Các thị trường Hoa Kỳ mong đợi sự gia tăng lãi suất trong tương lai gần. Các khoản đầu tư thay thế như ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) có thể mang lại nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư. Bài báo này phân tích tiềm năng của REITs đối với sự nhạy cảm về tỷ lệ lãi suất và đánh giá khả năng của họ như một chiếc xe đầu tư trong thời kỳ có lãi suất cao.

Giới thiệu Nhanh về REITs

REIT là một chứng khoán được giao dịch công khai, đầu tư vào bất động sản thông qua tài sản hoặc thế chấp và thường giao dịch trên các giao dịch chính như cổ phiếu. REIT cung cấp mức thanh khoản cao cho các nhà đầu tư nắm cổ phần bất động sản bằng cách mua cổ phiếu. REIT có rất nhiều loại bất động sản cụ thể như REITs về căn hộ, căn hộ, tòa nhà thương mại, kho hàng và tiện nghi khách sạn. REIT cũng có sẵn trong các biến thể khu vực, giống như những người tập trung vào bất động sản ở các quốc gia / khu vực cụ thể như U., Châu Âu, Trung Quốc hoặc Nhật Bản. (Để biết thêm, xem: 5 loại REITs Và Làm thế nào để Đầu tư Trong Them.)

REITs cung cấp nhiều lợi ích, bao gồm đa dạng hóa loại tài sản mới, tính thanh khoản cao trong lĩnh vực bất động sản với số vốn đầu tư nhỏ và lợi ích về thuế (phụ thuộc vào luật địa phương). (Xem thêm: Đầu tư vào REITs.)

REIT trả lại lãi suất

Một báo cáo gần đây của REIT. com cho thấy một mức độ tương quan thấp về mặt lịch sử giữa REITs và thị trường chứng khoán. Sự tương quan cho thấy hai chứng khoán di chuyển trong mối quan hệ với nhau như thế nào. Báo cáo tương tự cho thấy mức tương quan thấp tương tự giữa REITs và sản lượng trái phiếu. (Một bảng tỉa được bên dưới với sự tương quan của trái phiếu REITs)

Hình ảnh lịch sự REITS. com.

Một so sánh lịch sử tương tự giữa lợi nhuận từ một chỉ số REIT phổ biến và lãi suất trái phiếu 10 năm cho thấy một mối quan hệ ngược lại. Chúng tôi tính toán lợi nhuận hàng năm của FTSE NAREIT phổ biến Tất cả REITs Index so với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm:

Biểu đồ dựa trên dữ liệu chỉ số REITs có nguồn gốc từ REITS. com (trục trái) và dữ liệu trái phiếu Kho bạc 10 năm có nguồn gốc từ stlouisfed. org (trục phải).

Như minh chứng từ biểu đồ trên bao gồm 45 năm, lãi suất tăng có vẻ không tốt đối với lợi nhuận REIT và ngược lại. Trong thời kỳ lãi suất cao 1980-1985, lợi nhuận từ REIT thấp hơn, trong khi đó tăng lên sau năm 2008 khi lãi suất chạm mức thấp kỷ lục.

Tuy nhiên, còn có các yếu tố khác và các quan sát chi tiết khác để xem xét có thể cho thấy lợi nhuận tích cực cho các khoản đầu tư REITs ngay cả trong thời kỳ lãi suất cao. Khoan vào các khoảng thời gian cụ thể khi lãi suất cao và quan sát thú vị: 999 Từ năm 1979, lãi suất đã có xu thế giảm.Có một vài chênh lệch trong những năm qua, nhưng tổng thể nó đã được một sự suy giảm phù hợp với lãi suất. Với mỗi giai đoạn đi qua năm hoặc 10 năm, một mức thấp hơn của lãi suất được coi là "cao. "

1979-1984: thời kỳ này lãi suất ở mức cao 10% - 14%. Lợi nhuận từ REITs cũng ở mức cao 9% - 32%.

1991-1997: giai đoạn này đã chứng kiến ​​một mức lãi suất mới, dao động từ 6% đến 8%. Lợi nhuận từ REIT Index dao động từ 12% - 36%, trừ năm 1994 1%.

2000-2001: Lãi suất tiếp theo cao trong giai đoạn 2000-2001, khi lãi suất dao động quanh mức 5 5%. Thu nhập từ REITs dao động từ 16% đến 26%.

• Các mức REITs đã được tính như thế nào trong thời kỳ lãi suất thấp tạm thời?
• 1973-1974: Lãi suất tương đối thấp, từ 6,9% đến 7,4% (so với mức cao 10% đến 14% những năm tiếp theo). REITs thực hiện xấu với tổn thất hàng năm trong khoảng từ -42% đến -27%.
• 1998-1999: Lãi suất dao động trong khoảng 4% - 5,5% và lợi nhuận từ REIT vẫn âm với mức -18% -6%.

Năm 2007-2012: Lãi suất giảm dần từ 4% xuống dưới 2%, REIT nhận được mức lỗ hàng năm nhất định trong khoảng từ -45% đến -5%, chỉ có một ngoại lệ là lợi nhuận dương năm 2009. > Những quan sát này chỉ ra rằng REIT có thể không thực sự có bất kỳ sự phụ thuộc vào kịch bản lãi suất. Thu nhập từ đầu tư REIT có thể thực sự không có biến động về lãi suất.

• Có những lợi ích khác của REIT, làm cho họ lựa chọn đầu tư tốt ngay cả trong giai đoạn lãi suất cao:
• Cơ hội thu nhập
• : REIT được coi là chứng khoán dựa trên lợi tức. Mặc dù sự tăng giá của REITs mang lại tiềm năng lợi nhuận, phần đóng góp đáng kể của REIT là từ cổ tức. Các khoản thanh toán cổ tức của REITs là anh hùng không được biết đến, thường bị bỏ qua bởi các nhà đầu tư. Như đã lưu ý trong Khái quát cơ bản về Thuế REIT, REIT thường được miễn thuế ở Hoa Kỳ ở cấp độ tin cậy miễn là họ phân phối ít nhất 90% thu nhập của họ cho chủ sở hữu đơn vị. Hệ thống hưởng lợi thuế này dẫn đến việc phân phối thu nhập cổ tức thường xuyên cho các cổ đông REIT. Nếu không có thuế cổ tức thì hiệu quả thuần cao hơn nhiều so với trái phiếu (hoặc cổ phần), ngay cả trong trường hợp lãi suất cao.

Đa dạng hoá Toàn cầu

: Một lợi ích gián tiếp khác có thể được thực hiện thông qua REIT là về việc tiếp xúc với các thị trường toàn cầu. Ngay cả khi sự thay đổi lãi suất có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của REIT tại thị trường U … S, các nhà đầu tư có thể xem xét REITs có tiếp xúc toàn cầu. Từ năm 1990, U. K., Singapore, Nhật, Úc, Hà Lan, Nam Phi và nhiều nước khác đã cho phép danh sách REIT, cho phép các nhà đầu tư tiếp xúc với thị trường bất động sản của nước ngoài. Ví dụ, nếu thị trường địa ốc ở U. S. tăng do tác động của lãi suất cao hơn, nhà đầu tư của U. với việc tiếp xúc với thị trường bất động sản ở Singapore có thể có lợi nếu ông ta nắm giữ REITs ở bất động sản Singapore trong danh mục đầu tư của mình.

• Sự phơi nhiễm cụ thể của ngành : Các REIT được niêm yết trên thị trường chứng khoán, có nhiều hương vị khác nhau. Có thể tìm thấy REITs cụ thể cho căn hộ, trung tâm mua sắm, khu vực khách sạn, kho hàng và ngay cả những người có cơ sở hạ tầng của tiểu bang hoặc quốc gia. Trong trường hợp lãi suất tăng, không phải tất cả các tiểu ngành trong bất động sản có thể bị ảnh hưởng xấu. Ví dụ, mặc dù lãi suất cao có thể sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận thu được từ các REIT khi tiếp xúc với căn hộ nhưng thu nhập của một REIT đặc biệt khi tiếp xúc với nhiều trung tâm mua sắm đang hoạt động ở những vị trí chính vẫn cao hơn. Nghiên cứu cẩn thận về thị trường bất động sản, tác động của lãi suất đối với một phân ngành cụ thể, và REIT cụ thể dựa trên việc nắm giữ tài sản cơ bản có thể làm cho lợi nhuận đầu tư của REIT không ảnh hưởng đến tác động của lãi suất. (Để biết thêm thông tin, hãy xem: 3 REIT của khách sạn đã vượt trội hơn thị trường và nhà ở, chăm sóc sức khoẻ và các REIT của văn phòng)
• Sau khi xem xét các mô hình tương quan và dữ liệu lịch sử, có vẻ như các khoản thu nhập từ REIT vẫn độc lập với thời kỳ lãi suất. Sau khi nghiên cứu cẩn thận và lựa chọn đúng lĩnh vực bất động sản và khu vực địa lý, các nhà đầu tư có thể xem REITs là một lựa chọn tốt cho cổ phiếu và trái phiếu truyền thống, vốn rất nhạy cảm với lãi suất.