đầu tư cho các mặt hàng mềm mại như ngô, lúa mì, đậu nành, đường, bông và cà phê và Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (ARCA: LSTK) cung cấp đầu tư tiếp xúc với gia súc, heo. Như những ví dụ minh họa, các nhà đầu tư nhỏ có thể sử dụng một loạt các ETN để tiếp xúc với các loại hình hoạt động nông nghiệp cụ thể. Về việc sử dụng ETFs và ETNs như là các lựa chọn đầu tư liên quan đến nông nghiệp và nông nghiệp, các nhà đầu tư cần phải hiểu rằng nhiều loại sản phẩm này sử dụng các công cụ phái sinh như hợp đồng tương lai để tạo ra sự tiếp xúc với thị trường. Kết quả là, các nhà đầu tư cần thực hiện kiểm tra cẩn thận kỹ lưỡng các loại hình đầu tư này để hiểu đầy đủ các rủi ro tiềm ẩn và phần thưởng của họ. Tuy nhiên, việc sử dụng ETFs và ETNs có thể tạo ra cơ hội tốt nhất để tham gia vào các hoạt động nông nghiệp quy mô lớn truyền thống. Các cơ hội đầu tư trang trại nhỏ Đối với các nhà đầu tư nhỏ để thực sự có được ý thức về sở hữu đất đai truyền thống, có lẽ lựa chọn tốt nhất là các trang trại gỗ, đất phát triển khoáng sản, vườn rau, vườn cây ăn trái, vườn nho và đất giải trí. Những kiểu canh tác này hấp dẫn hơn nhiều đối với các nhà đầu tư nhỏ, bởi vì quy mô mua đất có thể được điều chỉnh để đáp ứng những hạn chế về vốn của các nhà đầu tư, các hoạt động nuôi này có tiềm năng tạo ra một dòng thu nhập liên tục, và các nhà đầu tư có thể được hưởng trên đất trong khi nó đang được sử dụng để tạo ra thu nhập. Với điều đó, một loạt ETFs và ETNs cũng trực tiếp gắn liền với những nỗ lực này. Vì vậy, các nhà đầu tư nhỏ có thể muốn cân nhắc đầu tư vào chúng, nếu họ quyết định chạy một hoạt động nông nghiệp quy mô nhỏ đòi hỏi quá nhiều thời gian và nguồn lực. Guggenheim Timber ETF (ARCA: CUT

CUTClaymore Tr 231. 18-0. 67%

Được tạo ra với Highstock 4. 2. 6

) được thiết kế để theo dõi hiệu suất của toàn cầu công ty gỗ và bao gồm các cổ phần trong các công ty sở hữu hoặc thuê đất rừng và khai thác gỗ để sử dụng thương mại và bán các sản phẩm từ gỗ. Đây là một ví dụ về một lựa chọn đầu tư đáng để xem xét cho các nhà đầu tư muốn tiếp xúc gián tiếp với các hoạt động nông nghiệp cụ thể. Ngoài ra,

Quỹ Khí tượng và Khảo sát dầu và Khí đốt của SPDR S & P (ARCA: XOP XOPSPDR SP OlGs EP36 83 + 4 19% Tạo với Highstock 4. 2. 6 < ) là một trong nhiều lựa chọn đầu tư cung cấp sự phát triển đất đai khoáng sản. Cả hai lựa chọn này đều minh hoạ giá trị ETFs và ETNs, vốn đang sẵn có cho các nhà đầu tư nhỏ những cơ hội mà trước đây chỉ có sẵn cho các quỹ phòng hộ. Tính đến cuối năm 2013, ngành dịch vụ tài chính chưa tạo ra ETN hoặc ETF cung cấp hoạt động vườn rau, hoạt động trồng nho, hoạt động trồng cây ăn quả hoặc đất giải trí. Do đó, nếu các loại cơ hội đầu tư đất này là những gì nhà đầu tư tìm kiếm, họ sẽ cần tiếp cận nhiều hơn bằng cách tự thiết lập một hoạt động nông nghiệp nhỏ. Các vấn đề cần xem xét trước khi mua đất Khi quyết định mua đất thô là đầu tư hoặc để phát triển, nhà đầu tư cần hiểu nhiều vấn đề về pháp lý liên quan đến việc sử dụng các thửa đất cụ thể. Ví dụ, việc hạn chế sử dụng đất có thể làm giảm phương thức sử dụng đất của chủ sở hữu, cơ sở hạ tầng có thể cấp quyền tiếp cận một phần tài sản cho một bên không liên quan và việc chuyển nhượng quyền khoáng sản có thể cấp cho một bên không liên quan đến ủy quyền khai thác và bán khoáng sản để đạt được lợi ích tài chính. Ngoài ra, các quyền của ven biển và duyên hải có thể quy định quyền tiếp cận mà chủ sở hữu đất phải đối mặt với đường thuỷ liền kề và khu đất có thể dictate nếu nó nằm trong một chiếc máy bay lụt, ảnh hưởng lớn đến cách thức sử dụng đất. May mắn thay, những người mua đất tương lai có thể nhận được câu trả lời cho những câu hỏi này bằng cách xem xét các đặc điểm pháp lý cho một thửa đất, được tìm thấy trong một tài liệu được gọi là một hành vi đất đai.Loại tài liệu này thường có sẵn cho công chúng thông qua Internet, hoặc có thể có được theo cách thức lỗi thời bằng cách truy cập vào hồ sơ địa chính và hành động của Phòng thư ký hạt phù hợp. Ngoài các vấn đề về mặt pháp lý có thể ảnh hưởng đến đất đã mua, các nhà đầu tư nhỏ cần xem xét việc tiếp cận với các tiện ích cơ bản như điện hoặc viễn thông. Nhà đầu tư nên xem xét nghĩa vụ thuế tài sản hàng năm của đất đai, đánh giá tiềm năng vi phạm xâm phạm và phân tích sự xa xôi của chủ đất, cũng như từ cộng đồng gần nhất. Tất cả những vấn đề này đều quan trọng vì thiếu các tiện ích có thể gây trở ngại lớn đến khả năng sử dụng đất đai, sự xa xôi của đất đai có thể ảnh hưởng đến thời gian mà chủ đất phải sở hữu, và thuế tài sản có thể ảnh hưởng đến tài chính của chủ đất. Với những vấn đề này trong đầu, chủ đất tương lai nên tiến hành đánh giá toàn diện trước khi quyết định mua đất. Tổng quan về định giá đất Các nhà đầu tư xem xét việc mua đất thô cần phải nhận ra rằng họ đang tham gia đầu tư thuần túy. Điều này là do đất chưa phát triển không tạo ra bất kỳ khoản thu nhập nào, và do đó bất kỳ khoản thu nhập nào từ đầu tư sẽ phải đến từ mức tăng vốn tiềm năng có thể nhận được khi đất đai được bán. Với điều này trong tâm trí, chi phí nợ cho vay nông nghiệp bất động sản có thể được sử dụng để giúp thực hiện phân tích đầu tư sơ bộ.

Tính đến ngày 31 tháng 3 năm 2014, tỷ lệ phần trăm hàng năm cho một khoản cho vay bất động sản nông nghiệp được khấu hao hết thời hạn 30 năm là 5,9%. Dựa trên tỷ lệ này, đất mua bằng vay đất sẽ cần phải tăng thêm 5.9% mỗi năm để đầu tư đất đai bị phá vỡ. Ở hầu hết các khu vực của Hoa Kỳ, điều này không có khả năng xảy ra, đặc biệt trong một khoảng thời gian dài. Do đó, từ quan điểm đầu tư hoàn toàn, đất thô có lợi tức đầu tư rất không hấp dẫn, đặc biệt khi xem xét khoảng thời gian mà các nhà đầu tư thường phải sở hữu đất để tạo ra lợi tức đầu tư. Thêm vào đó, lãi suất cho vay đất nông nghiệp có thể sẽ tăng lên trong tương lai, đồng nghĩa với việc tỷ lệ vỡ nợ đối với việc mua đất trong tương lai sẽ tăng lên.

Nếu chi phí nợ cho khoản vay bất động sản ở nông thôn không khuyến khích các nhà đầu tư nhỏ muốn mua đất như một đầu tư mang tính đầu cơ, và thực sự tin rằng họ có thể thành lập một hoạt động nông nghiệp nhỏ đáp ứng các yêu cầu về vốn của họ, và thời gian khó khăn, nhiều báo cáo định giá có sẵn. Các báo cáo này có thể được lấy từ các phòng nông nghiệp của các trường đại học công để giúp đánh giá tính khả thi của việc thiết lập một hoạt động kinh doanh nhỏ. Vì vậy, các nhà đầu tư nhỏ muốn thành lập một trang trại gỗ, trang trại rau quả, vườn nho hoặc vườn cây nên có thể tìm thấy một phân tích toàn diện và kịp thời giải thích làm thế nào để thiết lập các loại hoạt động này, số lượng công việc mà họ có thể sẽ gây ra, yêu cầu, khoảng thời gian cần thiết để nhận lại lợi tức đầu tư, và khả năng thu được lợi tức đầu tư mà hoạt động của các trang trại nhỏ sẽ đạt được theo thời gian.

Cuối cùng, và có lẽ quan trọng nhất, các nhà đầu tư cần hiểu rằng việc mua đất để vận hành một doanh nghiệp nhỏ là một loại hình kinh doanh khó khăn và nguy hiểm nhất có thể được theo đuổi. Điều này là do ngoài nguy cơ tìm thấy trong tất cả các hoạt động kinh doanh, các hoạt động nông nghiệp mang một loạt các rủi ro mà các doanh nghiệp phi nông nghiệp không phải đối phó. Ví dụ như mối đe dọa của nhiều loại bệnh cây trồng, khả năng lây lan sâu bệnh, môi trường thời tiết thay đổi và giá cả thị trường không ổn định. Vì những lý do này, cùng với việc vận hành một doanh nghiệp nhỏ có sức mạnh vật chất, sức chịu đựng và đạo đức làm việc rất mạnh, phần lớn các nhà đầu tư sẽ không thể đáp ứng tất cả các nhu cầu về nông nghiệp trên một bền vững.

Bottom Line

Mua đất thô là một khoản đầu tư rất rủi ro, bởi vì nó sẽ không tạo ra bất kỳ thu nhập nào và không thể tạo ra lợi ích vốn khi bán bất động sản. Hơn nữa, sử dụng một khoản cho vay bất động sản nông nghiệp để mua đất là rất rủi ro. Với những điểm này, hầu hết các nhà đầu tư nhỏ với khát vọng sở hữu đất đai hoặc hoạt động kinh doanh trang trại nhỏ cũng nên sử dụng nhiều loại ETFs và ETNs có liên quan đến các hoạt động kinh doanh liên quan đến đất đai và nông nghiệp. Bằng cách sử dụng các loại sản phẩm đầu tư này, khi thưởng thức số lượng lớn các vườn quốc gia của Hoa Kỳ được cung cấp miễn phí cho công chúng, các nhà đầu tư nên có thể hoàn thành mong muốn của họ về các hoạt động giải trí liên quan đến đất đai đồng thời tạo ra lợi tức hợp lý cho đầu tư theo thời gian.