Ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) là một yếu tố quan trọng khi xây dựng bất kỳ vốn cổ phần hoặc danh mục đầu tư cố định. Họ cung cấp đa dạng hóa lớn hơn, tổng lợi nhuận cao hơn có thể và / hoặc giảm nguy cơ tổng thể. Tóm lại, khả năng tạo ra thu nhập từ cổ tức cùng với sự tăng giá trị vốn làm cho họ trở thành một sự cân bằng tuyệt vời đối với cổ phiếu, trái phiếu và tiền mặt. REIT thường sở hữu và / hoặc quản lý bất động sản thương mại tạo ra thu nhập, cho dù đó là tài sản của mình hoặc các khoản thế chấp trên những tài sản đó. Bạn có thể đầu tư vào các công ty riêng lẻ hoặc thông qua quỹ giao dịch trao đổi hoặc quỹ tương hỗ. Có sẵn nhiều loại REIT. Ở đây chúng ta nhìn vào một số trong những chính và lợi nhuận lịch sử của họ. Vào cuối bài này, bạn sẽ có một ý tưởng tốt hơn khi nào và những gì để mua.

AD:

Returns REITs trong lịch sử

Quỹ đầu tư bất động sản là một trong những loại tài sản có kết quả hoạt động tốt nhất. FTSE NAREIT Equity REIT Index là phần mà hầu hết các nhà đầu tư sử dụng để đánh giá hiệu suất của thị trường bất động sản ở U. S. Từ năm 1990 đến năm 2010, lợi tức trung bình hàng năm của chỉ số là 9,9%, đứng thứ hai chỉ sau cổ phiếu vốn hóa trung bình, trung bình 10,3% / năm so với cùng kỳ. So với các tài sản thu nhập cố định, lợi tức 7% hàng năm và hàng hóa chỉ 4,5% một năm. Bất động sản là nhà hoạt động tồi tệ nhất trong tám loại tài sản chỉ trong vòng hai năm so với 20. Thu nhập cố định là mặt hàng kém nhất sáu lần trong cùng kỳ 20 năm.

Gần đây, mức trung bình ba năm của REITs giữa tháng 3 năm 2013 và tháng 3 năm 2016 phù hợp với mức trung bình trong giai đoạn 20 năm, đạt mức 9,85% trong thời gian đó. Về mặt lịch sử, các nhà đầu tư tìm kiếm năng suất đã đầu tư tốt hơn vào bất động sản so với thu nhập cố định, loại tài sản truyền thống cho mục đích này. Một danh mục đầu tư xây dựng cẩn thận nên xem xét cả hai. (Tìm hiểu thêm trong Làm thế nào để Đánh giá Một Trust Investment Investment)

AD:

REITs bán lẻ

Khoảng 24% các khoản đầu tư của REIT nằm trong các trung tâm mua sắm và bán lẻ tự do. Đây là khoản đầu tư lớn nhất theo loại hình ở Mỹ. Bất cứ trung tâm mua sắm nào bạn thường xuyên, có thể nó thuộc sở hữu của REIT. Khi xem xét đầu tư vào bất động sản bán lẻ, trước tiên cần phải kiểm tra ngành công nghiệp bán lẻ. Hiện nay nó đang lành mạnh về mặt tài chính và triển vọng cho tương lai là gì?

Điều quan trọng cần nhớ là REITs bán lẻ kiếm tiền từ tiền thuê mà họ tính phí thuê nhà. Nếu các nhà bán lẻ đang gặp phải vấn đề về luồng tiền do doanh số bán hàng kém, có thể họ có thể trì hoãn hoặc thậm chí không trả được khoản thanh toán hàng tháng đó, cuối cùng bị buộc phải phá sản. Vào thời điểm đó, một người thuê nhà mới cần phải được tìm thấy, đó là không bao giờ dễ dàng.Do đó, điều quan trọng là bạn nên đầu tư vào REITs với những người thuê nhà cố định mạnh nhất có thể. Các cửa hàng này bao gồm cửa hàng tạp hóa và cửa hàng cải tiến nhà.

Một khi bạn đã đánh giá ngành công nghiệp của mình, trọng tâm của bạn nên chuyển sang REITs. Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, điều quan trọng là họ có lợi nhuận tốt, bảng cân đối tài chính mạnh và ít nợ nhất có thể, đặc biệt là loại ngắn hạn. Trong một nền kinh tế nghèo nàn, REITs bán lẻ với vị trí tiền mặt đáng kể sẽ được trình bày với cơ hội mua bất động sản tốt với giá thấp. Các công ty hoạt động tốt nhất sẽ tận dụng điều này.

Điều đó nói rằng, có những mối quan tâm lâu dài đối với không gian REIT bán lẻ trong khi mua sắm đang ngày càng chuyển dịch trực tuyến ngược lại với mô hình mall. Chủ sở hữu không gian đã tiếp tục đổi mới để lấp đầy khoảng trống của họ với các văn phòng và những người thuê không theo định hướng bán lẻ khác, nhưng tiểu ngành đang bị áp lực.

REITs cư trú

Đây là REITs sở hữu và vận hành các tòa nhà căn hộ cho thuê nhiều gia đình cũng như nhà ở sản xuất. Khi tìm cách đầu tư vào loại REIT này, người ta phải cân nhắc một số yếu tố trước khi nhảy vào. Ví dụ, thị trường căn hộ tốt nhất có xu hướng là nơi có khả năng mua nhà thấp so với phần còn lại của đất nước. Ở những nơi như New York và Los Angeles, chi phí cao của ngôi nhà đơn lẻ buộc nhiều người phải thuê hơn, dẫn đến giá chủ nhà có thể tính phí mỗi tháng. Kết quả là các REIT khu dân cư lớn nhất có xu hướng tập trung vào các trung tâm đô thị lớn.

Trong mỗi thị trường cụ thể, nhà đầu tư nên tìm kiếm sự tăng dân số và việc làm. Nói chung, khi có một dòng chảy ròng của người dân vào một thành phố, đó là bởi vì công việc đang có sẵn và nền kinh tế đang phát triển. Tỷ lệ thất nghiệp giảm cùng với giá thuê tăng là dấu hiệu cho thấy nhu cầu đang được cải thiện. Miễn là căn hộ cung cấp trong một thị trường cụ thể vẫn còn thấp và nhu cầu tiếp tục tăng, REITs dân cư nên làm tốt. Giống như tất cả các công ty, những người có bảng cân đối tài chính mạnh nhất và vốn có nhiều nhất thường làm tốt nhất.

REITs chăm sóc sức khoẻ

REITs chăm sóc sức khoẻ sẽ là một tiểu ngành thú vị để xem khi người Mỹ tuổi tác và chi phí chăm sóc sức khoẻ tiếp tục tăng lên. Y tế REITs đầu tư vào bất động sản của bệnh viện, trung tâm y tế, cơ sở điều dưỡng và nhà nghỉ hưu. Sự thành công của bất động sản này gắn liền trực tiếp với hệ thống y tế. Phần lớn các nhà khai thác các cơ sở này dựa vào phí thuê phòng, Medicare và Medicaid hoàn trả cũng như chi trả cá nhân. Miễn là việc tài trợ cho chăm sóc sức khoẻ là một dấu hỏi, thì những khoản REITs về chăm sóc sức khoẻ.

Những điều bạn nên tìm kiếm trong REIT chăm sóc sức khoẻ bao gồm một nhóm khách hàng đa dạng và cũng như đầu tư vào một số loại tài sản khác nhau. Tập trung là tốt đến một mức độ, nhưng như vậy là lan rộng nguy cơ của bạn. Nói chung, sự gia tăng nhu cầu về dịch vụ chăm sóc sức khoẻ (điều này sẽ xảy ra với dân số già) là tốt cho bất động sản y tế.Vì vậy, ngoài sự đa dạng của khách hàng và loại tài sản, hãy tìm kiếm các công ty có kinh nghiệm chăm sóc sức khoẻ đáng kể, có bảng cân đối tài chính mạnh và có quyền truy cập vào vốn chi phí thấp.

Văn phòng REITs

Văn phòng REITs đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Họ nhận được tiền thuê từ những người thuê thường ký hợp đồng cho thuê dài hạn. Bốn câu hỏi đến với tâm trí của bất cứ ai quan tâm đến việc đầu tư vào văn phòng REIT

Trạng thái của nền kinh tế là gì và mức thất nghiệp cao như thế nào?

1. Tỷ lệ trống như thế nào?
2. Khu vực mà REIT đầu tư vào kinh tế như thế nào?
3. Bao nhiêu vốn cho việc mua lại?
4. Cố gắng tìm REITs đầu tư vào các thành trì kinh tế. Tốt hơn là sở hữu một loạt các tòa nhà trung bình ở Washington, D. C, hơn là để sở hữu không gian văn phòng chính ở Detroit. (999) REITs thế chấp

Khoảng 10% các khoản đầu tư của REIT có trong thế chấp bất động sản trái ngược với chính bất động sản. Những khoản đầu tư lớn nhất nhưng không nhất thiết là Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ mua bất động sản trên thị trường thứ cấp. Nhưng chỉ vì loại REIT này đầu tư vào thế chấp thay vì vốn chủ sở hữu không có nghĩa là nó đi kèm mà không có rủi ro. Việc tăng lãi suất sẽ làm giảm giá trị sổ sách REIT về cho vay thế chấp, đẩy giá cổ phiếu hạ. Ngoài ra, REITs thế chấp nhận được một khoản tiền đáng kể vốn của họ thông qua các khoản nợ có bảo đảm và không có bảo đảm. Nếu lãi suất tăng, tài trợ trong tương lai sẽ đắt hơn, giảm giá trị của danh mục cho vay. Trong một môi trường lãi suất thấp với viễn cảnh tăng lãi suất, phần lớn REITs thế chấp sẽ được chiết khấu với giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu. Bí quyết là tìm đúng người. ( )

Các phím để đánh giá REIT

Tôi đã nói về các loại REITs cụ thể như là cũng như những gì cần tìm kiếm khi đầu tư vào chúng. Tuy nhiên, có một số điều cần lưu ý khi đánh giá bất kỳ REIT nào. Chúng bao gồm những điều sau:

REITs là các khoản đầu tư hoàn toàn hoàn toàn. Họ cung cấp lợi tức cổ tức cao cùng với sự tăng giá vốn dài hạn vừa phải. Hãy tìm kiếm các công ty đã làm tốt công việc trong quá khứ để cung cấp cả hai. Không giống bất động sản truyền thống, nhiều REITs được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Bạn nhận được đa dạng hóa bất động sản cung cấp mà không bị khóa trong dài hạn. Tính thanh khoản. Khấu hao có xu hướng cường điệu hóa giá trị bất động sản đầu tư. Do đó, thay vì sử dụng tỷ lệ chi trả (những gì mà các nhà đầu tư cổ tức sử dụng) để đánh giá REIT, hãy xem xét các khoản tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO). Điều này được định nghĩa là thu nhập ròng trừ việc bán bất kỳ tài sản nào trong một năm nhất định và khấu hao. Chỉ cần chia cổ tức cho mỗi cổ phần và chia cho FFO mỗi cổ phần.Năng suất càng cao càng tốt.

Sự quản lý mạnh mẽ tạo ra sự khác biệt. Hãy tìm kiếm các công ty đã được khoảng một lúc hoặc ít nhất có một đội ngũ quản lý với vô số kinh nghiệm.

Chất lượng. Chỉ đầu tư vào REIT với tài sản lớn và người thuê nhà.

1. Xem xét mua một quỹ tương hỗ hoặc ETF đầu tư vào REIT, và để lại nghiên cứu và mua cho những người có lợi.
2. Bottom Line
3. Chính phủ liên bang đã cho phép các nhà đầu tư mua các dự án bất động sản thương mại quy mô lớn từ năm 1960. Tuy nhiên, chỉ trong thập kỷ qua, các nhà đầu tư cá nhân đã chấp nhận REITs. Lý do cho điều này bao gồm lãi suất thấp, buộc các nhà đầu tư vượt qua các trái phiếu để đầu tư vào thu nhập, sự xuất hiện của các quỹ đầu tư trao đổi và trao đổi lẫn nhau tập trung vào bất động sản và cho đến khi tình trạng bất động sản bất động sản 2007-08 thất vọng một phần của người Mỹ để sở hữu bất động sản và các tài sản hữu hình khác. REIT, giống như mọi hoạt động đầu tư khác trong năm 2008, đã phải chịu đựng rất nhiều. Nhưng mặc dù điều này, họ tiếp tục là một bổ sung tuyệt vời cho bất kỳ danh mục đầu tư đa dạng.
4. Đối với việc đọc có liên quan, hãy xem Khái niệm cơ bản về thuế REIT và Đầu tư Vòng quanh chuyến với REIT quốc tế.