Một trong những người cho vay có nguy cơ sử dụng trong việc bảo lãnh thế chấp là tỷ lệ cho vay theo giá trị (LTV) của thế chấp. Tỷ lệ LTV của thế chấp là một phép tính đơn giản được thực hiện bằng cách chia số tiền cho vay theo giá trị của ngôi nhà. Tỷ lệ LTV cao hơn, cao hơn các hồ sơ rủi ro của thế chấp. Hầu hết các khoản thế chấp có tỷ lệ LTV lớn hơn 80% đều yêu cầu phải có bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) do bên vay trả. Và PMI không phải là giá rẻ. Sử dụng một công cụ như một máy tính thế chấp để so sánh người cho vay và đọc tiếp để tìm hiểu xem bạn có thể tránh PMI về thế chấp của bạn.

Hướng dẫn: Các vấn đề cơ bản về tiền vay

PMI Trong Độ sâu

Chúng ta hãy cùng xem ví dụ.

Giả sử giá nhà là $ 300,000 và khoản tiền vay là $ 270,000 (có nghĩa là người đi vay đã thanh toán hết $ 30,000) và tỷ lệ LTV là 90%. Tùy thuộc vào loại hình thế chấp, khoản thanh toán PMI hàng tháng sẽ là từ $ 117 đến $ 150. Các khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh (ARMs) đòi hỏi phải có mức thanh toán PMI cao hơn các khoản thế chấp bằng lãi suất cố định. (Để tìm hiểu thêm về ARM, xem ARMed Và Nguy hiểm hoặc Mortgages: Tỷ lệ cố định so với mức điều chỉnh được .)

Tuy nhiên, PMI không nhất thiết là yêu cầu vĩnh viễn. Người cho vay yêu cầu phải thả PMI khi tỷ lệ LTV của thế chấp đạt 78% thông qua một sự kết hợp của giảm gốc đối với thế chấp và tăng giá nhà. Nếu một phần của việc giảm tỷ lệ LTV được thực hiện thông qua việc tăng giá nhà, thì cần phải có một thẩm định mới, do bên vay trả, để xác định mức độ đánh giá.

Cách dễ dàng thoát ra

Một giải pháp thay thế cho PMI trả tiền là sử dụng khoản vay thế chấp thứ hai hoặc khoản vay piggyback. Khi làm như vậy, người vay nhận khoản vay thế chấp đầu tiên với số tiền bằng 80% giá trị căn nhà, do đó tránh được PMI, và sau đó nhận thế chấp thứ hai với số tiền bằng với giá bán nhà trừ đi số tiền trả trước và số tiền thế chấp đầu tiên. Bằng cách sử dụng các con số từ ví dụ trên, người vay sẽ nhận khoản vay mua nhà lần đầu tiên với số tiền 240.000 đô la Mỹ, thanh toán 30.000 đô la và nhận khoản vay thứ hai là 30.000 đô la Mỹ. Người vay đã loại bỏ nhu cầu phải trả PMI vì tỷ lệ LTV khoản vay thế chấp đầu tiên là 80%, nhưng người vay bây giờ cũng có thế chấp thứ hai trong hầu hết các trường hợp sẽ có lãi suất cao hơn khoản thế chấp đầu tiên. Có rất nhiều loại thế chấp thứ hai có sẵn, nhưng lãi suất cao hơn vẫn còn mệnh giá cho khóa học. Tuy nhiên, các khoản thanh toán kết hợp của khoản vay thế chấp thứ nhất và thứ hai thường ít hơn khoản tiền vay thế chấp đầu tiên cộng với PMI.

Mâu thuẫn

Khi nói đến PMI, người vay có dưới 20% giá bán hoặc giá bán của một căn nhà để thanh toán xuống là hai lựa chọn cơ bản:

1. Sử dụng "đứng một trong những "thế chấp và trả tiền PMI cho đến khi LTV của thế chấp đạt đến 78%, khi đó PMI có thể được loại bỏ.
2. Sử dụng thế chấp thứ hai. Điều này có thể dẫn đến chi phí thế chấp ban đầu thấp hơn chi trả cho PMI, nhưng đồng thời, khoản vay thế chấp thứ hai mang lãi suất cao hơn khoản thế chấp đầu tiên và chỉ có thể được loại trừ bằng cách thanh toán hết hoặc tái cấp vốn cho cả khoản vay thứ nhất và thứ hai thế chấp vào một thế chấp độc lập mới, có lẽ khi LTV đạt đến 80% hoặc thấp hơn (do đó không có PMI sẽ được yêu cầu).

Có nhiều yếu tố có thể đóng góp vào quyết định này, bao gồm:

• Tiết kiệm thuế liên quan đến việc trả tiền PMI so với tiết kiệm thuế liên quan đến việc trả lãi cho khoản thế chấp thứ hai. Luật thuế ở Hoa Kỳ cho phép khấu trừ PMI cho các mức thu nhập cụ thể, chẳng hạn như các gia đình kiếm được dưới 100.000 USD.
• Chi phí thẩm định mới để loại bỏ PMI so với chi phí tái cấp vốn đối với khoản vay thế chấp đầu tiên và thứ hai thành một thế chấp duy nhất.
• Rủi ro lãi suất có thể tăng giữa thời điểm ra quyết định thế chấp ban đầu và thời gian mà các khoản vay thế chấp đầu tiên và thứ hai sẽ được tái cấp vốn.
• Các mức giảm khác nhau của hai lựa chọn.
• Giá trị thời gian của tiền. (999) Hiểu được giá trị thời gian của tiền . Tuy nhiên, biến số quan trọng nhất trong quyết định này là:

Tỷ lệ dự kiến ​​tăng giá nhà

• Ví dụ, nếu người vay lựa chọn sử dụng một khoản thế chấp đầu tiên độc lập và trả tiền PMI so với việc sử dụng thế chấp thứ hai để loại bỏ PMI, thì nhà của bạn có thể đánh giá được giá trị đến mức mà LTV là 78% và PMI có thể được loại bỏ? Đây là yếu tố quyết định trọng. Để đơn giản hóa, và mục đích của cuộc thảo luận này, chúng ta sẽ bỏ qua các biến khác được liệt kê ở trên, vì sự đánh giá giá trị chiếm ưu thế.

Sự đánh giá: Là chìa khóa để ra quyết định

Mấu chốt quyết định là một khi PMI được loại trừ khỏi khoản vay thế chấp lần đầu tiên thì khoản thanh toán hàng tháng sẽ ít hơn khoản thanh toán kết hợp đối với khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Vì vậy, chúng tôi đặt câu hỏi: "Bao lâu thì trước khi PMI có thể được loại bỏ?" và "Tiết kiệm có liên quan gì với mỗi lựa chọn?"

Dưới đây là hai ví dụ dựa trên các ước tính khác nhau về tỷ lệ tăng giá nhà.

Ví dụ 1: Tốc độ tăng giá nhà ở

Các bảng dưới đây so sánh số tiền trả hàng tháng của một khoản vay thế chấp độc lập, 30 năm với lãi suất cố định với PMI so với khoản vay thế chấp lần đầu tiên trong 30 năm kết hợp với khoản thế chấp thứ hai 30 năm / đến hạn 15 năm.

Các khoản thế chấp có các đặc điểm sau:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Hình 1

Trong Hình 2, ước tính tỷ lệ gia tăng giá nhà năm.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Hình 2

Chú ý rằng khoản thanh toán PMI 120 đô la được giảm từ tổng số tiền vay hàng tháng của khoản vay thế chấp lần đầu tiên trong tháng 60, như thể hiện trong hình 3 khi LTV đạt 78% thông qua việc kết hợp giảm tiền và giá nhà tăng lên.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Hình 3

Bảng trong Hình 4 cho thấy các khoản thanh toán hàng tháng kết hợp của các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Lưu ý rằng thanh toán hàng tháng là không đổi. Lãi suất là một trung bình trọng. LTV chỉ là khoản vay thế chấp đầu tiên.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Hình 4

Sử dụng khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai, có thể tiết kiệm $ 85 đô la mỗi tháng trong 60 tháng đầu tiên. Đây là tổng số tiền tiết kiệm là $ 5, 100. Bắt đầu từ tháng 61, khoản vay thế chấp lần đầu tiên được lợi từ $ 35 / tháng đối với các kỳ hạn còn lại của khoản thế chấp. Nếu chúng ta chia ra 5 đô la, 100 đô la 35 đô la, chúng ta có 145 đô la. Nói cách khác, trong kịch bản tăng giá nhà ở chậm, bắt đầu từ tháng 61, sẽ mất thêm 145 tháng nữa trước khi lợi thế thanh toán của khoản vay thế chấp lần đầu tiên không có PMI có thể trở lại lợi thế ban đầu của các khoản thế chấp đầu tiên và thứ hai kết hợp. (Khoảng thời gian này sẽ được kéo dài nếu xem xét giá trị thời gian của tiền)

Ví dụ 2: Tốc độ tăng giá nhà nhanh

Ví dụ dưới đây dựa trên các khoản thế chấp như đã trình bày ở trên. Tuy nhiên, các ước tính giá trị gia tăng sau đây được sử dụng.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Hình 5

Trong ví dụ này, chúng tôi chỉ hiển thị một bảng thanh toán hàng tháng cho hai lựa chọn (xem Hình 6). Lưu ý rằng PMI đã giảm trong trường hợp này trong tháng 13 do sự gia tăng giá nhà nhanh chóng, nhanh chóng làm giảm LTV xuống còn 78%.

Hình 6

Với việc tăng giá nhà nhanh chóng, PMI có thể được loại bỏ tương đối nhanh. Các khoản thế chấp kết hợp chỉ có lợi ích thanh toán là $ 85 trong 12 tháng. Đây là tổng số tiền tiết kiệm là $ 1, 020. Bắt đầu từ tháng 13, khoản vay thế chấp độc lập có lợi thế thanh toán là $ 35. Nếu chúng ta chia $ 1, 020 cho 35, chúng ta có thể xác định rằng sẽ mất 29 tháng để bù đắp cho khoản đầu tư kết hợp đầu tiên và thứ hai. Nói cách khác, bắt đầu từ tháng 41, người vay sẽ được tốt hơn về tài chính bằng cách chọn thế chấp đầu tiên độc lập với PMI.

Dòng dưới

Đối với khách hàng vay có mức thanh toán dưới 20%, quyết định có nên sử dụng một "độc lập" đầu tiên hay không "thế chấp và PMI hoặc sử dụng một sự kết hợp của thế chấp thứ nhất và thứ hai phần lớn là một chức năng của họ nhanh chóng mong đợi giá trị gia đình của họ để tăng. Nếu họ chọn trả PMI, nó có thể được loại bỏ thông qua một cuộc thẩm định khi LTV đạt đến 78%. Nếu họ chọn sử dụng kết hợp các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai, họ có thể sẽ có khoản tiết kiệm thanh toán ban đầu, nhưng cách duy nhất để loại bỏ khoản thế chấp thứ hai, có khả năng mang lại lãi suất cao hơn khoản thế chấp đầu tiên, là trả hết tiền hoặc tái cấp vốn cả khoản vay đầu tiên và thứ hai vào một khoản thế chấp độc lập mới. Cần tiến hành phân tích chu đáo để phân tích các lựa chọn của bạn dựa trên thời gian.