a:

Tỷ lệ cho vay tổng hợp (CLTV) là một tính toán được các chuyên gia thế chấp và cho vay sử dụng để xác định tổng số phần trăm tài sản của chủ sở hữu nhà mà bị thế chấp bằng quyền sở hữu. Tỷ lệ CLTV được xác định bằng cách thêm vào số dư của tất cả các khoản nợ chưa thanh toán và phân chia theo giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Chẳng hạn, một tài sản có số dư thế chấp đầu tiên là 300.000 đô la, số dư thế chấp thứ hai là 100.000 đô la và một giá trị 500.000 đô la có tỷ lệ CLTV là 80%.

Các khoản cho vay sử dụng tỷ số CLTV cùng với một số tính toán khác như tỷ lệ nợ / thu nhập và tỷ lệ cho vay tiêu chuẩn (LTV) chuẩn để đánh giá nguy cơ kéo dài khoản vay lên một người mượn. Tỷ lệ CLTV khác với tỷ lệ tiêu chuẩn LTV bởi vì sau này chỉ so sánh sự cân bằng của một khoản vay với giá trị của tài sản. Trong ví dụ trên, tài sản có tỷ lệ LTV là 60%, được lấy ra bằng cách chia chỉ số dư của thế chấp đầu tiên bằng giá trị của tài sản.

Nhiều chuyên gia kinh tế đã cho rằng các tiêu chuẩn CLTV được nới lỏng trước cuộc khủng hoảng tịch thu đã làm Hoa Kỳ trầm trọng vào cuối những năm 2000, trong số các yếu tố khác. Bắt đầu từ những năm 90 và đặc biệt là vào đầu những năm 2000 và giữa năm 2000, người mua nhà thường mua những món thế chấp thứ hai vào thời điểm mua hàng thay vì thanh toán. Các nhà cho vay, hăm hở không đánh mất các hoạt động kinh doanh của khách hàng với đối thủ cạnh tranh, đã đồng ý với những điều khoản như vậy bất chấp rủi ro gia tăng.

Trước khi bong bóng bất động sản mở rộng từ cuối những năm 1990 đến giữa những năm 2000, thực tiễn tiêu chuẩn là cho người mua nhà thực hiện thanh toán với tổng cộng ít nhất 20% giá mua. Hầu hết các nhà cho vay giữ khách hàng trong các thông số này bằng cách đặt LTV ở mức 80%. Khi bong bóng bắt đầu nóng lên, nhiều công ty này đã cùng nhau thực hiện các bước để cho phép khách hàng giảm khoảng 20%. Một số nhà cho vay đã tăng vốn góp LTV hoặc bỏ đi hoàn toàn, cho vay thế chấp với khoản thanh toán xuống 5% hoặc thấp hơn, trong khi một số khác vẫn duy trì các yêu cầu về LTV nhưng vẫn tăng CLTV, thường là 100%. Cơ cấu này cho phép khách hàng vay tiền vay thứ hai để thanh toán 20% khoản thanh toán xuống.

Sự bắt đầu tăng vọt bắt đầu năm 2008 đã nhấn mạnh lý do CLTV quan trọng. Có làn da trong trò chơi, ví dụ như một khoản tiền mặt ban đầu là 100.000 đô la cho ngôi nhà trị giá 500.000 đô la, cung cấp cho chủ nhà một động lực mạnh mẽ để theo kịp khoản thanh toán thế chấp của anh ta. Nếu ngân hàng bị tịch thu, anh ta không chỉ mất nhà của mình mà còn là đống tiền anh ta trả để đóng. Yêu cầu vốn chủ sở hữu trong bất động sản cũng làm cho các nhà cho vay tránh khỏi giá cả bất động sản. Nếu tài sản có giá trị 500.000 đô la và tổng số tiền thế chấp lên tới 400.000 đô la, tài sản có thể mất đến 20% giá trị mà không có chủ sở hữu quyền sở hữu nhận được khoản thanh toán ngắn trong một cuộc bán đấu giá tài sản bị tịch thu.