Tài chính - bao gồm việc mua lại, phát triển và xây dựng các tài sản này - thường được thực hiện thông qua các khoản vay bất động sản thương mại: cho vay thế chấp bằng thế chấp tài sản thương mại, chứ không phải là nhà ở.

Cũng như các khoản cho vay mua nhà, các ngân hàng và các tổ chức cho vay độc lập đang tích cực tham gia vào việc cho vay bất động sản thương mại. Ngoài ra, các công ty bảo hiểm, quỹ lương hưu, nhà đầu tư tư nhân và các nguồn vốn khác, bao gồm Chương trình cho vay 504 của U. S. Small Business Administration, cho vay bất động sản thương mại.

Ở đây, chúng ta xem xét các khoản cho vay bất động sản thương mại: chúng khác biệt như thế nào với các khoản cho vay mua nhà, đặc điểm của chúng và những gì mà người cho vay tìm kiếm.

Các khoản cho vay bất động sản thương mại thường được thực hiện cho các chủ thể kinh doanh (ví dụ: các công ty, nhà phát triển, hợp danh, quỹ và ủy thác) . Các thực thể này thường được hình thành cho mục đích cụ thể của sở hữu bất động sản thương mại.

Một thực thể có thể không có hồ sơ tài chính hoặc lịch sử tín dụng, trong trường hợp đó người cho vay có thể yêu cầu các hiệu trưởng hoặc chủ sở hữu của tổ chức đó bảo đảm khoản vay. Điều này cung cấp cho người cho vay một cá nhân (hoặc nhóm cá nhân) có lịch sử tín dụng và / hoặc hồ sơ tài chính - và từ đó họ có thể phục hồi trong trường hợp vỡ nợ. Nếu loại bảo lãnh này không bắt buộc bởi người cho vay, và tài sản đó là phương tiện duy nhất để phục hồi trong trường hợp vỡ nợ, khoản vay được gọi là khoản vay không đòi nợ, có nghĩa là người cho vay không có bất cứ một sự đòi hỏi nào đối với bất cứ ai hay bất cứ thứ gì khác hơn tài sản.

Hạn mức trả nợ vay

Một khoản thế chấp nhà ở là một loại khoản nợ được khấu trừ, trong đó khoản nợ được trả dần dần trong các kỳ hạn định kỳ trong một khoảng thời gian. Sản phẩm thế chấp nhà ở phổ biến nhất là khoản thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm.

Bên mua cũng có các lựa chọn khác, bao gồm khoản thế chấp 25 năm và 15 năm. Thời gian khấu hao dài hơn thường bao gồm thanh toán hàng tháng nhỏ hơn và tổng chi phí lãi suất cao hơn trong suốt thời gian của khoản vay, trong khi thời gian khấu hao ngắn hơn thường dẫn đến thanh toán hàng tháng lớn hơn và giảm tổng chi phí lãi suất. Các khoản cho vay dân cư được khấu hao trong suốt thời hạn của khoản vay để khoản vay được hoàn trả hết khi kết thúc thời hạn cho vay. Ví dụ, một người vay với khoản vay thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm trị giá 200.000 USD với mức 5% sẽ thực hiện 360 khoản thanh toán hàng tháng là $ 1, 073. 64 sau đó khoản vay sẽ được hoàn trả đầy đủ.

Không giống các khoản cho vay mua nhà, các khoản vay thương mại thường từ 5 năm (hoặc ít hơn) đến 20 năm, và thời gian khấu hao thường dài hơn thời hạn cho vay. Ví dụ, một người cho vay có thể cho vay thương mại với kỳ hạn 7 năm với thời gian khấu hao 30 năm. Trong trường hợp này, nhà đầu tư sẽ phải thanh toán bảy năm một khoản tiền dựa trên số tiền vay được thanh toán trong 30 năm, sau đó là một khoản thanh toán "bong bóng" cuối cùng của toàn bộ số dư còn lại của khoản vay. Ví dụ, một nhà đầu tư với khoản vay thương mại 1 triệu đô la ở mức 7% sẽ phải trả hàng tháng là $ 6, 653. 02 trong bảy năm, sau đó là một khoản thanh toán cuối cùng là 918 đô la, 127. 64 khoản đó sẽ hoàn trả hết khoản vay.

Chiều dài của khoản vay và thời gian khấu hao sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ phí cho vay. Tùy thuộc vào sức mạnh tín dụng của nhà đầu tư, những điều khoản này có thể thương lượng. Nói chung, thời hạn trả nợ dài hơn, lãi suất càng cao.

Tỷ lệ cho vay / giá trị

Một cách khác mà các khoản cho vay thương mại và nhà ở khác nhau là tỷ lệ cho vay / giá trị (LTV): một con số đo lường giá trị khoản vay đối với giá trị của tài sản. Một người cho vay tính LTV bằng cách chia số tiền vay với giá thấp hơn của giá trị thẩm định hoặc giá mua của bất động sản. Ví dụ: LTV cho khoản vay trị giá 90.000 đô la cho tài sản 100.000 đô la sẽ là 90% (90 đô la, 100.000 đô la Mỹ, 100 đô la Mỹ = 0.9 đô la hoặc 90%).

Đối với cả khoản vay thương mại và cho vay dân cư, người vay có LTV thấp hơn sẽ đủ điều kiện để có lãi suất vay ưu đãi hơn so với những người có LTV cao hơn. Lý do: Họ có nhiều cổ phần (hoặc cổ phần) trong tài sản, bằng ít rủi ro hơn trong mắt của người cho vay.

Các LTV cao được phép sử dụng cho các khoản thế chấp nhà ở nhất định: Cho phép vay tối đa 100% LTV cho khoản vay của VA và USDA; lên đến 96,5% đối với các khoản cho vay FHA (các khoản vay được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang); và lên đến 95% đối với các khoản vay thông thường (những khoản vay được bảo lãnh bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac).

Ngược lại, LTV thương mại thường rơi vào khoảng 65% đến 80%. Trong khi một số khoản vay có thể được thực hiện ở các LTV cao hơn thì chúng vẫn ít phổ biến hơn. LTV cụ thể thường phụ thuộc vào loại khoản cho vay. Ví dụ, một LTV tối đa là 65% có thể được cho phép đối với đất thô, trong khi một LTV lên đến 80% có thể được chấp nhận đối với việc xây dựng đa tầng. Không có chương trình VA hoặc FHA về cho vay thương mại và không có bảo hiểm thế chấp cá nhân. Vì vậy, người cho vay không có bảo hiểm để trang trải các khoản nợ của người vay và phải dựa vào bất động sản được thế chấp để bảo đảm.

Lưu ý: Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) là một loại chính sách bảo hiểm nhằm bảo vệ người cho vay khỏi rủi ro vỡ nợ và tịch thu tài sản, cho phép người mua không thể trả một khoản tiền đáng kể (hoặc không muốn) ở mức giá phải chăng. Nếu một người mượn mua bất động sản và giảm xuống dưới 20%, người cho vay sẽ giảm thiểu rủi ro bằng cách yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm từ một công ty PMI. Xem

Làm thế nào để Thoát khỏi Bảo hiểm thế chấp tư nhân

Tỷ lệ bao phủ / dịch vụ

Các nhà cho vay thương mại cũng xem tỷ lệ bao phủ nợ - dịch vụ (DSCR), so sánh thu nhập ròng hàng năm của bất động sản (NOI) với dịch vụ nợ thế chấp hàng năm (bao gồm gốc và lãi) đo lường khả năng của tài sản để phục vụ nợ của nó. Nó được tính bằng cách chia NOI bằng dịch vụ nợ hàng năm. Ví dụ: một tài sản có 140.000 USD ở NOI và 100.000 USD trong dịch vụ nợ thế chấp hàng năm sẽ có DSCR là 1. 40 (140 USD, 100.000 USD = 1. 4). Tỷ lệ này giúp các nhà cho vay quyết định mức cho vay tối đa dựa trên dòng tiền thu được từ tài sản. DSCR nhỏ hơn 1 cho biết dòng tiền mặt âm. Ví dụ, một DSCR của. 92 nghĩa là chỉ có NOI đủ để trang trải 92% số nợ hàng năm. Nhìn chung, các nhà cho vay thương mại tìm DSCRs ít nhất 1. 25 để đảm bảo đủ dòng tiền. DSCR thấp hơn có thể được chấp nhận đối với các khoản vay với thời gian khấu hao và / hoặc tài sản ngắn hơn với dòng tiền ổn định. Cần có tỷ lệ cao hơn đối với tài sản có dòng tiền mặt dễ biến động - ví dụ như khách sạn, thiếu hợp đồng thuê dài hạn (và do đó có thể dự đoán được) hơn đối với các loại bất động sản thương mại khác. Lãi suất và Lãi suất

Lãi suất cho vay thương mại nhìn chung cao hơn cho vay mua nhà. Ngoài ra, các khoản vay thương mại bất động sản thường bao gồm các khoản phí bổ sung vào chi phí tổng thể của khoản vay, bao gồm thẩm định, áp dụng pháp lý, vay vốn, tiền vay và / hoặc phí khảo sát. Một số chi phí phải được thanh toán trước khi khoản vay được chấp thuận (hoặc bị từ chối), trong khi một số khác áp dụng hàng năm. Ví dụ, một khoản vay có thể có một khoản phí phát sinh một khoản vay là 1% vào đúng thời điểm đóng cửa, và một khoản phí hàng năm ¼ phần trăm (0,25%) cho đến khi khoản vay được thanh toán đầy đủ. Ví dụ, một khoản vay trị giá 1 triệu đô la Mỹ có thể yêu cầu phải trả một khoản phí phát hành 1% bằng 10 000 đô la Mỹ trả trước, với mức phí 0,25% là $ 2, 500 được trả hàng năm (ngoài khoản lãi).

Trả trước

Một khoản cho vay bất động sản thương mại có thể có những hạn chế đối với khoản thanh toán trước, được thiết kế để duy trì lợi tức dự kiến ​​của người cho vay đối với khoản vay. Nếu chủ đầu tư giải quyết một khoản nợ trước ngày đáo hạn của khoản vay, họ có thể sẽ phải trả khoản tiền phạt trả trước. Có bốn loại hình phạt chính "thoát ra" để trả nợ sớm:

Hình phạt Trả trước

. Đây là hình thức thanh toán trả trước cơ bản nhất, được tính bằng cách nhân số dư chưa thanh toán hiện tại bằng một hình phạt thanh toán trước cụ thể.

Bảo lãnh quyền lợi

. Người cho vay được hưởng một khoản tiền nhất định, ngay cả khi khoản vay được thanh toán sớm. Ví dụ, một khoản vay có thể có lãi suất 10% được bảo đảm trong 60 tháng, với khoản phí thoát ra 5% sau đó.

• Khóa . Người đi vay không thể trả hết tiền vay trước một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn như khóa 5 năm.

• Thất bại . Thay thế thế chấp. Thay vì trả tiền mặt cho người cho vay, người mượn trao đổi tài sản thế chấp mới (thường là chứng khoán Kho bạc) để thế chấp khoản vay gốc.Hình phạt cao có thể được gắn với phương thức thanh toán khoản vay.

• Các điều khoản trả trước được xác định trong các tài liệu cho vay và có thể thương lượng cùng với các điều khoản vay khác trong các khoản cho vay thương mại bất động sản. Các lựa chọn nên được hiểu trước và đánh giá trước khi trả nợ sớm. Dãi dưới cùng

• Với bất động sản thương mại, thường là một nhà đầu tư (thường là một thực thể kinh doanh) mua tài sản, cho thuê không gian và thu tiền thuê từ các cơ sở kinh doanh hoạt động trong bất động sản: là một tài sản tạo thu nhập. Khi đánh giá các khoản vay bất động sản thương mại, người cho vay xem xét tài sản thế chấp của khoản vay; độ tin cậy của chủ thể (hoặc chủ sở hữu / chủ sở hữu), bao gồm ba đến năm năm báo cáo tài chính và báo cáo thuế thu nhập; và tỷ số tài chính, như tỷ lệ cho vay đối với giá trị và tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ. Để biết thêm thông tin, hãy đọc

7 bước để Thỏa thuận Bất động sản Hot Thương mại

và

Tìm Fortune Trong Bất động sản Thương mại

.