Mùa xuân năm 2015, Tổng công ty McDonald's (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170 07 + 0 84% Được tạo bằng Highstock 4. 2. 6 ) là mới nhất trong một loạt các công ty bán lẻ để xem xét một spinoff tài sản của nó thông qua một quỹ đầu tư bất động sản tin tưởng (REIT) thuộc sở hữu của một bên thứ ba. Giống như nhiều loại spinoff khác của REIT, ý tưởng này được đặt ra bởi một nhà đầu tư hoạt động như một cách để mở rộng giá trị cổ đông và tăng giá cổ phiếu của một công ty với các nguyên tắc cơ bản xấu đi.

AD:

Hội đồng quản trị của công ty cuối cùng đã từ chối ý tưởng này, và muốn tiếp tục tham gia khóa học với kế hoạch dài hạn để biến công ty này thành công. Kể từ khi quyết định từ bỏ REIT vào tháng 11, cổ phiếu của McDonald's đã tăng hơn 10% như một dấu hiệu cho thấy kế hoạch quay trở lại có thể mang lại kết quả.

Làm thế nào REIT Idea Came Về

Vào năm 2015, McDonald's đã trải qua một vài phần của doanh số bán hàng slumping. Nó đã mất đi trong cuộc chiến tranh thức ăn nhanh như Burger King, Wendy's và xu hướng nhà hàng bình thường đã thành công trong các chiến dịch để giành được nhiều thị phần hơn. Vào tháng Năm, công ty đã thông báo một cơ cấu lại doanh nghiệp lớn, bao gồm cả việc châm ngòi cho khoảng 4.000 cửa hàng. Nó cũng giới thiệu các biện pháp cắt giảm chi phí và thay đổi thực đơn, bao gồm cả bữa ăn sáng cả ngày. Cổ phiếu của McDonald's đã bị đình trệ trong gần hai năm, giao dịch giữa $ 90 và $ 100, không có dấu hiệu tăng doanh số bán hàng trong những tháng tới.

Larry Robbins, người quản lý quỹ phòng hộ của Glenview Capital Management, sở hữu một cổ phần lớn trong McDonald's. Vào năm 2015, Robbins đề xuất một cổ phiếu của REIT cho các cổ đông, nói rằng nó có thể đẩy giá cổ phiếu lên tới 170 đô la. Robbins ước tính rằng tài sản bất động sản của công ty trị giá 20 tỷ USD, nhưng giá trị của họ không được phản ánh đúng trong việc định giá của công ty. Bằng cách chuyển nhượng tài sản cho REIT, công ty sẽ ngay lập tức nhận ra giá trị đầy đủ của họ, điều này sẽ làm tăng giá cổ phiếu.

AD:

REIT là gì?

REIT là một quỹ đầu tư vào danh mục bất động sản. Nó được giao dịch công khai trên sàn chứng khoán. REITs được yêu cầu phân phối ít nhất 90% thu nhập của họ, bao gồm tiền thuê và lợi nhuận từ vốn, cho các cổ đông của họ, nhưng họ được miễn nộp thuế cho thu nhập của họ. Điều này cho phép REITs trả cổ tức cao hơn cho các cổ đông của họ.

Trong những năm gần đây, REITs đã trở thành công cụ được lựa chọn cho các nhà đầu tư hoạt động đòi hỏi lợi tức đầu tư nhanh. Khi một công ty bán tài sản bất động sản của mình cho một REIT, nó có thể phát hành số tiền rất lớn của tiền mặt mà nó có thể sử dụng để trả nợ. Nó có thể chuyển nhiệm vụ quản lý tài sản cho REIT. Trong một số trường hợp, các công ty có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn từ tài sản bất động sản của họ khi họ không phải là một phần của hoạt động kinh doanh của họ.

Trường hợp McDonald's REIT

McDonald's sở hữu khoảng 70% tòa nhà nhà hàng, và khoảng 45% diện tích đất bên dưới. Một số ước tính đặt tổng giá trị của các tòa nhà, tài sản và thiết bị ở mức 40 tỷ đô la. Nếu có thể, nếu McDonald's chuyển quyền sở hữu tài sản của mình sang REIT, nó sẽ mở ra một tỷ lệ phần trăm đáng kể giá trị đó, làm tăng giá cổ phiếu phản ánh mức vốn hóa thị trường cao hơn. REIT cũng sẽ tạo ra lợi nhuận cao hơn đối với tài sản bất động sản, điều này có thể làm tăng thêm giá trị cổ đông.

Trường hợp chống lại REIT của McDonald's

Các nhà đầu tư như Robbins, người sở hữu 2. 9 triệu cổ phần của McDonald's, sẽ có lợi ngay lập tức và đẹp trai từ SPI của REIT. Tuy nhiên, quản lý của công ty kết luận rằng lợi ích ngắn hạn của một spinoff sẽ không lớn hơn nguy cơ dài hạn và chi phí. Bỏ qua những chi phí phi thường và những biến chứng của việc tái cơ cấu, nhiều nhà phân tích đồng ý rằng REIT có thể sẽ làm chi phí cho công ty thêm về lâu dài.

Giá thuê Đi từ Dòng tiền Tích cực đến Trách nhiệm của Công ty

Gần một phần tư doanh thu của McDonald đến từ tiền thuê thu được từ bên nhận quyền. Giữa năm 2009 và 2014, tiền thuê nhà, dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu trong mỗi franchise, tăng 26% lên hơn 6 tỷ đô la mỗi năm. Hợp phần doanh thu này cung cấp cho công ty một nguồn ổn định tài chính quan trọng. Sau khi chuyển REIT, McDonald's sẽ trở thành người thuê nhà, phải trả tiền thuê nhà cho 1, 500 nhà hàng mà họ sở hữu ở Hoa Kỳ. Nghĩa vụ cho thuê trở thành một khoản nợ dài hạn đối với những cuốn sách mà công ty không có khả năng chi trả trong khi theo đuổi một bước đi bán hàng.

Không chỉ về tiền

Dưới cơ cấu hiện tại, McDonald's kiểm soát bất động sản và đưa ra những quyết định dựa trên những gì tốt nhất cho các nhà hàng và bất động sản tiềm ẩn. Khi REIT nắm giữ bất động sản, nó kiểm soát mọi khía cạnh của quản lý bất động sản, có thể bao gồm các quyết định chiến lược trong việc lựa chọn địa điểm và bất động sản nào bán. McDonald's sẽ mất quyền kiểm soát việc lựa chọn địa điểm và nhượng quyền thương hiệu, và mãi mãi nó sẽ thay đổi mối quan hệ giữa công ty và các nhà khai thác quyền thương mại.

Một REIT sẽ không giải quyết được vấn đề cơ bản

Dòng tiền từ REIT sẽ chỉ có ảnh hưởng tạm thời đến tài chính của công ty, vốn đang phải chịu một vấn đề mang tính hệ thống hơn. McDonald's phải giải quyết vấn đề thiếu hụt về giao thông và bán hàng, không chỉ với các đối thủ cạnh tranh trực tiếp như Burger King và Wendy, mà còn với các chuỗi cửa hàng hamburger ngồi như Shake Shack và Habit Grill. Sau khi cơ cấu lại vào tháng 5 vừa qua, ban lãnh đạo đã tập trung vào việc làm trẻ hóa thương hiệu mang tính biểu tượng với việc trang điểm cho thực đơn, nâng cấp chuẩn bị thực phẩm và thiết kế lại bao bì. Những nỗ lực của nó có thể đã được trả hết; công ty báo cáo quý thứ hai liên tiếp của doanh số bán hàng cùng cao hơn, sự gia tăng đầu tiên trong hơn hai năm.

McDonald's vẫn đang tăng giá trị cổ đông

Kết quả bán hàng gần đây và tình cảm người tiêu dùng được cải thiện đối với thương hiệu đã đẩy cổ phiếu của McDonald lên mức cao mới.Tính đến ngày 16 tháng 2 năm 2015, cổ phiếu của nó đã giao dịch ở mức 119 đô la, chỉ thấp hơn mức cao nhất mọi thời đại là 124 đô la. Thêm vào đó, gần đây cổ tức tăng 5% lên 89 cent / cổ phiếu. Đến cuối năm 2016, nó sẽ trả lại 30 tỷ USD tiền mặt cho các cổ đông trong thời gian ba năm.

McDonald's đã chọn để đi theo con đường nợ trong việc huy động vốn cần thiết để cơ cấu lại và mở rộng. Để quản lý, chi phí nợ hiện tại rất rẻ vì nó không có cùng nguy cơ tài chính như chi phí mất kiểm soát tài sản của nó. Nếu hiện tại xu hướng tăng doanh số bán hàng, điều đó có thể trở thành một quyết định khôn ngoan.