Mua và sở hữu tài sản hiếm khi dễ dàng hoặc đơn giản. Khi tài sản đang được đặt câu hỏi nằm ở một vị trí xa xôi, những thách thức sẽ nhân lên. Đầu tư vào bất động sản nhà nước có thể có vẻ hấp dẫn nếu bạn sống trong một khu vực mà bất động sản là đắt tiền. Nó cũng có thể xuất hiện hấp dẫn nếu bạn đã sở hữu bất động sản nơi bạn sinh sống, và bạn muốn đa dạng hóa các cổ phần của bạn. Hoặc bạn có thể chỉ muốn sở hữu một nhà nghỉ mát. Nhưng trước khi bạn đưa ra đề nghị, hãy cân nhắc cẩn thận những vấn đề này.

Lý do mua

Một nhân tố dẫn người ta đến xem xét mua bất động sản xa nhà là tài sản có thể phải chăng hơn ở một tiểu bang khác. Có lẽ bạn sống ở một khu vực như San Francisco hoặc New York City, nơi mà chi phí tài sản là trời cao. Nếu bạn chỉ đơn giản là không có khả năng mua một nơi bạn sinh sống hoặc nếu làm như vậy sẽ yêu cầu đầu tư phần lớn tiền của bạn vào bất động sản và bạn muốn đa dạng hóa các khoản đầu tư của bạn, bạn có thể muốn xem các thành phố khác, nơi các nguyên tắc cơ bản của thị trường âm thanh, nhưng chi phí tài sản thấp hơn đáng kể.

Những người sống trong các khu vực chán nản nhưng không muốn di chuyển vì công việc hoặc vì lý do cá nhân có thể được tốt hơn cho thuê ở quê nhà của họ và đầu tư vào bất động sản, nơi nền kinh tế mạnh mẽ hơn. Ví dụ: nếu bạn sống ở Las Vegas, thành phố có tỷ lệ nhà bị tịch thu cao nhất trong thời gian bị phá sản, bạn có thể muốn mua bất động sản trong một thị trường nơi mà giá bán trung bình vẫn tương đối ổn định, như Charlotte, North Carolina.

Có lẽ lý do chính khiến mọi người quyết định đầu tư bất động sản ra khỏi bang là lợi tức đầu tư (ROI) có thể tốt hơn so với ở quê nhà. Giá mua, tỷ lệ tăng giá, chi phí thế chấp (nếu có), thuế, luật nhà ở, điều kiện cho thuê thị trường và nhiều thứ khác là tất cả các yếu tố có thể thuận lợi hơn ở một quốc gia khác và sẽ đóng góp vào ROI tiềm năng của một bất động sản.

Thách thức khi xem xét

Khi bạn đầu tư ra khỏi bang, bạn phải vượt qua sự thiếu hiểu biết của mình đối với thị trường bất động sản ngoài tiểu bang và với điều kiện kinh tế địa phương, cả ở cấp thành phố và cấp khu phố. Bạn sẽ không có cùng một kiến ​​thức hằng ngày về một thị trường xa xôi mà bạn có trong thị trường nơi bạn sinh sống. Bạn không có một sự hiểu biết sâu sắc về những khu phố tốt nhất - hay tệ nhất. Bạn sẽ phải dựa vào lời nói, nghiên cứu, bản năng ruột và ý kiến ​​của bất kỳ chuyên gia mà bạn thuê.

Hiểu được tất cả các luật và quy định về sở hữu tài sản và thuế bất động sản ở nơi bạn không sống là một thách thức lớn. Ngay cả khi bạn đọc từng dòng quy tắc và sắc lệnh địa phương, những gì nó nói trên giấy và những gì xảy ra, trên thực tế, không phải lúc nào cũng phù hợp. Điều quan trọng là nói chuyện với chủ sở hữu bất động sản trong khu vực để hiểu rõ hơn về các quy định của địa phương.

Bạn sẽ cần địa chỉ liên lạc tốt trong khu vực để làm cho kế hoạch đầu tư của bạn thành công, nhưng khi giao dịch với một thành phố xa xôi, bạn có thể bắt đầu từ đầu trong việc tìm kiếm các chuyên gia có chất lượng như các đại lý bất động sản, quản lý tài sản, và handymen - những người sẽ là chìa khóa thành công hay thất bại của bạn.

Mua lại nhà nước

Bí quyết để thành công của nhiều nhà đầu tư ngoài nhà nước là tìm và thuê một công ty quản lý bất động sản xuất sắc. Bạn sẽ cần chúng để giúp bạn lấp đầy chỗ trống, thu tiền thuê, sửa chữa và xử lý trường hợp khẩn cấp. Nếu bạn sống trong khu vực, bạn có thể tự quản lý tài sản, nhưng nếu bạn sống xa, quản lý tài sản chuyên nghiệp là một khoản chi phí mà bạn phải chịu để đảm bảo đầu tư. Theo giám đốc tài sản và quản lý tài sản Rusty Meador khuyên: "Dù bạn có tìm được một hợp đồng bất động sản tốt như thế nào đi chăng nữa thì cũng chỉ tốt như khả năng quản lý tốt".

Hãy nhớ rằng ngay cả với một công ty quản lý bất động sản biên chế của bạn, bạn vẫn cần phải thực hiện các chuyến thăm thường xuyên vào tài sản của bạn để đảm bảo rằng những gì nhà quản lý và người thuê nhà nói với bạn là phù hợp với thực tế. Đây là một khoản chi phí thời gian và tiền bổ sung phải được xem xét.

Ngoài ra, khi mua một tài sản cho thuê, đặc biệt là cho thuê bất động sản ngoài tiểu bang, bạn có thể gặp tỷ lệ bảo hiểm chủ nhà cao hơn, lãi suất thế chấp cao hơn và yêu cầu thanh toán giảm cao hơn bởi vì người cho vay sẽ coi bạn là người vay mạo hiểm hơn là chủ sở hữu -người tham gia. Bạn cũng sẽ làm phức tạp tình hình thuế của bạn bằng cách sở hữu tài sản cho thuê và kiếm thu nhập ở nhiều bang. Bạn có thể cần phải thuê một chuyên gia thuế thu nhập để giữ cho bạn trong ân huệ tốt của cơ quan thuế.

Khi xem xét tất cả các yếu tố này, bạn có thể thấy rằng là chủ sở hữu hoặc mua tài sản đầu tư ở nhà là một đề xuất đơn giản hơn và ít tốn kém hơn mua ngoài tiểu bang.

Trước khi Bạn Ra khỏi Tiểu bang

Nếu bạn vẫn muốn mua hàng ngoài tiểu bang, hãy chú ý đến các cảnh báo bổ sung này.

Đừng mua cái nhìn không nhìn thấy - tài sản có thể không phải là điều bạn nghĩ. Thông tin trực tuyến về bất động sản có thể lỗi thời và đại lý bất động sản tại địa phương hoặc chủ sở hữu bất động sản không tìm kiếm lợi ích tốt nhất của bạn có thể là bạn đóng cửa một đợt bán hàng. Nếu bạn vô tình trở thành chủ sở hữu của một tài sản gây phiền toái mà vi phạm pháp luật về sức khoẻ và / hoặc an toàn, bạn có thể thấy mình trên móc đối với nhiều vi phạm mã sẽ tốn nhiều thời gian và tốn kém để sửa chữa. Nếu tài sản đã bỏ trống đủ lâu, nó có thể phát triển các vấn đề bảo trì gây ra sự hư hỏng đó mà thành phố coi đó là một mối nguy an toàn và bắt nạt nó. Thậm chí bạn thậm chí còn có thể vấp phải chiếc móc của hóa đơn phá dỡ.

Một số nhà đầu tư bất động sản đã phát hiện thấy những con rệp, mối mọt, gián, con chuột hoặc các loài gây hại khác. Nếu không có người đến thăm tài sản và kiểm tra chuyên nghiệp để kiểm tra những vấn đề này, bạn có thể trở thành chủ sở hữu của một tài sản không thể sinh sống được.Scott Paxton của Cơ quan bảo vệ thuê cho biết rằng các khiếu nại về lỗi giường đã trở nên phổ biến và vấn đề này có thể rất tốn kém để thoát khỏi.

Tìm người thuê nhà có chất lượng là điều quan trọng đối với chủ nhà vắng mặt. Bạn sẽ không ở đó để theo dõi chặt chẽ hành vi của người thuê nhà hoặc xử lý tài sản của bạn, và bạn cũng sẽ không có mặt để ép họ phải trả tiền nếu tiền thuê quá hạn. Ngoài việc thuê một công ty quản lý bất động sản hàng đầu, bạn muốn có những người thuê nhà sẽ không làm bạn hoặc công ty quản lý của bạn nhức đầu.

Ngoài ra, việc tham quan trực tiếp vào địa điểm cho phép bạn làm quen với các chuyên gia sẽ giúp bạn trong quá trình mua nhà như luật sư, đại lý bất động sản và người cho vay. Trong khi bạn đang truy cập, hãy dành thời gian gặp gỡ những người cho vay khác nhau và tìm hiểu về các loại thế chấp và mức lãi suất hiện có tại địa phương. Nó cũng có lợi để có được chấp thuận trước cho một khoản thế chấp như thế này sẽ cắt giảm vào thời gian nó sẽ mất để đóng đối phó một khi bạn cuối cùng đã tìm thấy giấc mơ của bạn ra khỏi nhà nhà nước.

Cuối cùng, nếu bạn chưa bao giờ sở hữu bất động sản, mua tài sản nắm tay của bạn ngoài tiểu bang là có nguy cơ cao. Cho dù bạn đọc nhiều sách về sở hữu bất động sản, bạn vẫn không thể thay thế được trải nghiệm thực tế. Không có kinh nghiệm về sở hữu bất động sản và không có kiến ​​thức trực tiếp đến từ bất động sản trong ngày, bạn có thể bỏ lỡ các cân nhắc về bảo dưỡng tài sản quan trọng đối với tài sản ngoài bang của bạn.

Các giải pháp thay thế ngoài bang

Nếu bạn không nghĩ rằng bạn muốn mua bất động sản nơi bạn sinh sống vì bất cứ lý do gì, có nhiều cách khác để xâm nhập vào thị trường bất động sản đơn giản hơn nhiều so với đầu tư ra khỏi bang . Một lựa chọn là ủy thác đầu tư bất động sản (REIT). Đầu tư vào REIT hoặc REIT ETF tương tự như đầu tư vào cổ phiếu, và bạn có thể chọn một REIT với một hồ sơ rủi ro / trả lại phù hợp với những gì bạn đang tìm kiếm. Và giống như khi bạn sở hữu một cổ phiếu, và bạn không chịu trách nhiệm đưa ra quyết định về việc điều hành công ty đó khi sở hữu cổ phần của một REIT, bạn sẽ không bị đau đầu liên quan đến thực sự sở hữu tài sản.

Bạn cũng có thể xem lần thứ hai mua tài sản nơi bạn sinh sống - ngay cả khi bạn không muốn sống trong đó. Có lẽ bạn đã thuê ở San Francisco vì bạn không quan tâm đến việc sống ở nơi duy nhất mà bạn có thể mua được - một căn hộ rộng 250 bộ vuông. Nhưng bạn sẽ sẵn sàng sở hữu căn hộ đó làm tài sản cho thuê? Có thể dễ mua và sở hữu một nơi gần nhà bạn. Nó có thể tốn kém hơn hoặc ít có lợi nhuận, nhưng bạn có thể tìm thấy chi phí thêm hoặc thu nhập từ đầu tư thấp hơn có giá trị giảm rắc rối.

Cách Làm Việc

Nếu bạn định mua ngoài tiểu bang, hãy mua ở một khu vực mà bạn quen thuộc - có thể là nơi bạn đã đi học đại học hoặc nơi bạn lớn lên. Sẽ tốt hơn nếu bạn có kiến ​​thức về khu vực hơn là không có gì cả. Là một phần thưởng, nếu bạn mua ở một khu vực mà bạn thường viếng thăm anyway, đi du lịch giải trí của bạn có thể trở thành một phần khấu trừ thuế một phần bởi vì bạn sẽ được thêm một thành phần kinh doanh để những chuyến đi để kiểm tra trên tài sản của bạn.

Mua ở một khu vực có một số điểm tương đồng với khu vực bạn sinh sống, chẳng hạn như khí hậu, nhân khẩu học hoặc thời đại bất động sản để bạn có một vài ý tưởng về những gì bạn đang làm. Nếu bạn sống trong một vùng ngoại ô của California năm 1960 trong suốt cuộc đời bạn, đừng mua một căn nhà 120 tuổi ở Boston.

Đừng mua một tài sản có nguy cơ cao. Theo Ryan L. Hinricher, một đối tác sáng lập của công ty đầu tư nhà đầu tư Investor Nation, mua ở khu vực chủ sở hữu chủ yếu chiếm đóng để thu hút những người thuê nhà có nguy cơ kinh tế thấp hơn. Một tài sản có chất lượng cao sẽ "thường có ít chi phí bảo trì và bảo trì hơn. Những căn hộ này cũng đắt hơn vì chúng thường có bố cục hiện đại và có đủ số phòng ngủ và phòng tắm", ông lưu ý.

Cuối cùng, như đã đề cập trước đó, điều quan trọng là phải xây dựng một mạng lưới các chuyên gia tuyệt vời để giúp bạn và thỉnh thoảng tự truy cập vào tài sản của bạn.

Dòng dưới

Việc đầu tư bất động sản ra khỏi tiểu bang là một mệnh đề có nguy cơ cao và là một cam kết lớn. Trước khi bạn làm điều đó, hãy chắc chắn rằng bạn thực sự hiểu những gì bạn đang nhận được và rằng bạn đang chuẩn bị để đáp ứng tất cả các thách thức liên quan.