Sự "đóng cửa" huyền bí này bạn luôn nghe thấy các đại lý bất động sản đề cập đến khi bạn mua nhà? Đóng cửa xảy ra khi bạn ký giấy tờ làm nhà bạn. Nhưng trước khi ngày ma thuật (và thường căng thẳng) đến, một danh sách dài những thứ phải xảy ra. Bài viết này sẽ giải thích những gì bạn có thể mong đợi trong quá trình đóng cửa từ thời điểm chào hàng của bạn được chấp nhận đến thời điểm bạn nhận được chìa khóa để nhà mới của bạn. (Để tìm hiểu về những điều có thể sai trong quá trình, hãy đọc 10 Rào cản để Đóng cửa trên một ngôi nhà mới )

1. Mở Escrow

Escrow là một tài khoản được giữ bởi một bên thứ ba thay mặt cho hai bên trong một giao dịch. Bởi vì có rất nhiều điều phải xảy ra để hoàn thành việc bán nhà, nên cách tốt nhất để ngăn người bán hoặc người mua khỏi bị lừa là phải có một bên thứ ba trung lập giữ tất cả số tiền và tài liệu liên quan đến giao dịch cho đến khi mọi thứ đã được giải quyết. (Nếu bạn chưa gửi hợp đồng mua hàng của bạn, hãy chắc chắn đọc 10 Lời khuyên để Nhận Giá Hợp lý trên Trang chủ .)

2. Thực hiện tìm kiếm tiêu đề và nhận bảo hiểm theo tiêu đề

Bảo hiểm quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu Việc bảo hiểm quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu mang lại sự an tâm và bảo vệ pháp lý để khi bạn mua bất động sản, không ai có thể cố gắng yêu cầu bồi thường như là của họ sau đó, người đã bị bỏ lại di chúc hoặc người thu thuế, người không (hoặc nghĩ rằng anh ta không được trả tiền). Nhân viên tiêu đề sẽ thực hiện tìm kiếm tiêu đề để đảm bảo rằng không có đám mây về tiêu đề (khiếu nại của bên thứ ba đối với tài sản có thể đặt câu hỏi hoặc làm mất hiệu lực quyền sở hữu của bạn). Nếu có, những vấn đề này sẽ cần được giải quyết trước khi tài sản trở thành của bạn. (Để biết thêm, xem 10 rào cản để kết thúc vào một ngôi nhà mới

.)

3. Tìm luật sư Đây là một bước tùy chọn nếu bạn muốn có ý kiến ​​pháp lý chuyên nghiệp về các tài liệu đóng của bạn. Ngay cả những người có trình độ học vấn cao cũng không thể hoàn toàn hiểu được tài liệu đóng của họ; một luật sư giàu kinh nghiệm về bất động sản sẽ không chỉ hiểu họ mà còn biết nơi để tìm kiếm các vấn đề tiềm ẩn trong giấy tờ của bạn. (Để tìm hiểu thêm, hãy đọc Lợi ích của việc Sử dụng Một Luật sư Bất động sản

.)

4. Có được sự chấp thuận trước cho một khoản thế chấp

Trong khi nhận được chấp thuận trước về khoản thế chấp không bắt buộc phải đóng một giao dịch, nó có thể giúp bạn đóng giao dịch nhanh hơn như là những tín hiệu được chấp thuận trước cho người bán rằng bạn có sự ủng hộ tài chính mạnh mẽ. Đổi lại, được chấp thuận trước có thể cho bạn khả năng thương lượng nhiều hơn khi đàm phán với người bán. Một lợi thế quan trọng nữa của việc được chấp thuận trước là các nhà cho vay nhất định sẽ cung cấp cho bạn một khóa lãi suất, có nghĩa là bạn có thể đảm bảo mức lãi suất và không phải là sự thương xót của thị trường nếu lãi suất tăng trước khi bạn kết thúc hợp đồng.

5. Đàm phán chi phí đóng cửa Công ty ký quỹ không thể được kỳ vọng cung cấp dịch vụ miễn phí, tất nhiên, nhưng nhiều công ty trong ngành này lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người tiêu dùng và tăng lợi nhuận bằng cách thu phí rác. Mặc dù có một số cuộc tranh luận về những gì được coi là một khoản phí rác, phí để tìm ra bao gồm phí hành chính, lệ phí xem xét ứng dụng, lệ phí xem xét thẩm định, phí phụ trợ, phí email, lệ phí xử lý và phí thanh toán. Nếu bạn sẵn sàng nói chuyện và đứng vững trên mặt đất của mình, bạn thường có thể bị loại bỏ phí rác hoặc ít nhất là giảm. Ngay cả lệ phí cho các dịch vụ đóng cửa hợp pháp có thể được thổi phồng lên. (Tìm hiểu thêm trong Theo dõi phí thế chấp "rác"

.)

6. Hoàn thành kiểm tra tại nhà Việc kiểm tra tại gia không bắt buộc, nhưng bạn thật ngu ngốc nếu không có ai thực hiện. Nếu bạn gặp vấn đề nghiêm trọng với nhà trong quá trình kiểm tra, bạn sẽ có cơ hội quay lại thoả thuận hoặc yêu cầu người bán sửa chữa hoặc thanh toán cho bạn để sửa nó (miễn là mua hàng của bạn bao gồm nhà -theo dõi ngẫu nhiên). (Để biết thêm về chủ đề này, hãy đọc Bạn Cần Thanh tra Nhà?

)

7. Hoàn thành kiểm tra dịch hại

Việc kiểm tra dịch hại được tách riêng khỏi cuộc kiểm tra tại nhà và liên quan đến một chuyên gia đảm bảo rằng nhà của bạn không có côn trùng phá hoại gỗ (mối mọt hay kiến ​​ăn trộm). Bạn sẽ không muốn mua một ngôi nhà có vấn đề mối mọt, vì ngay cả một vấn đề nhỏ cũng có thể lan rộng và trở nên rất tốn kém và tốn kém để sửa chữa. Các loại côn trùng phá hoại gỗ có thể được loại bỏ, nhưng bạn sẽ muốn chắc chắn rằng vấn đề có thể được giải quyết cho một chi phí mà bạn tìm thấy hợp lý (hoặc với chi phí mà người bán sẵn sàng và có thể trả) trước khi bạn hoàn tất việc mua nhà. Trên thực tế, nếu phát hiện ra bất kỳ vấn đề dịch hại nào, thậm chí là một vấn đề nhỏ, công ty thế chấp sẽ yêu cầu nó phải được sửa chữa trước khi bạn có thể đóng lại.

8. Renegotiate the Offer Ngay cả khi đề nghị mua hàng của bạn đã được chấp nhận, nếu kiểm tra tiết lộ bất kỳ vấn đề nào, bạn có thể muốn đàm phán lại giá mua của nhà để phản ánh chi phí sửa chữa bất kỳ cần thiết. Bạn cũng có thể giữ giá mua như cũ nhưng cố gắng để người bán trả tiền sửa chữa. ( Bắt những gì bạn muốn

.)

Nếu hợp đồng mua bán nói rằng bạn đang mua bất động sản "theo nghĩa là", bạn không có nhiều cơ hội sử dụng yêu cầu sửa chữa hoặc giảm giá, nhưng bạn vẫn có thể yêu cầu. Bạn vẫn có thể quay trở lại mà không bị phạt nếu phát hiện ra vấn đề chính là người bán không thể hoặc sẽ không sửa chữa nó.

9. Khóa lãi suất của bạn

Nếu bạn chưa có, bạn sẽ phải khóa lãi suất. Một người cho vay tốt sẽ theo dõi lãi suất chặt chẽ cho bạn và cho bạn biết khi nào lãi suất ở mức thấp để bạn có thể khóa sau đó. Bạn cũng có thể xem lãi suất của chính mình bằng cách sử dụng trang web của người cho vay hoặc một công cụ như máy tính thế chấp của Investopedia. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý đó là vì lãi suất không thể dự đoán được và dao động nhiều lần trong ngày, bạn không nên lái xe cho mình điên khi cố gắng chạm đáy đá.Hãy hài lòng với tỷ lệ mà bạn nghĩ là hợp lý cho điều kiện thị trường hiện tại và bạn có thể thoải mái đủ khả năng. Cũng nên nhớ rằng các mức phí thay đổi theo điểm số tín dụng, khu vực địa lý và loại khoản vay mà bạn nhận được, do đó bạn không thể có được mức giá tốt nhất mà bạn nghe được quảng cáo. (Để biết thêm chi tiết, hãy kiểm tra Mức độ thế chấp của bạn như thế nào?

)

10. Loại bỏ các khoản dự phòng

• Nếu đại lý bất động sản của bạn giúp bạn lập ra một đề nghị mua hàng tốt, bạn nên dựa vào một số điều sau:
• Có được tài trợ với mức lãi suất không vượt quá một phần trăm nhất định mà bạn có thể đủ khả năng
• Kiểm tra nhà không tiết lộ bất kỳ vấn đề lớn với ngôi nhà
• Người bán tiết lộ đầy đủ bất kỳ vấn đề nào được biết đến với nhà
• Việc kiểm tra dịch hại không tiết lộ bất kỳ sự phá hoại lớn hoặc thiệt hại nào cho ngôi nhà

Người bán hoàn thành bất kỳ thỏa thuận nào sửa chữa

Những sự kiện này thường phải được loại bỏ bằng văn bản theo những ngày nhất định (được gọi là phê duyệt chủ động), cũng cần được nêu trong đề nghị mua hàng của bạn, để thỏa thuận của bạn đóng. Tuy nhiên, trong một số thỏa thuận mua bán, khoản dự phòng được chấp nhận thụ động (còn được gọi là phê duyệt xây dựng) nếu bạn không phản đối họ theo thời hạn quy định.

11. Tài trợ ký quỹ

Bạn có thể gửi tiền nhiều nhất khi ký hợp đồng mua bán. Mục đích của số tiền này là để cho người bán biết rằng bạn nghiêm túc, hoặc nghiêm túc, về ý định mua nhà của bạn. Sau khi tất cả, người bán sẽ lấy tài sản ra khỏi thị trường để bạn có thể mua nó. Nếu bạn quay trở lại, số tiền nghiêm túc của người bán sẽ được bồi thường. Nếu người bán trả lại, tiền sẽ được trả lại cho bạn.

Để hoàn tất việc mua hàng của bạn, bạn sẽ phải gửi thêm tiền vào khoản ký quỹ. Khoản tiền đặt cọc ban đầu của bạn thường được áp dụng cho khoản thanh toán xuống của bạn; bạn cần phải gửi phần còn lại của khoản thanh toán xuống và thanh toán chi phí đóng của mình (trừ khi người bán đã đồng ý thanh toán cho họ).

12. Final Walkthrough Một trong những bước cuối cùng trước khi ký giấy đóng của bạn là phải đi bộ qua bất động sản một lần cuối. Bạn muốn chắc chắn rằng không có thiệt hại đã xảy ra, và không có gì đã được gỡ bỏ được bao gồm trong mua. (Trước khi bạn dọn vào, đảm bảo đọc 7 bước thông minh Mỗi chủ nhà mới nên dùng

.)

13. Đăng ký các giấy tờ

Rõ ràng, một trong những bước quan trọng nhất đóng cửa là ký giấy tờ. Có thể có ít nhất 100 trang. Mặc dù bạn có thể cảm thấy bị áp lực bởi người dân, những người đang chờ bạn ký giấy tờ của bạn, giống như công chứng viên và người cho vay thế chấp của bạn, đọc từng trang cẩn thận - bản in phạt sẽ có tác động lớn đến tài chính và cuộc sống của bạn trong nhiều năm tới .

Đặc biệt, đảm bảo lãi suất chính xác và không có hình phạt trả trước. Nói chung hơn, so sánh chi phí đóng của bạn với ước tính thiện chí mà bạn đã nhận được khi bắt đầu quá trình và ném ra mức phù hợp về bất kỳ khoản phí nào đã giảm hơn 10%.

Dãi dưới cùng

Có vẻ như quá trình kết thúc là rất nhiều công việc, nhưng có lẽ phần tồi tệ nhất là sự chờ đợi. Hầu hết thời gian, bạn sẽ chỉ được ngồi trên tay của bạn, chờ đợi cho một người nào khác tham gia vào giao dịch để đi qua. Vì vậy, hãy tìm một thứ thú vị để chiếm thời gian của bạn và làm bạn mất tập trung trong khi bạn chờ đợi, và cảm thấy an toàn khi biết rằng bạn đã thực hiện nghiên cứu của bạn và biết làm thế nào để quá trình kết thúc của bạn diễn ra suôn sẻ. Nếu đây là lần đầu tiên bạn mua nhà, hãy đọc 10 sai lầm mua nhà ở thời điểm sơ sơ tệ nhất và Hướng dẫn mua nhà lần đầu tiên

của chúng tôi.