Sở hữu nhà đã từ lâu được coi là mẫu mực của Giấc mơ Mỹ. Và đối với một số người nó đã được. Trong những trường hợp khác, quyết định mua nhà có thể là một cơn ác mộng về tài chính - họ không gọi đó là bộ phim "The Money Pit".

Những người ủng hộ việc mua nhà thường nhấn mạnh rằng việc thuê nhà tương đương với việc bỏ tiền của bạn đi. Một số cho rằng sở hữu nhà tốt hơn thuê vì có thể thực hiện thanh toán thế chấp hàng tháng bằng và, trong một số trường hợp, dưới chi phí cho thuê. Một số khác chỉ ra rằng giá trị gia đình tăng theo thời gian như một cách để gợi ý rằng ngôi nhà là một sự đầu tư tuyệt vời. Và nó có thể được - nhưng không phải ở mọi thị trường và không phải cho mọi người.

Trên thực tế, nhiều nghiên cứu chỉ ra theo hướng khác, như chúng ta sẽ thấy bên dưới. Và đến giữa năm 2015, 43 triệu gia đình và cá nhân sống trong nhà cho thuê, tăng gần 9 triệu so với năm 2005 - mức tăng lớn nhất trong bất kỳ giai đoạn nào trong vòng 1 năm ", theo một năm 2015 nghiên cứu từ Trung tâm nghiên cứu gia đình chung của Đại học Harvard. Hơn nữa, 37% số hộ gia đình đang thuê, đây là tỷ lệ cao nhất kể từ giữa những năm 1960, theo nghiên cứu cho biết.

Hãy để chúng tôi khám phá bốn lý do tại sao lựa chọn để thuê, trái ngược với mua, một ngôi nhà có thể là một quyết định khôn ngoan.

Sở hữu một ngôi nhà có thể buộc bạn xuống

Nếu bạn có công việc đòi hỏi phải di dời thường xuyên, việc thuê chắc chắn là sự lựa chọn thông minh hơn. Khó có thể thoát khỏi căn nhà hoặc căn hộ mà bạn sở hữu hơn là thoát khỏi hợp đồng. Nếu bạn may mắn, chủ nhà của bạn sẽ cho phép bạn phá vỡ hợp đồng của bạn miễn là thông báo đủ, có thể một đến hai tháng, được tìm để tìm một người thuê mới để lấp đầy chỗ trống. Một số chủ nhà cũng có thể muốn giữ một phần, hoặc thậm chí tất cả, khoản tiền đặt cọc bảo đảm, thường là tương đương với tiền thuê một tháng, như là bồi thường cho việc chấm dứt sớm. Các quốc gia thực sự có bảo vệ cho những người thuê nhà đã rời đi trước khi kết thúc hợp đồng được gọi là "nghĩa vụ của chủ nhà để giảm nhẹ thiệt hại", theo trang web pháp luật Nolo. Nhấp vào đây và cuộn xuống để biết thông tin về từng tiểu bang của Nolo.

Bán nhà phải mất nhiều bước hơn và thường nhiều thời gian hơn - đặc biệt là trong thời kỳ suy thoái của thị trường. Những người cuối cùng dưới nước trong vụ tai nạn nhà ở gần đây nhất, có thêm gánh nặng cho việc kết thúc nhà cửa hơn là những gì họ thực sự có giá trị. Những người trong tình huống đó sẽ cần thêm tiền để không chỉ trả hết khoản vay mà còn tìm được một nơi để sống. Xem

Các lựa chọn thế chấp cho chủ nhà dưới nước . Tùy thuộc vào khu vực của đất nước nơi có tài sản - và sức khoẻ hiện tại của thị trường bất động sản - việc tìm kiếm một người mua đủ điều kiện cho ngôi nhà của bạn đôi khi có thể mất vài tháng, thậm chí nhiều năm.Để cải thiện tỷ lệ cược của bạn, hãy xem

Làm thế nào để Giai đoạn Trang chủ của bạn cho một Sale Nhanh và Đau ra khỏi Bán nhà của bạn - Online . Sở hữu nhà có thể buộc tiền của bạn Nhà tổ chức phát thanh và cố vấn tài chính Dave Ramsey đã nói điều đó tốt nhất, "Khi đã phá vỡ người ta mua nhà, nó làm cho họ trở thành người môi giới, và đó không phải là một khoản trợ cấp tài chính. " Đối với hầu hết các phần, việc mua nhà đòi hỏi một người phải đầu tư lớn, nếu bạn trả tiền cho nó miễn phí và rõ ràng, hoặc một khoản thanh toán lớn, nếu bạn chọn nhận thế chấp. Cả hai giải pháp đều yêu cầu hầu hết mọi người phải giảm đáng kể lượng tiền mặt dự trữ chất lỏng để đổi lấy một tài sản không thanh toán. Điều này có thể khiến một số cá nhân hoặc gia đình không chuẩn bị tài chính cho các trường hợp khẩn cấp bất ngờ như tình trạng sức khoẻ, tai nạn xe hơi hoặc mất việc làm. Việc cho thuê là một lựa chọn khôn ngoan hơn cho bất cứ ai chưa xây dựng một quỹ khẩn cấp đáng kể với tiêu chuẩn từ 3 đến 6 tháng. Nếu bạn có quỹ khẩn cấp và đủ tiền để đầu tư vào một căn nhà, thì quyết định là liệu việc mua đó có tốt hơn là sử dụng tiền của bạn hơn là cho thuê và đầu tư tiền của bạn ở nơi khác. Xem phần tiếp theo để thảo luận về mức đầu tư thực sự của một ngôi nhà.

So với các lựa chọn khác, ngôi nhà là một khoản đầu tư khổng lồ

Không phải lúc nào, nhưng nhiều số liệu thống kê về sở hữu nhà rất yếu: Tùy vào thời gian bạn mua ngôi nhà, bạn có thể thuê và đầu tư tiền tiết kiệm (không cần phải trả tiền trễ và tiền bảo dưỡng nhà, bảo hiểm và thuế bất động sản).

Từ năm 2005 đến năm 2012, giá nhà giảm 42%, theo một nghiên cứu của HelloWallet năm 2014 gọi là "Ngôi nhà của các thẻ: Tài chính tiêu dùng bị hiểu nhầm về chủ nhà", trong đó chỉ ra rằng một nửa số chủ nhà hiện tại (trên 40 triệu hộ gia đình) " mua nhà của họ trong khoảng thời gian khi người mua nhà trung bình có thể đã được thuê tốt hơn so với đầu tư. " Kết luận của họ trong đầu tư dựa trên việc sử dụng tài khoản hưu trí trả chậm thuế thu nhập 6% theo danh nghĩa, vì đây là những khoản tương đương gần nhất với những lợi ích về thuế mà chủ sở hữu nhà đất đã khấu trừ lãi suất thế chấp đối với thuế thu nhập liên bang của họ.

Nghiên cứu, trong đó kết hợp các yếu tố như thuế địa phương và hai mức thu nhập ở 20 thành phố cũng kết luận: "Chi phí thuê tương đối so với mua một ngôi nhà tương đương (được gọi là" tỷ lệ giá thuê / giá ") gần như là quan trọng như dự đoán về giá nhà để xác định liệu một người nên thuê hay mua. "Mặc dù đúng là giá trị gia đình đánh giá cao theo thời gian, chi phí thực tế để sở hữu và duy trì tài sản có thể làm giảm đáng kể tỷ lệ lợi nhuận thực. Một trong những giáo sư kinh tế nổi tiếng nhất của Yale, Robert Shiller, đã tiến hành nghiên cứu cho thấy "Giá nhà ở Mỹ tăng trung bình hàng năm chỉ bằng 0,4% theo giá trị thực giữa năm 1890 và năm 2004"

Con số này không tính đến chi phí tài khoản như thuế bất động sản, chi phí đóng, bảo hiểm, lãi vay thế chấp và chi phí bảo trì đơn giản.Một yếu tố để bao gồm: Bạn định sống trong bất động sản bao lâu. Bạn ở lại càng lâu, bạn càng phải khấu trừ chi phí đóng cửa và các chi phí một lần khác.

Từ góc độ đầu tư, việc mua nhà chỉ nhằm mục đích có chỗ ở là một nơi khủng khiếp để bỏ tiền. Bạn sẽ có thể trở lại tốt hơn bằng cách thuê một căn hộ cho mình, và sử dụng số tiền bạn đã có thể sử dụng để thực hiện một khoản thanh toán xuống nhà của bạn để đầu tư vào một cái gì đó giống như tài sản cho thuê mà trả tiền cho bạn mỗi tháng. Nhà đầu tư bất động sản Grant Cardone từng mô tả hành động này là "thuê nhà ở nơi bạn sinh sống và sở hữu những gì bạn có thể thuê."

Lãi suất thế chấp: tốn kém - và bạn không thể sử dụng khoản khấu trừ

đa số người Mỹ không có nguồn lực để mua một ngôi nhà mà không có khoản thế chấp để trang trải sự khác biệt giữa giá bán và những gì họ có thể mua được. Mặc dù khoản thế chấp có thể sẽ tốt trên giấy tờ, nhưng khoản tiền lãi vay khi kết hợp trong một vài thập niên sẽ có thể khiến cho một người trả nợ nhiều hơn số tiền mà họ đã vay để mua nhà. Ví dụ: thế chấp bằng lãi suất cố định 30 năm với lãi suất cố định 30 năm với lãi suất 3% 5% đối với lãi suất cố định 30 năm là $ 161, 656. 09 - hoặc $ 61, 656. 09 lãi suất nếu bạn không trả hết nợ sớm.

Một lợi thế để có một khoản thế chấp, chủ nhà tương lai được cho biết, là khấu trừ thuế thu nhập liên bang cho lãi suất thế chấp. Vấn đề là, để lấy nó, bạn phải liệt kê các khoản khấu trừ của bạn trên thuế thu nhập của bạn và chỉ có 25% chủ nhà làm điều này, theo nghiên cứu của HelloWallet. Lý do: số tiền khấu trừ tiêu chuẩn, vào năm 2016, là $ 6, 300 đối với một người nộp đơn và $ 12,600 đối với người nộp thuế "lập gia đình, nộp đơn chung". Một gia đình cần rất nhiều khấu trừ để làm tốt hơn so với số tiền chuẩn.

Các gia đình giàu có có khoản vay thế chấp cao ở các thị trường bất động sản đắt đỏ, hoặc những người có thuế bất động sản cao, sẽ có lợi, nhưng nhiều người khác thì không. Trên thực tế, "chủ nhà có thu nhập trung bình không nhận được khoản lợi tức thuế liên bang từ việc sở hữu 75% các thành phố lớn trong mẫu của chúng tôi", bản báo cáo kết luận. Chủ nhà giàu có - với khung thuế cao hơn và các khoản vay thường lớn hơn - có nhiều khả năng hơn để có thể sử dụng khấu trừ. Nó cũng chỉ ra rằng qua thời gian, phần lãi suất (khấu trừ thuế) của khoản thanh toán thế chấp của bạn sẽ giảm trong khi khấu trừ tiêu chuẩn có thể sẽ tăng lên.

Dòng dưới cùng

Việc mua nhà không phải lúc nào cũng là một quyết định về mặt tài chính. Có rất nhiều bất lợi khi sở hữu hơn là cho thuê. Chúng bao gồm không thể di chuyển dễ dàng, có một khoản tiền lớn đầu tư vào một tài sản không thanh khoản, trả nhiều tiền lãi và nhận ra tỷ lệ lợi nhuận thực thấp.