Mọi người đều biết tầm quan trọng của lợi tức đầu tư (ROI) - đó là công cụ phổ biến, linh hoạt để tìm ra cách danh mục đầu tư của bạn đang hoạt động. Nếu bạn có tài sản cho thuê, điều quan trọng là biết cách tính ROI để bạn có thể xác định hiệu quả của nó như một khoản đầu tư.

Thật không may, bởi vì tính toán ROI có thể dễ dàng thao tác - và một số biến số có thể được bao gồm hoặc loại trừ khi tính toán - việc tính toán ROI có ý nghĩa có thể là một thách thức, đặc biệt khi các nhà đầu tư có quyền thanh toán tiền mặt hoặc thế chấp tài sản. Ở đây, chúng ta hãy xem hai ví dụ cơ bản để tính ROI cho tài sản cho thuê nhà ở.

Lợi tức đầu tư trở lại là một biện pháp được sử dụng để ước lượng và đánh giá hiệu quả đầu tư hoặc để so sánh hiệu suất của một số khoản đầu tư khác nhau. Để tính ROI, lợi nhuận ròng của một khoản đầu tư được chia cho số tiền đầu tư, và kết quả được thể hiện dưới dạng phần trăm hoặc tỷ lệ.

Ví dụ, nếu bạn mua cổ phiếu ABC với giá $ 1, 000 và bán nó sau hai năm với giá 1 600 thì lợi nhuận ròng sẽ là $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). ROI trên cổ phiếu sẽ là 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Để biết thêm thông tin, xem:

FYI On ROI: Hướng dẫn tính Thu nhập Trên Đầu .)

Giao dịch tiền mặt

Nếu bạn mua bất động sản hoàn toàn, tính ROI của nó là khá dễ dàng. Giả sử bạn trả tiền mặt cho tài sản cho thuê $ 100.000. Bạn cũng phải trả $ 1,000 chi phí đóng cửa, cộng với $ 9,000 để sửa chữa, làm cho tổng đầu tư của bạn vào tài sản $ 110,000.

Chuyển tiếp nhanh chóng một năm. Bạn đã thu được $ 800 tiền thuê mỗi tháng, và vì vậy đã gặt hái được $ 9.600 cho năm. Đối với ROI thực tế nhất, chúng tôi sẽ khấu trừ từ dòng tiền đó 167 đô la một tháng ($ 2, 004 một năm) để trang trải thuế và bảo hiểm tài sản (hai khoản chi mà bạn không thể tránh được). Điều này cho bạn lợi tức hàng năm là $ 7, 596.

Để tính ROI của bất động sản, bạn chia tổng lợi nhuận hàng năm ($ 7, 596) bằng tổng mức đầu tư mà bạn đã thực hiện ban đầu ($ 110,000). $ 7, 598 ÷ 110 đô la, 000 = 0,69 hoặc 6,9%. ROI của bạn là 6. 9%.

Giao dịch Tài chính

Tính ROI trên các giao dịch được tài trợ phức tạp hơn một chút. Giả sử bạn mua cùng một tài sản 100.000 đô la như trên, nhưng thay vì trả tiền mặt, bạn rút tiền thế chấp, thanh toán trước 20%. Chi phí của bạn là 20.000 đô la cho khoản thanh toán xuống (100 đô la, giá bán x 20%); $ 2, 500 cho chi phí đóng cửa (họ đang cao hơn vì thế chấp) và cùng $ 9000 cho tu sửa. Tổng chi phí túi tiền của bạn là $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Cộng thêm, có những chi phí liên quan đến việc thế chấp. Giả sử bạn đã vay 30 năm với lãi suất cố định 4%.Trên số tiền vay mượn 80.000 đô la (100.000 đô la Mỹ trừ đi khoản thanh toán xuống 20.000 đô la), khoản tiền gốc và lãi suất hàng tháng là 381 đô la. 93. Chúng tôi sẽ cộng thêm 167 đô la một tháng để bao trả thuế và bảo hiểm, làm cho tổng số khoản thanh toán hàng tháng của bạn là 548 đô la. 93. Lưu ý: Một công cụ tuyệt vời để tính tổng chi phí của một thế chấp là một máy tính thế chấp như một trong những dưới đây.

Bây giờ chúng tôi xem xét thuê nhà. Giả sử người thuê nhà trả 800 đô la mỗi tháng, bạn sẽ có một dòng tiền là 251 đô la. 07 tháng (800 đô la tiền thuê - 548 đô la. 93 khoản thanh toán thế chấp). Một lần nữa, nhanh chóng chuyển tiếp một năm. Nhân rằng $ 251. 07 by 12 xác định thu nhập ròng hàng năm của bạn, hoặc trả lại: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Tiếp theo, chia dòng tiền hàng năm theo chi phí xuất túi ban đầu của bạn (chi trả xuống, đóng chi phí và sửa chữa) để xác định ROI. $ 3, 012. 84 ÷ 31 đô la, 500 = 0. 095. Vì vậy ROI của bạn là 9. 5%.

Một số nhà đầu tư thêm cổ phần vào phương trình (lưu ý rằng vốn chủ sở hữu không phải là tiền mặt trong tay bạn có thể chi tiêu, bạn sẽ phải bán tài sản để thực sự truy cập nó). Để có được số vốn chủ sở hữu, hãy xem lại lịch trình khấu hao thế chấp của bạn để tìm ra khoản thanh toán thế chấp của bạn bao nhiêu để trả nợ gốc (vốn tạo ra vốn chủ sở hữu). Đây là vốn chủ sở hữu có thể được thêm vào con số dòng tiền. Trong ví dụ của chúng tôi, lịch trình khấu hao của khoản cho vay cho thấy rằng $ 1, 408. 84 trong số tiền gốc được trả trong 12 tháng đầu. Vì vậy, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 thu nhập hàng năm + $ 1, 408. 84 cổ phiếu) ÷ 31 $, 500 = 0. 14. Kết quả: ROI 14%.

Dãi dưới cùng

Tất nhiên, các ví dụ trên là khá cơ bản. Chúng không bao gồm chi phí bổ sung mà tài sản cho thuê có thể tạo ra, chẳng hạn như chi phí sửa chữa / bảo dưỡng, sẽ phải tính vào các tính toán - và do đó ảnh hưởng đến ROI thực tế. (Để biết thêm chi tiết, xem

Cách Giá Trị Một Bất Động Sản Đầu Tư Bất Động Sản ). Tuy nhiên, họ làm việc để cho thấy ROI thay đổi tùy thuộc vào việc bạn trả tiền mặt hoặc tài trợ mua tài sản. Theo nguyên tắc chung, bạn càng bỏ tiền vào một hợp đồng bất động sản và bạn càng nhiều thế chấp thì ROI càng lớn. Ngược lại, bạn càng đưa ra một thỏa thuận và bạn càng ít vay, thì ROI của bạn càng thấp (nhưng thu nhập thuần của bạn càng lớn).

Bất kể đầu vào bạn sử dụng để tính ROI, điều quan trọng là phải sử dụng cách tiếp cận tương tự cho tất cả các khoản đầu tư để duy trì so sánh chính xác. Ví dụ: nếu bạn bao gồm vốn chủ sở hữu trong việc đánh giá một thuộc tính, bạn nên bao gồm nó khi tính toán ROI trên các thuộc tính khác của mình, nếu bạn có chúng, để có được một so sánh chính xác.