Tin tức tốt đã ra khỏi Washington gần đây. Fannie Mae và Freddie Mac, các cơ quan do chính phủ thuê để mua các khoản vay thế chấp từ các nhà cho vay tư nhân, đã đồng ý với các quy tắc mở ra thị trường thế chấp cho những người vay có tín dụng không hoàn hảo. (Để biết thêm thông tin, xem Những điều bạn cần biết về Fannie Mae Mortgages .)

Vấn đề

Để hiểu tại sao tin tức này lại quan trọng đến vậy, trước hết bạn phải hiểu vấn đề. Fannie và Freddie, như họ đã biết, không cho vay tiền. Một người tiêu dùng sẽ không bao giờ gọi cho họ để có được một ước tính tốt đức tin về mua nhà sắp tới. Thay vào đó, Fannie và Freddie là những công ty giao dịch công khai do Quốc hội tạo ra nhằm giúp ổn định và thanh khoản cho thị trường thế chấp.

Khi một người cho vay trả tiền mua nhà, thường thì mục tiêu cuối cùng của người cho vay là bán nó cho Fannie hay Freddie trong cái gọi là thị trường thứ cấp. Bằng cách bán khoản vay, người cho vay thanh toán nó trong sổ sách của mình, giải phóng tiền và kiếm được khoản lợi tức ngay cho khoản vay. Fannie và Freddie chịu trách nhiệm của Quốc hội để giúp các gia đình có thu nhập thấp, trung bình và trung bình đạt được ước mơ mua nhà của họ. Điều đó làm cho các cơ quan mong muốn mua những khoản vay này từ người cho vay ban đầu (chính) để thêm vào danh mục đầu tư của họ.

Nhưng đây là nơi mà mặt tối của cho vay thế chấp đến với ánh sáng. Fannie và Freddie là hai trong số những người mua háo hức nhất trên thị trường thứ cấp. Do đó, khi các nhà cho vay quyết định xem một người có đủ điều kiện hay không, họ không nghĩ nhiều về việc giữ khoản vay; họ sẽ chỉ chấp thuận khoản vay nếu họ nghĩ rằng Freddie và Fannie sẽ mua nó.

Khi các nhà cho vay tìm thấy rất nhiều trong thời gian khủng hoảng nhà ở, Fannie và Freddie có thể buộc họ phải mua lại khoản vay nếu có điều gì đó không đúng. Hoặc, nếu các cơ quan không buộc một ngân hàng mua lại một khoản vay không đạt yêu cầu, họ có thể tát nó bằng hình phạt. Khi mua lại khoản vay thường tương đương với thiệt hại cho người cho vay, các ngân hàng cố gắng để tránh xảy ra.

Trước tiên, các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành đã trở nên cao hơn. Nếu bạn đã nộp đơn xin vay thế chấp kể từ cuộc khủng hoảng tài chánh, bạn biết rằng mức độ khai thác tài chính của bạn cao hơn rất nhiều so với trước năm 2008. Thứ hai, các nhà cho vay sẽ không cho vay đối với những người đi vay không đủ tiêu chuẩn bảo lãnh. Điều này làm cho những người vay đủ điều kiện vay tối thiểu không có khoản vay vì các nhà cho vay không muốn có cơ hội gặp lại Fannie, Freddie hoặc bất kỳ người mua nào khác trong thị trường thứ cấp.

Giải pháp mới

Đó là nơi mà những tin tức gần đây trở nên quan trọng. Fannie và Freddie tuyên bố rằng họ đang đặt ra các quy tắc tại chỗ, điều này sẽ làm cho người cho vay dễ dàng hơn trong việc đưa ra khoản vay cho những người vay vốn không đủ tiêu chuẩn.Sự thay đổi phần lớn liên quan đến tranh chấp. Nếu một cuộc tranh chấp giữa người cho vay và Freddie hoặc Fannie xảy ra, Freddie và Fannie không phải là người quyết định cuối cùng nữa. Thay vào đó, nó sẽ đi đến một trọng tài độc lập.

Điều này cho biết thêm những thay đổi khác đã giảm bớt những hạn chế trong vài năm qua, bao gồm cam kết của Fannie và Freddie không buộc các nhà cho vay mua lại khoản vay trừ khi người đi vay đã bỏ lỡ nhiều hơn hai khoản thanh toán không liên tiếp hoặc có bằng chứng gian lận. Năm 2014 các cơ quan xác định gian lận tốt hơn, và năm ngoái họ đã làm rõ những hình phạt đối với những sai sót trong bảo lãnh phát hành, gây ra những hình phạt nặng hơn cho những vấn đề nhỏ hơn. Tất cả những thay đổi này đã góp phần làm nới lỏng thị trường, mở ra cánh cửa cho phép những người đi vay có trình độ thấp hơn để có được khoản thế chấp.

Dãi dưới cùng

Theo lý thuyết, những quy định mới này sẽ làm cho một số người vay có tiềm năng đủ điều kiện để được thế chấp dễ dàng hơn. Có hay không điều đó vẫn xảy ra để được nhìn thấy. Một số chuyên gia cho rằng các tiêu chuẩn sẽ giảm nhẹ, trong khi những người khác tin rằng người tiêu dùng sẽ không nhìn thấy sự thay đổi. (Để biết thêm chi tiết, xem

Những điều cần trông đợi từ tỷ lệ thế chấp trong năm 2016 .)