Các khoản thế chấp có lãi (IO) phổ biến giữa người cho vay và người đi vay vì khả năng cho phép chủ sở hữu nhà tài trợ cho ngôi nhà bằng những món thế chấp mà họ có thể không được hưởng. Những khoản vay này, đòi hỏi khoản tiền vay hàng tháng nhỏ hơn so với các khoản vay thông thường, trả nợ gốc, có thể là một lợi ích to lớn đối với các chủ sở hữu nhà ở lần đầu tiên hoặc người đi vay mong muốn tăng đáng kể thu nhập dùng một lần của họ. Tuy nhiên, các khoản vay này cũng có thể trở nên rủi ro đối với người vay mượn tài chính của họ.

Trong bài này, chúng ta sẽ thảo luận cách thức tài trợ này có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của người đi vay và so sánh nó với tài chính thông thường.

Nếu bạn đang cân nhắc việc tìm kiếm khoản thế chấp bằng lãi suất cố định thông thường, bạn có thể nghiên cứu thêm bằng cách sử dụng một máy tính thế chấp như bên dưới.

Lý do cho các Bên cho vay

Các khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARMs) có các khoản thanh toán ban đầu thường nhỏ hơn đáng kể so với các khoản thanh toán theo tỷ lệ cố định trong tương lai, đóng một vai trò quan trọng trong tỷ lệ vỡ nợ tăng lên trong khủng hoảng dưới chuẩn của năm 2007. Những người vay vốn đã đặt cược rằng thu nhập của họ sẽ tăng ít nhất là nhanh như tăng trong thanh toán thế chấp của họ có thể tìm thấy họ không có khả năng điều chỉnh tỷ lệ hàng năm hoặc các khoản thanh toán tỷ lệ cố định cao hơn.

Các khoản thanh toán hàng tháng đối với khoản vay thế chấp của IO thấp hơn số tiền vay thế chấp tương đương do không yêu cầu thanh toán gốc trong một khoảng thời gian vay. Số tiền vay có thể được tăng lên bởi người cho vay để cho phép người đi vay đủ tiêu chuẩn để nhận khoản vay lớn hơn nhiều so với khoản thế chấp thông thường. Tại Hoa Kỳ, các món nợ thế chấp của IO có xu hướng được cấu trúc như các khoản vay 30 năm với khoản thanh toán chỉ có 5 năm hoặc 10 năm. Sau đó, các khoản thanh toán đầy đủ khấu hao trong thời gian còn lại của khoản vay. Lãi suất thường thả nổi trong khoảng thời gian lãi suất duy nhất và thường sẽ điều chỉnh theo phản ứng của những thay đổi về lãi suất thị trường.

AD:

Lãi suất cho một khoản thế chấp IO thường cao hơn lãi suất thế chấp thông thường. Các khoản vay chỉ có lãi suất thường có nguy cơ vỡ nợ cao hơn các khoản vay thông thường. Hơn nữa, người cho vay có thể mất nhiều hơn để mất nếu người đi vay không trả được khoản nợ thế chấp IO so với thế chấp thông thường vì người đi vay trả lại tiền gốc cho người cho vay. Trong trường hợp xấu nhất, bất kỳ giảm giá trị của nhà có thể làm cho người đi vay không thể thanh toán, ngay cả sau khi bán tài sản. Nó cũng sẽ giúp người vay từ việc có thể refinance tài sản khi vay matures. Do đó, để bù đắp các khoản cho vay đối với rủi ro vỡ nợ này, bên vay phải chịu phí rủi ro cao hơn khoản vay trả nợ chính thông thường. Phí bảo hiểm rủi ro này dưới hình thức lãi suất cao hơn.

Rủi ro mặc định này có thể được bù lại bởi tiềm năng của khoản vay này để giảm rủi ro trả trước. Khi thị trường tin rằng các khoản nợ xấu trong tương lai đang giảm, một số nhà cho vay, đặc biệt là các khoản thế chấp tài sản thế chấp, sẽ cho vay với lãi suất thấp hơn do khả năng tăng sản lượng đến ngày đáo hạn (YTM) và ảnh hưởng đến giá trị "A" các đợt trái phiếu có sản lượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi khoản thanh toán trước.

Quan tâm Chỉ Vs. Các khoản thế chấp thông thường

Điều quan trọng là phải hiểu cấu trúc thanh toán của IO so với phương án trả nợ gốc của nó như thế nào. Xem xét hai khoản vay với các điều khoản sau đây. Đối với mục đích so sánh, một khoản vay IO không bao gồm thời hạn hoàn vốn gốc sẽ được sử dụng.

A $ 200, 000, 30 năm khấu hao toàn bộ khoản vay gốc thông thường với lãi suất 5% so với khoản vay $ 200,000 chỉ cho vay không trả nợ với lãi suất như nhau sẽ tạo ra các kết quả tài chính sau đây:

Khoản vay

Khoản vay IO (A)

Cho vay thông thường (B)	Chênh lệch (AB	)	Trả hàng tháng (gốc và lãi) 833 đô la. 33
$ 1, 073. 64	- 240 đô la. 31	Tổng số tiền phải trả	$ 300, 000. 00
186 $, 511. 57	$ 113, 488. 43	Tổng Số Tiền Trả Chính	$ 0. 00
200 $, 000	- $ 200, 000	Số dư gốc khi đến hạn	200 $, <000> $ 0. 00
$ 200, 000	Trong trường hợp này, một người sử dụng lựa chọn chỉ có lãi suất sẽ phải trả $ 240. 31 ít hơn một tháng, thêm 113 đô la Mỹ, 488 đô la. 43 khoản lãi trong suốt thời hạn của khoản vay, và vào cuối 30 năm vẫn nợ gốc 200.000 đô la mà ban đầu được vay. Số dư nợ chính của một khoản vay khấu hao giảm theo thời gian, và do chi phí lãi vay căn cứ trên số dư nợ gốc, người đi vay khoản vay chỉ phải trả lãi suất phải đối mặt với khả năng trả thêm một khoản lãi lớn cho khoản vay.	Lợi ích của người vay	Lợi thế của loại hình tài trợ này là nó cho phép khách hàng vay, chứ không phải là người cho vay, quyết định số vốn chủ sở hữu thích hợp và có thể đạt được trong suốt thời hạn cho vay. Nhờ khả năng khấu trừ lãi suất thế chấp, các khoản vay thế chấp là một trong những nguồn vốn rẻ nhất. Tuy nhiên, chi phí hàng tháng cao để phục vụ các khoản vay này đôi khi có thể buộc một số chủ sở hữu sử dụng vay vốn ngắn hạn đắt tiền như thẻ tín dụng và các cơ sở tín dụng bán lẻ để kết thúc đáp ứng. Bằng cách sử dụng khoản thế chấp IO như một phần của kế hoạch tài chính tổng thể, chủ nhà có thể sử dụng tính linh hoạt thanh toán chính để giảm thiểu chi phí vay ngắn hạn. Từ khóa ở đây là "định kỳ", bởi vì việc ngưng việc thanh toán kế hoạch của nhà đầu tư một cách thường xuyên có thể dễ dàng trở thành một lý do để tiêu thụ và có khả năng rơi sâu hơn trong nợ. Một ưu điểm khác của khoản cho vay chỉ có lãi suất là nó có thể giúp làm dịu tác động của thay đổi cuộc sống ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập dùng một lần. Các khoản thế chấp thông thường có thể là gánh nặng đáng kể cho người dân khi có sẵn tiền mặt.Ví dụ về những việc này là mất việc làm, gián đoạn kinh doanh, hoặc chi phí không lường trước lớn. Nếu việc giảm tạm thời thu nhập dùng một lần xảy ra, những người thế chấp chỉ có lãi suất có thể đình chỉ các khoản thanh toán chính cho một khoản thế chấp, giải phóng tiền mặt để giúp họ có được chủ sở hữu nhà thông qua suy thoái. Một người có đủ kỷ luật về tài chính để theo kế hoạch tài chính đã được cân nhắc kỹ lưỡng có thể trả trước một số tiền nợ hợp lý theo thời gian để tích lũy được số vốn sở hữu mong muốn và có thể đạt được trong nhà, nhưng đối với những người khác thì việc quản lý yếu kém trong chiến lược này có thể dẫn đến sự mất ổn định tài chính thêm nữa.

Rủi ro đối với các khách hàng vay

Chỉ cần dựa vào khoản thế chấp IO sẽ cản trở việc tích lũy vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, có thể là nguồn tài sản và một thành phần cho sự độc lập về tài chính khi gần đến tuổi nghỉ hưu. Người đi vay không có khả năng tài chính có kế hoạch trả nhiều khoản nợ lớn hơn trong suốt thời hạn của khoản vay cho thấy rằng không có khả năng ở lại với một kế hoạch thanh toán có thể dẫn đến trả quá số tiền mong muốn. Khi đáo hạn đáo hạn, người mượn có nguy cơ thanh toán bằng bong bóng cao hơn mức dự kiến ​​ban đầu. Tài chính IO đòi hỏi phải có sự hiểu biết sâu sắc về kỹ năng quản lý tài chính của một người. Đây là loại siêng năng khi tham gia vào một khoản vay chỉ có lãi suất hoặc bất kỳ tài trợ khác, sẽ giữ cho một trong những an toàn từ cạm bẫy tài chính.

Người vay lý tưởng Khách hàng nên cân nhắc vay vốn IO như thế nào? Một người chủ nhà trẻ tuổi lần đầu tiên có thể sử dụng khoản vay mua nhà chỉ có lãi suất nhưng cũng có nhiều khả năng gặp phải vấn đề nếu thu nhập không tăng cùng với việc tăng chi phí thế chấp. Một chuyên gia với thu nhập hoặc thu nhập không dự đoán được có một thành phần biến đổi lớn có thể phù hợp với loại vay này. Ví dụ, các chuyên gia kiếm được khoản tiền thưởng lớn như là một phần của khoản trợ cấp hàng năm của họ được hưởng lợi từ khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn và có thể sử dụng khoản thanh toán một lần lớn làm vốn để thanh toán số tiền gốc dự kiến. Các chuyên gia như các nhà môi giới làm việc trên cơ cấu hoa hồng và có thu nhập có thể dao động đáng kể từ năm này sang năm khác chắc chắn có thể được hưởng lợi từ sự linh hoạt để trả nợ gốc khi có thu nhập. Có một trường hợp người mượn có thể cân nhắc đến việc ký kết IO mà không có ý định thanh toán gốc trước khi đáo hạn. Đối với các nhà đầu tư / nhà đầu cơ bất động sản, các khoản vay IO có thể là một cách đặc biệt để sử dụng tiền của người khác để tận dụng thị trường bất động sản. (Để tìm hiểu thêm về đầu tư bất động sản, xem

Hướng dẫn Đầu tư Bất động sản

,

Đầu tư Bất động sản

và

Năm Điều Mỗi Nhà Đầu tư Bất động sản nên biết

. < Bằng cách sử dụng các khoản vay IO cho các dự án nhà ở, các nhà đầu tư giữ chi phí hoạt động hiện tại càng thấp càng tốt và tối đa hóa lợi nhuận của họ. Tiền mặt khác đã được sử dụng để thanh toán gốc được sử dụng cho các chi phí khác hoặc được sử dụng để nâng cấp bất động sản để tối đa hóa giá trị khi thị trường bất động sản trong khu vực đó đạt đến đỉnh cao.Bằng cách bán bất động sản với giá trị tối đa và sau đó trả nợ vào thời điểm đó, các nhà đầu tư có thể có khả năng nhận được mức lãi suất ưu đãi do số vốn đầu tư của họ trong thỏa thuận tương đối thấp. Tuy nhiên, toàn bộ chiến lược có thể sụp đổ nếu thị trường nhà ở cho khu vực đó rơi vào suy thoái. Người đầu cơ có thể hết tiền để trả các khoản thanh toán hàng tháng trước khi quản lý bán tài sản với mức giá hợp lý. Các khoản nợ dưới cùng Các khoản cho vay IO là một hình thức tài trợ đòi hỏi người cho vay thận trọng hơn trong việc bảo lãnh phát hành của họ nhằm đảm bảo rằng phần thưởng vượt trội so với những rủi ro về nợ xấu. Đối với người đi vay, khả năng đình chỉ các khoản thanh toán chính theo định kỳ để hỗ trợ cho việc cấp một khoản vay nhà hoặc bảo vệ họ khỏi những khoản thu nhập không mong đợi là những lợi ích mà sẽ dẫn đến nhiều người chỉ cân nhắc đến các khoản vay có lãi. Tuy nhiên, ngoại trừ các nhà đầu tư bất động sản, những người sẽ sử dụng vốn cho vay để tận dụng giá trị bất động sản địa phương, người vay sử dụng tài chính đặc biệt này phải chắc chắn đánh giá được khả năng của họ để ở trong một kế hoạch tài chính và không sử dụng khoản vay nhà một cách không tốn kém để thói quen tiêu tiền quá mức.