Trong nhiều trường hợp, thị trường bất động sản ở thành phố New York không giống bất kỳ nước nào khác ở Hoa Kỳ. Một trong những khác biệt lớn nhất giữa NYC và Any-Other-Town, Mỹ là các căn hộ để bán tại NYC là căn hộ hoặc chung cư. Ở hầu hết các nơi, chung cư là quy tắc nhưng không ở Big Apple. Mặc dù các hợp tác xã có nhiều căn hộ hơn ở NYC- hầu hết các ước tính cho biết khoảng 75% là hợp tác xã - nhiều căn hộ đang ở trong thị trường năng động tại bất kỳ thời điểm nào. (Vào cuối tháng Tám, đã có 526 căn hộ 2 phòng ngủ trên thị trường Manhattan và 764 căn hộ) <

Hãy bắt đầu với một định nghĩa nhanh về sự khác biệt giữa một hợp tác xã và một căn hộ: Khi bạn mua một căn hộ, căn hộ của bạn và một tỷ lệ phần trăm của các khu vực chung thuộc về bạn. Khi mua một cái chuồng, bạn không thực sự "mua" căn hộ của bạn; thay vào đó bạn đang mua cổ phần trong một công ty là tòa nhà của bạn. Kích thước chia sẻ của bạn phụ thuộc vào kích thước căn hộ của bạn; mua cổ phần cho phép bạn chiếm một đơn vị trong tòa nhà co-op. Khi đóng cửa cho một căn hộ, bạn sẽ nhận được một hành động; khi đóng cửa cho một hợp tác xã bạn sẽ nhận được một hợp đồng cho thuê độc quyền. (Để so sánh chi tiết hơn, xem Khái niệm cơ bản và sự khác biệt của Hợp tác, Condos & Condops .)

Một số người mua tiềm năng, chẳng hạn như một cặp vợ chồng mà chúng tôi đã trò chuyện, đã đặt mua một căn hộ nhưng thay đổi ý định khi tìm kiếm của họ đang được tiến hành. Ban đầu, cặp đôi này nghĩ rằng họ muốn tránh việc xem xét lại toàn bộ hội đồng quản trị và những hạn chế về việc cải tạo và cho thuê lại một căn hộ hai phòng ngủ, nhưng cuối cùng, tài chính đã thắng: "Căn hộ rơi xuống căn hộ và giá cả. Cho đến nay ban quản trị đã được tốt, và tòa nhà đã được tuyệt vời - vì vậy không có khiếu nại. "

Theo một bài báo của tờ New York Times, căn hộ và hợp tác xã vẫn là các mặt hàng khác nhau, nhưng "theo những cách tinh tế nhưng hữu hình, mỗi loại đều mang đặc tính của người kia khi họ cạnh tranh với những người mua hàng tốt trong một thị trường đầy thách thức hơn bao giờ hết. "

Dưới đây là so sánh các tính năng của căn hộ và hợp tác để giúp bạn với quyết định mua hàng của mình.

Kiểu tòa nhà và nơi nào?

Nhìn chung, các khu dân cư đã được thành lập lâu đời có ưu thế hơn so với các hợp tác. Các khu phố lân cận mới hơn, một khi được coi là ngoại hạng nhưng bây giờ được coi là "hông", là nơi bạn sẽ tìm thấy các căn hộ.

Theo Gary Malin, chủ tịch môi giới bất động sản New York, Citi Habitats, giải thích: "Nếu bạn thích tài sản lịch sử, bạn có thể sẽ tham gia vào một hợp tác xã, vì gần như tất cả các tòa nhà tiền sảnh được tổ chức theo cách này. Ngoài ra, vì các tòa nhà co-op có xu hướng lớn hơn so với phát triển căn hộ, chúng thường nằm ở vị trí trung tâm hơn. Ví dụ, gần như tất cả các tòa nhà dân cư nằm dọc theo Đại lộ Park ở Upper East Side (vị trí chính bất kỳ biện pháp nào) là hợp tác.Theo ông Malin, nếu sống trong một căn nhà thủy tinh trên bầu trời là phong cách của bạn nhiều hơn, bạn sẽ có thể nhìn rất nhiều căn hộ. Các tòa nhà căn hộ đã không trở nên phổ biến ở Thành phố New York cho đến những năm 1970, vì vậy chúng thường hiện đại hơn các hợp tác xã. Ông nói: "Vì đất sẵn có cho các tòa nhà căn hộ mới bị giới hạn ở Manhattan", ông nói, "những căn hộ mới nhất có thể được tìm thấy ở những khu phố lân cận và cận cảnh ở phía Đông và phía Tây. Ở Queens và Brooklyn, chúng tôi đã thấy rất nhiều căn hộ mới xây dựng được xây dựng ở các khu công nghiệp cũ dọc theo bờ sông ở Long Island City và Williamsburg, cũng như ở Downtown Brooklyn. "

Phần lớn, cả căn hộ và hợp tác xã đều có một người trông coi và một người quản lý nhân viên; một số sẽ thêm một nhân viên trợ giúp người sẽ làm tất cả mọi thứ mà hai người kia thì không. Các tiện ích có thể là chìa khóa thấp (có thể chỉ là một kho lưu trữ trong tầng hầm) hoặc cực kỳ giống như trong một căn hộ trên bến cảng ở Brooklyn: một trung tâm giữ trẻ và spa cho vật nuôi (gọi là Câu lạc bộ Wag) nơi nhân viên xem, chú rể; đối với cư dân hai chân, có sân thượng cảnh quan, phòng chơi bida, phòng piano, phòng chiếu phim, phòng chơi cho trẻ em, phòng tập thể dục, mô phỏng gôn và sân ngoài trời.

Bạn có thể tiêu tốn bao nhiêu?

Một trong những chỉ số đáng tin cậy nhất của thị trường co-op và condo tại NYC là Báo cáo Elliman Hàng quý. Theo báo cáo về hợp tác xã và bán căn hộ trong quý hai năm 2015, giá của cả hai loại bất động sản đang tăng lên. Hợp tác hai phòng ngủ cho thấy giá trung bình là 1 đô la. 575 triệu; căn hộ, chỉ dưới 2 triệu USD. Đối với 3 phòng ngủ, chênh lệch thậm chí còn lớn hơn - chỉ dưới 3 triệu đô la cho một hợp tác xã, 4 đô la. 65 triệu cho căn hộ. Theo Warner M. Lewis của Nhóm The Harkov Lewis tại Halstead Property, "Tất cả những phát triển mới là căn hộ, và giá cả của họ là che khuất những gì mọi người có thể tưởng tượng năm trước … Người nước ngoài và người mua trong nước muốn có một nơi an toàn để đặt tiền của họ . Bất động sản tại New York đã nhận được một khoản tiền khổng lồ vì "bảo toàn vốn" là chìa khóa của một số nhà đầu tư - họ đã đầu tư vào các căn hộ đầu tư, cho thuê và hợp tác (phần lớn) thì không. "

Các khoản thanh toán xuống đối với hai loại tài sản cũng khác nhau đáng kể. Có thể đặt xuống chỉ 10% giá mua của một căn hộ; cho một hợp tác xã bạn sẽ cần phải đặt xuống 20% ​​đến 50%.

Chi phí đóng cửa là gì?

Chi phí đóng cửa căn hộ cao hơn so với hợp đồng. Để biết chi tiết, chúng tôi đã yêu cầu luật sư Adam Stone của New York để so sánh hai. Đây là những gì anh ấy đã đề cập đến: Đối với căn hộ trị giá 1 triệu đô la Mỹ với khoản thế chấp 800.000 đô la, chi phí đóng cửa sẽ là: bảo hiểm quyền sở hữu cho người mua, $ 4, 500; bảo hiểm quyền sở hữu cho người cho vay, $ 1, 000; Tìm kiếm Tiêu đề, $ 700, lệ phí ghi âm, $ 700, thuế nhà ở của Bang New York, $ 10, 000, thuế ghi nợ thế chấp NYS, $ 15, 370. Tổng số tiền lớn: $ 32, 270 (không có phí của người cho vay, thay đổi theo người cho vay). Đối với một hợp tác xã, đó chỉ là thuế nhà ở trị giá 10.000 đô la.Sự khác biệt đáng kể là do thực tế là căn hộ là bất động sản, trong khi các cổ phần co-op là tài sản cá nhân. "Nó có thể chỉ là ngữ nghĩa cho một số, nhưng không phải khi tính chi phí đóng cửa. "

Theo Stone, bất cứ ai tự hỏi "thuế nhà ở" là gì, Stone nói: "Tiểu bang New York có thuế chuyển nhượng là 0,4% giá bán, người bán phải trả bất kỳ khoản tiền nào sở hữu nhà ở. Nó cũng có thuế chuyển nhượng của người mua 1%, còn được gọi là "thuế nhà ở" bởi vì nó chỉ áp dụng cho các nhà ở có giá từ 1 triệu đô la trở lên. "

Chi phí hàng tháng của bạn sẽ là gì?

Trong căn hộ, hóa đơn hàng tháng được gọi là "phí chung"; trong hợp tác, đó là "bảo trì. "Cả hai chi phí trả cho việc bảo trì của tòa nhà - khu vực chung và cảnh quan, thanh toán của nhân viên và thường là một số các tiện ích. Chủ sở hữu hợp tác viết một lần kiểm tra một tháng, chủ sở hữu căn hộ viết hai (một để xây dựng bảo trì và một cho thuế bất động sản) nhưng thường tổng số tổng cộng của chủ sở hữu thấp hơn phí bảo trì của chủ sở hữu đồng chủ sở hữu.

Việc bảo trì và các khoản phí chung không được đặt vào đá; bất kỳ chi phí lớn nào - một mái nhà mới, một hành lang mới, nhiều nhân viên - có thể gây ra một đánh giá, đó là điều mà các thành viên hội đồng quản trị quyết định và hiếm khi có thể bị đảo ngược.

Bạn có thể nói với Ban như thế nào?

Hầu hết các hội đồng quản trị đều có quy trình áp dụng nghiêm ngặt và thường xuyên; hội đồng căn hộ nói chung ít đòi hỏi. Lewis kết luận: "Trong một hợp tác xã không chỉ có bạn phải có tiền để mua căn hộ (hoặc tài trợ để làm việc đó), bạn cũng phải được hội đồng quản trị phê duyệt sau khi nộp đơn thường rất chi tiết và tốn nhiều thời gian. Sau đó, với ít hoặc không có lý do gì, người mua có thể bị từ chối sau cuộc phỏng vấn hoặc ngay cả trước khi chỉ vì một thứ gì đó trong gói hàng của họ. Tôi đã có giao dịch và thấy giao dịch nơi không có vần điệu hoặc lý do bị từ chối. "

Hãy nghĩ anh ta phóng đại quá không? Hãy xem các cột này trong BrickUnderground, một trang tin về bất động sản tại New York, về những lý do hàng đầu khiến người New York bị từ chối bởi một bảng câu hỏi của hội đồng quản trị và các câu hỏi phỏng vấn của hội đồng quản trị cầu đường cong.

"Với một căn hộ, tòa nhà có thể yêu cầu một gói hàng cho người mua," Lewis nói, "nhưng không có cuộc phỏng vấn và tòa nhà chỉ có quyền từ chối đầu tiên (tức là họ phải chấp thuận hoặc condo phải mua nó), có nghĩa là khi bạn có một hợp đồng đã ký kết, trừ khi điều gì xảy ra với người mua (hoặc tài chính) thỏa thuận là tốt như đã làm. "

Quy tắc là gì?

Ban Co-op có nhiều quy tắc. Họ có thể ủy thác khi bạn có thể luyện tập âm thanh nổi của mình, cho dù bạn có thể trang trí kỳ nghỉ trên cửa nhà của bạn và liệu thú cưng của bạn có thể di chuyển cùng bạn. Hầu hết các quy tắc nhằm thúc đẩy sự hài hòa, bình tĩnh và lịch thiệp trong hoạt động của các hợp tác xã.

Tuy nhiên, những quy tắc làm nản lòng một số người mua trong nước và chỉ là về tất cả khách hàng quốc tế là những hạn chế về hợp tác xã đối với thuê lại đất - rất ít khi các hợp tác xã cho phép các cổ đông thuê căn hộ trong bất kỳ thời gian dài nào, .Một quy tắc hợp tác khác làm cho việc mua hàng của quốc tế không thể thực hiện được là họ không chấp nhận bất cứ ai có quỹ ở bên ngoài Hoa Kỳ

Các căn hộ cho phép các nhà đầu tư quốc tế mua và thuê không gian của họ, thường là với một số lưu ý nhưng không có đó là rất khó.

"Các hợp tác xã là tất cả về việc thiết lập một nhóm người cư trú ổn định, lâu dài. Theo New York Times, căn hộ dường như không quan tâm đến vấn đề này, mặc dù nhiều người cho rằng, theo Times of New York, "áp đặt mức phí cao hơn và nhiều hơn, thắt chặt các quy tắc về nhà ở và ngăn cản việc cho thuê ngắn hạn có thể tạo ra một không gian sôi động của một khách sạn . "

Dòng dưới cùng

Malin tổng kết tốt nhất:" Nói chung, hợp tác xã là một lựa chọn thông minh cho những ai đánh giá sự ổn định và muốn "rễ cây" trong tòa nhà. Đơn giản chỉ cần tự hỏi mình, 'trong nó cho một chặng đường dài? "Các hợp tác xã ít thoáng hơn so với hợp tác, do đó, đây là nơi tuyệt vời để sinh sống nếu bạn muốn tìm hiểu về hàng xóm của mình. Chỉ cần chuẩn bị để được phân tích, chích và đánh, nhưng hiểu quá trình này là những gì giữ một co-op đầu tư an toàn và ổn định đáng kể. "

Nói cách khác, nếu bạn muốn đi theo nhịp của tay trống của mình - và bạn cảm thấy linh hoạt - thì căn hộ có thể là sự lựa chọn khôn ngoan cho bạn. Tuy nhiên, hiểu tự do này đi kèm với giá cả. Condos gần như luôn đắt hơn so với các hợp tác tương đương. Ngoài ra, nếu nhìn thấy gương mặt mới trong thang máy trên cơ sở thường xuyên là một vấn đề cho bạn - hãy tìm nơi khác. Người thuê nhà có thể được phổ biến trong tòa nhà căn hộ. Chủ sở hữu thường sử dụng các chính sách tự do hơn của căn hộ. "

Đối với việc đọc liên quan, hãy xem

Khu căn hộ sang trọng Manhattan

và

Có bảo hiểm nhà ở đúng không?