Mua nhà có thể là quyết định tài chính lớn nhất và quan trọng nhất trong cuộc đời bạn, và có thể sẽ yêu cầu thế chấp để mua hàng. Khi công nghệ mua nhà đã tiến triển, quá trình tìm kiếm tỷ lệ thế chấp tốt nhất có thể được thực hiện trực tuyến với các công cụ tiện dụng như công cụ tính toán thế chấp dưới đây. Loại máy tính này là một cách hay để làm quen với thị trường thế chấp trong khu vực của bạn - loại, điều khoản và mức giá có sẵn.

AD:

Ah, nhưng biết số chỉ là Bước Một. Bạn cũng nên hiểu những gì ảnh hưởng đến họ và cho dù họ đại diện cho một thỏa thuận tốt cho bạn, hay không. Vì vậy, sau khi bạn tính toán, hãy đọc tiếp để hiểu các loại hình thế chấp khác nhau, cùng với một số mẹo mua sắm về cách vay nợ có chất lượng.

Tìm kiếm các khoản nợ tốt nhất với Máy tính của chúng tôi

Máy tính bao gồm nhiều yếu tố để giúp bạn thu hẹp các lựa chọn phù hợp nhất cho nhu cầu cụ thể của bạn. Bạn có thể so sánh các khoản thanh toán giữa các hợp đồng ngắn hạn và dài hạn, đánh giá mức lãi suất ban đầu thấp hơn đối với một khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh ("ARM") so với một lựa chọn lãi suất cố định truyền thống hơn, hoặc liệu khoản thế chấp có lãi suất ("IO") có ý nghĩa nhất với bạn.

Dưới đây là danh sách các thuật ngữ mà bạn có thể gặp phải khi sử dụng máy tính thế chấp:

Điểm tín dụng

: Điểm tín dụng là biểu hiện số lượng tín nhiệm của một người. Địa điểm

: Bạn phải chọn tiểu bang nơi thế chấp sẽ được đưa ra, và sau đó thu hẹp địa điểm bởi một trong hai thành phố gần nhất hoặc mã bưu điện. Khoản vay

: Đây là giá trị tương đương với giá trị ước tính của ngôi nhà hoặc số dư còn lại trên thế chấp đương nhiệm của bạn mà bạn muốn tái cấp vốn.

AD:

Điểm tín dụng

: Điểm thế chấp bằng một phần trăm tổng số tiền thế chấp. Có hai loại điểm: điểm chiết khấu, đại diện cho khoản tiền trả trước về thế chấp; và điểm xuất phát, là khoản phí mà người cho vay thế chấp có thể tính tiền cho một người đi vay.

Phần trăm xuống : Còn được gọi là thanh toán thẳng xuống, hoặc khoản thanh toán ban đầu được thực hiện khi một cái gì đó được mua bằng tín dụng.

Sản phẩm : Loại thế chấp mà bạn quan tâm, chẳng hạn như thế chấp cố định theo tỷ lệ cố định, ARM, hoặc khoản thế chấp I-O. Tùy chọn ARM cho thấy một tỷ lệ như "7/1", đại diện cho số năm mà khoản thế chấp có lãi suất cố định Sau khi số năm định trước (trong trường hợp này là 7), lãi suất sẽ điều chỉnh một lần năm (1) cho thời hạn còn lại của khoản vay, theo ba yếu tố: mức của chỉ số mà thế chấp được gắn liền với, chẳng hạn như LIBOR, Margin ARM được thành lập lúc bắt đầu của khoản vay, và Mortgage Cap .

Mua hoặc Refinance: Mua khoản thế chấp được sử dụng để tài trợ cho việc mua nhà.Các khoản vay lại được sử dụng để thay thế một khoản vay cũ hơn với một khoản vay mới có điều khoản tốt hơn, với một khoản phí.

Các loại thế chấp: Bạn có thể có được mức giá tốt nhất? Tùy thuộc vào các yếu tố như điểm tín dụng, lịch sử việc làm và tỷ lệ nợ / thu nhập, máy tính có thể đã đến - và người cho vay có thể cung cấp cho bạn - thế chấp lãi suất cơ bản, thế chấp dưới chuẩn hoặc một cái gì đó ở giữa, được gọi là thế chấp "Alt-A". Chúng ta hãy xem xét các loại thế chấp khác nhau và xem những gì ảnh hưởng đến những gì bạn đủ tiêu chuẩn.

Các khoản thế chấp chính phủ

Các khoản thế chấp chính phủ đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng do Fannie Mae (Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang) và Freddie Mac (Tổng công ty Cho vay Thế chấp Nhà Liên bang) và hai công ty do Chính phủ tài trợ cung cấp cho thị trường thứ cấp thế chấp nhà bằng cách mua các khoản vay từ các nhà cho vay có nguồn gốc. Theo Dự trữ Liên bang, khoản thế chấp nhà ở chính là "khoản thế chấp cho người vay có điểm tín dụng là 740 hoặc cao hơn, có tỷ lệ nợ / thu nhập thấp hơn mức trung bình và khoản thế chấp có biểu đồ khấu hao tiêu chuẩn phổ biến với tỷ suất cố định hoặc một khoản vay thế chấp có điều chỉnh. "

Các ứng cử viên cho những khoản thế chấp căn bản cũng phải trả một khoản tiền đáng kể - thường là từ 10% đến 20% - đối với nhà ở, ý tưởng là nếu bạn có làn da trong trò chơi, bạn sẽ không phải trả giá thấp. Bởi vì người vay có điểm tín dụng tốt hơn và tỷ lệ nợ / thu nhập có xu hướng ít rủi ro hơn, nên họ được hưởng mức lãi suất thấp nhất - hiện khoảng 4% đối với khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm - có thể tiết kiệm hàng chục ngàn đô la cuộc sống của khoản vay.

Thế chấp dưới chuẩn

Các khoản vay thế chấp dưới chuẩn được cung cấp cho những người vay có xếp hạng tín dụng thấp hơn và điểm tín dụng FICO dưới mức 640, mặc dù mức cắt giảm chính xác phụ thuộc vào người cho vay. Do rủi ro gia tăng đối với người cho vay, các khoản vay này có lãi suất cao hơn - như 8% đến 10%.

Có một số loại cơ cấu thế chấp dưới chuẩn. Phổ biến nhất là khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARM), với mức lãi suất cố định là "tỷ lệ trễ" đầu tiên, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi cộng với lãi suất cho phần còn lại của khoản vay. Ví dụ về ARM là khoản vay 2/28, là khoản vay thế chấp 30 năm có lãi suất cố định trong hai năm đầu tiên trước khi được điều chỉnh. Trong khi các khoản vay này thường bắt đầu với lãi suất hợp lý, một khi họ chuyển sang mức lãi suất cao hơn thì khoản thanh toán thế chấp sẽ tăng đáng kể.

Tiền thế chấp Alt-A

Các khoản thế chấp của Alt-A rơi vào khoảng giữa các hạng mục chính hay hạng dưới. Một trong những đặc điểm xác định của khoản vay thế chấp của Alt-A là khoản vay thấp hoặc không có khoản vay, có nghĩa là người cho vay không yêu cầu nhiều tài liệu chứng minh tài sản, chi phí hoặc thu nhập của người đi vay. Điều này mở ra cánh cửa cho các hoạt động thế chấp giả mạo, vì cả người cho vay lẫn bên đi vay có thể phóng đại số lượng để đảm bảo thế chấp lớn hơn (nghĩa là nhiều tiền hơn cho người cho vay và nhà ở hơn cho người đi vay).Thực tế, sau cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn cho vay thế chấp năm 2007-08, họ trở nên nổi tiếng là "những khoản cho vay giả mạo" bởi vì các khách hàng vay và người cho vay có thể phóng đại thu nhập và / hoặc tài sản để phóng thích khoản vay của người vay.

Trong khi khách hàng Alt-A thường có điểm tín dụng ít nhất 700 - cao hơn khoản cắt giảm cho các khoản cho vay dưới chuẩn - những khoản vay này có xu hướng cho phép thanh toán xuống tương đối thấp, tỷ lệ cho vay theo giá trị cao hơn và linh hoạt hơn khi nói đến tỷ lệ nợ / thu nhập của người vay. Những nhượng bộ này cho phép một số người vay mua nhà nhiều hơn khả năng của họ, làm tăng khả năng xảy ra vỡ nợ. Điều đó được nói, các khoản nợ thấp và không có khoản vay có thể hữu ích nếu bạn thực sự có thu nhập tốt nhưng không thể chứng minh được vì bạn kiếm được nó không thường xuyên (ví dụ: nếu bạn tự làm chủ).

Bởi vì Alt-As được coi là có rủi ro (rơi vào khoảng giữa thời điểm chính và subprime), lãi suất có xu hướng cao hơn lãi suất cơ bản nhưng thấp hơn mức dưới - khoảng 5- 5% đến 8%, tùy thuộc vào người cho vay và tình hình của người đi vay. Xem

Tiền thế chân A-A: Cách họ hoạt động

. Nhận được thỏa thuận thế chấp có thể xảy ra tốt nhất Rõ ràng, lãi suất càng cao, bạn càng phải trả hàng tháng, và cuối cùng bạn sẽ trả tiền nhà. Để so sánh, chúng ta hãy xem xét khoản vay thế chấp có lãi suất cố định 30 năm với mức 200.000 USD.

Ở mức lãi suất cơ bản - 4% trong ví dụ này - thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là $ 955. Trong suốt thời gian vay, bạn sẽ phải trả 143.939 USD lãi suất - vì vậy bạn thực sự phải trả tổng cộng 343.739 USD.

Bây giờ giả sử bạn nhận khoản vay thế chấp cố định 30 năm với giá 200.000 USD, nhưng lần này bạn sẽ được hưởng mức lãi suất dưới chuẩn là 6%. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là $ 1, 199, và bạn phải trả tổng cộng $ 231, 677 bằng lãi suất, đưa tổng số tiền mà bạn trả lại là $ 431, 677. Chi phí lãi suất dường như thay đổi nhỏ bạn $ 87, 938.

Điều quan trọng là phải nhận thức được điều này: Chỉ vì một người cho vay cung cấp cho bạn một khoản thế chấp có tỷ lệ Alt-A hoặc lãi suất dưới chuẩn không có nghĩa là bạn sẽ không đủ tiêu chuẩn để được thế chấp bằng lãi suất với một người cho vay khác. Người cho vay và môi giới thế chấp có thể cạnh tranh, nhưng nhìn chung, họ không có nghĩa vụ cung cấp cho bạn thỏa thuận tốt nhất có sẵn. Nó rất đáng để cố gắng mua sắm xung quanh: Dành thời gian để tìm một mức lãi suất tốt hơn có thể tiết kiệm cho bạn hàng chục ngàn đô la trong quá trình vay.

Lời khuyên cho việc Tìm Tỷ lệ Thế chấp Tốt nhất

Đây không phải là thời gian để cho ai khác đi mua sắm cho bạn. Như chúng ta đã thấy, các điều khoản bạn nhận được có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể trong những gì bạn phải trả để mượn cùng một khoản tiền.

Làm thế nào để bạn không phải trả nhiều hơn bạn cần để thế chấp của bạn? Chắc chắn, so sánh cung cấp bạn nhận được bằng cách chạy chúng thông qua máy tính thế chấp trực tuyến của bạn để xem những gì các khoản thanh toán và sự quan tâm của bạn sẽ được. Và khi bạn làm - hoặc thậm chí trước khi bạn làm - hãy làm theo các bước dưới đây.

1. Bắt đầu chuẩn bị sớm

Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà ngay bây giờ, nhận tài chính của bạn trong hình dạng tuyệt vời có thể được khó khăn.Vì vậy, hãy suy nghĩ trước; thậm chí có thể trì hoãn việc săn bắt nhà cho tới khi bạn có thể dọn dẹp căn nhà tài chính của mình.

Nói chung, bạn cần tín dụng chưa thanh toán. Trước khi bạn thậm chí được cân nhắc đến khoản thế chấp, các nhà cho vay thông thường sẽ tìm kiếm một điểm tín dụng ít nhất là 700 và, như chúng tôi đã nói ở trên, một trong 740 cho một lãi suất cơ bản. Các khoản cho vay FHA có nhiều tiêu chuẩn thoải mái hơn, nhưng các điều kiện nghiêm ngặt hơn. Vì vậy, làm những gì bạn có thể để có được điểm số đó bằng cách trả số dư thẻ tín dụng và các khoản nợ cá nhân khác, trong phạm vi bạn có thể.

Ngay cả điểm khác biệt 20 điểm trong điểm số của bạn có thể làm tăng tỷ lệ của bạn lên hoặc xuống hơn 0,25%. Trên một căn nhà trị giá $ 250,000, một phần tư điểm có thể có nghĩa là $ 12,000 trở lên được trả tiền lãi trong suốt thời gian của khoản vay.

Thứ hai, tiết kiệm! Bạn có thể bỏ nhiều tiền, khoản thanh toán thế chấp thấp hơn và lãi suất bạn sẽ phải trả ít hơn theo thời gian. Một khoản thanh toán xuống cao hơn thậm chí có thể có nghĩa là một mức lãi suất thấp hơn. Đạt được khoản thanh toán xuống 30% (so với mức 20% thông thường), có thể làm giảm tỷ lệ của bạn hơn 0,5%. 2. Không xem lãi suất một mình Lãi suất là rất quan trọng, nhưng có nhiều so sánh. Có hình phạt trả trước nếu bạn quyết định tái cấp vốn tại một thời điểm nào đó không? Tổng chi phí đóng là bao nhiêu? Chi phí đóng cửa thường chiếm từ 2% đến 5% giá của căn nhà. Nếu nhà của bạn tốn $ 150,000, bạn sẽ phải trả $ 3,000 đến $ 7, 500 chi phí. Đó là một phạm vi lớn, do đó, nó behooves bạn để xem những gì một người cho vay thường phí.

3. Hiểu

PMI

Mặc dù chúng tính theo chi phí tổng thể của khoản vay thế chấp của bạn, chi phí đóng là lần truy cập một lần. Nhưng có một vết cắn khác tiếp tục cắn. Nếu khoản thanh toán dưới của bạn dưới 20%, bạn được coi là có nguy cơ cao hơn và phải mang theo PMI hoặc bảo hiểm thế chấp cá nhân. Điều này làm cho bạn một cược an toàn hơn cho người cho vay; rắc rối là, bạn là người trả tiền cho nó, với điều chỉnh của 0. 5% đến 1% của toàn bộ khoản vay mỗi năm. Điều đó có thể thêm hàng ngàn đô la vào chi phí để thực hiện khoản vay. Nếu bạn kết thúc việc phải trả tiền cho PMI, chắc chắn rằng nó sẽ dừng lại ngay khi bạn đã có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn thông qua khoản thanh toán thế chấp của bạn để được đủ điều kiện (xem

Làm thế nào để thoát khỏi Nhận bảo hiểm thế chấp tư nhân

). 4. Khóa và Nạp

Giả sử bạn có được hợp đồng thế chấp tuyệt vời nhất. Chúc mừng, nhưng di chuyển nhanh. Lãi suất - và có thể là các điều kiện khác - bị khóa trong một khoảng thời gian nhất định. Bạn phải đóng trong khoảng thời gian khóa hoặc có nguy cơ mất hợp đồng. Đừng chần chừ. Dòng dưới cùng Hầu hết các công việc liên quan đến việc nhận được tỷ lệ thế chấp thấp nhất sẽ xảy ra rất lâu trước khi bạn đã sẵn sàng để áp dụng. Điểm tín dụng của sao và khoản thanh toán xuống đáng kể là những cách tốt nhất để hạ thấp tỷ lệ của bạn.

Nhưng không mù quáng tin tưởng vào ngân hàng, môi giới bất động sản hoặc môi giới thế chấp của bạn để giúp bạn có được những điều khoản tốt nhất. Họ có thể có một động lực tài chính để hướng bạn theo một hướng nhất định. Tự mua sắm, thế chấp và tính toán so sánh. Ngoài ra, hãy nhớ rằng chỉ vì bạn đủ tiêu chuẩn để nhận khoản thế chấp X, không có gì cho thấy bạn

có

để mượn nhiều tiền.