Có hai khoản thế chấp không phải là hiếm như bạn nghĩ. Những người tích lũy đủ vốn trong nhà của họ có thể chọn để đưa ra một thế chấp thứ hai. Họ có thể sử dụng số tiền này để thanh toán một khoản nợ, cho con đi học đại học, tài chính để bắt đầu kinh doanh, hoặc mua một khoản lớn.

Hãy xem xét một ví dụ: Bạn đã lấy một khoản tín dụng trong nhà 10 năm trở lên và trong thời gian rút thăm - thời điểm bạn có thể "vẽ" trên hạn mức tín dụng của mình - bạn phải trả một khoản tiền có thể quản lý được: 275 USD mỗi tháng trên một khoản tín dụng $ 100,000.

Theo các điều khoản của khoản vay này, sau mười năm, giai đoạn rút vốn trở thành thời gian hoàn vốn - trong 15 năm tới bạn phải trả khoản tiền vay như thế chấp. Nhưng có lẽ bạn không mong đợi khoản thanh toán 275 đô la để trở thành khoản thanh toán 700 đô la mà có thể tăng lên thậm chí còn cao hơn nếu lãi suất cơ bản tăng.

Bằng cách hợp nhất hai khoản vay này, bạn có thể tiết kiệm được hơn 100 đô la mỗi tháng và khóa lãi suất hơn là xem nó leo thang nếu thủ tục tăng lên. Mặt khác, có thể bạn muốn trả nợ nhanh hơn và muốn các điều khoản tốt hơn sẽ giúp bạn làm điều đó. Làm thế nào để loại hợp nhất này làm việc và nó là một ý tưởng tốt?

Biết những gì bạn đang bắt đầu Với

Để hiểu điều gì sẽ xảy ra khi bạn củng cố bạn phải biết một số điều về các khoản vay hiện tại mà bạn có. Nếu bạn đi vay nợ, bạn sẽ nhận thấy rằng thế chấp thứ hai của bạn đã được sử dụng để lấy tiền mặt ra khỏi nhà vì lý do nào đó - được gọi là khoản vay rút tiền mặt - có thể làm tăng chi phí cho khoản vay mới và giảm số tiền mà bạn đủ điều kiện. Các khoản cho vay tiền mặt có giá cao hơn, các nhà cho vay nói rằng bởi vì người đi vay thường có xu hướng đi vay từ khoản vay nếu gặp rắc rối.

Sau đó có một tỷ lệ / refinance refiance (refi). Loại khoản vay này chỉ đơn giản là điều chỉnh lãi suất và kỳ hạn của khoản vay hiện tại của bạn. Khoản vay được coi là an toàn hơn cho người cho vay bởi vì người đi vay không phải đóng túi bất kỳ tiền nào hoặc giảm số vốn mà họ có trong tài sản. Bạn có thể đã tái tài trợ gần đây khi tỷ lệ thế chấp giảm xuống mức thấp lịch sử.

Tại sao những phân biệt này lại quan trọng? Theo Casey Fleming, cố vấn thế chấp với C2 FINANCIAL CORPORATION, và tác giả của cuốn "Hướng dẫn cho vay: Làm thế nào để có được thế chấp có thể", chúng rất quan trọng bởi vì các điều khoản và số tiền bạn phải trả cho các món thế chấp mới có thể rất khác nhau.

"Hãy nói rằng bạn và người hàng xóm của bạn đang nhận được 75% khoản vay tái cấp vốn, theo giới hạn cho vay phù hợp là 417.000 đô la. Tiền của bạn là số tiền ra, không phải của bạn. Khoản vay của bạn sẽ cao hơn 625 điểm so với người hàng xóm của bạn vào tháng 4 năm 2015. Và 1 điểm là 1% số tiền vay, vì vậy nếu khoản vay của bạn là 200.000 đô la, tất cả mọi thứ đều bằng bạn sẽ phải trả $ 1, 250 ( $ 200, 000 x.00625) nhiều hơn cho cùng một mức lãi suất như hàng xóm của bạn.

Hãy nghĩ theo cách này. Nếu ban đầu bạn mua hai khoản vay khi mua nhà, nó không phải là một khoản vay tiền mặt vì thế chấp thứ hai đã được sử dụng để mua nhà - chứ không phải rút tiền ra khỏi nó. Nhưng sau đó, nếu bạn nhận được tiền nhờ một khoản vay thế chấp thứ hai, thì khoản vay đó là khoản vay rút vốn, và do đó khoản vay hợp nhất mới sẽ được coi là như nhau.

Có một lý do khác khiến sự phân biệt này trở nên quan trọng. Bởi vì các khoản vay rút tiền có nhiều rủi ro hơn cho người cho vay, họ chỉ có thể cho vay từ 75% đến 80% vốn cổ phần trong nhà của bạn so với 90% cho một khoản refi. Fleming nói nó đơn giản như sau: "Nếu khoản vay của bạn sẽ được coi là một khoản vay tiền mặt, bạn sẽ cần nhiều vốn hơn trong tài sản của bạn để đủ điều kiện. "

Làm thế nào để củng cố

Người cho vay sẽ làm tất cả những giấy tờ phức tạp đi kèm với hợp nhất các khoản vay. Công việc của bạn là trở thành một người tiêu dùng thông báo. Đừng nói chuyện với một người cho vay - nói chuyện với nhiều người.

Kể từ khi hợp nhất hai khoản vay phức tạp hơn thế chấp nhà một cách đơn giản, tốt nhất là nói chuyện cá nhân với nhiều như ba hoặc bốn nhà cho vay. Bạn có thể nói chuyện với ngân hàng hoặc công đoàn tín dụng của bạn, một nhà môi giới thế chấp, hoặc đưa ra các khuyến nghị từ các chuyên gia ngành mà bạn tin tưởng.

Tất nhiên, hãy hỏi họ xem liệu khoản vay mới sẽ trở thành một khoản vay rút tiền mặt hay một khoản refi / lãi suất. Đây có phải là một khoản vay có lãi suất cố định hay có lãi suất thay đổi? 15 hay 30 năm? (Xem

nào là tốt hơn, một khoản vay cố định hoặc biến đổi?)

Một khi bạn hài lòng với một người cho vay nào đó, họ sẽ hướng dẫn bạn qua quá trình này. Không ký bất cứ điều gì mà không cần phải đọc nó trước và chắc chắn rằng bạn hiểu lịch thanh toán. Nếu khoản vay của bạn là khoản vay rút vốn, Casey Fleming nói rằng có thể có một cách để chuyển đổi nó thành một mức lãi / refi một năm sau đó.

"Củng cố các khoản vay khi rút tiền mặt nhưng nhận được khoản tín dụng cho người cho vay thanh toán cho tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch. Chờ một năm và tái cấp vốn lại. Vì bạn chỉ mới tái cấp vốn một khoản vay vào thời điểm đó, nó không phải là một khoản vay rút tiền mặt. Bây giờ bạn có thể tiêu tiền vào điểm để mua lãi suất xuống kể từ khi bạn sẽ giữ khoản vay trong một khoảng thời gian dài hơn. "Fleming tiếp tục tư vấn cho việc này nếu bạn cho rằng lãi suất ổn định hoặc có thể giảm. (

Điểm cho vay thế chấp: Điểm gì?

) Dòng dưới cùng "Không bao giờ quyết định tái tài trợ hoặc hợp nhất các khoản vay chỉ dựa trên việc giảm thanh toán hàng tháng của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ chi tiêu nhiều hơn suốt cuộc đời của bạn cho khoản vay mới hơn bạn chỉ đơn giản là trả hết khoản vay hiện tại ", Fleming nói. "Hàng triệu người tiêu dùng tiếp tục cầm cố tương lai của họ và kết thúc với hàng chục hoặc thậm chí hàng trăm ngàn đô la ít hơn khi nghỉ hưu. "

Thay vào đó, hãy quyết định xem bạn ở lại trong nhà bao lâu, và so sánh chi phí thế chấp của bạn với khoản thế chấp mới cộng với bất kỳ chi phí nào liên quan đến khoản vay mới trong suốt khoảng thời gian bạn sẽ giữ khoản vay.Nếu chi phí có thể thấp hơn thì hợp nhất có lẽ là một ý tưởng tốt.